Σε μια κίνηση που ξάφνιασε πολλούς, η κυβέρνηση αποφάσισε να βάλει φρένο στις αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών, παγώνοντάς τες έως το 2027. Ωστόσο, πίσω από αυτή την απόφαση, κρύβονται σημαντικές επιπτώσεις για ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων, καθώς οι τιμές αγοράς έχουν εκτοξευθεί την τελευταία τριετία. Την ίδια στιγμή, η αναβολή της αναπροσαρμογής μπορεί να φέρει ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις φόρων στο μέλλον, οδηγώντας σε ένα εκρηκτικό μείγμα για την κτηματαγορά.
Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν πάρει την ανηφόρα, με τη ζήτηση να «σπρώχνεται» από ξένους επενδυτές – είτε μέσω του προγράμματος Golden Visa είτε με απευθείας επενδύσεις. Τα ακίνητα σε πολλές περιοχές της Ελλάδας έχουν γίνει ανάρπαστα, φέρνοντας μαζί και διαρκείς αυξήσεις στις αγοραίες αξίες. Όμως, οι αντικειμενικές τιμές, που καθορίζουν τους φόρους, δεν ακολουθούν τον ίδιο ρυθμό, καθώς η τελευταία τους αναπροσαρμογή έγινε πριν από τρία χρόνια, τον Ιούνιο του 2021.
Εκείνη η επικαιροποίηση βασίστηκε σε στοιχεία που είχαν συλλέξει πιστοποιημένοι εκτιμητές, με τα δεδομένα να αντανακλούν το τέλος του 2020. Τότε, ο δείκτης τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος έφτανε μόλις τις 67,8 μονάδες. Σήμερα όμως, σύμφωνα με τα στοιχεία για το πρώτο τρίμηνο του 2025, ο ίδιος δείκτης αγγίζει τις 105,1 μονάδες – μια αύξηση πάνω από 57%. Αν λοιπόν γινόταν τώρα η αναπροσαρμογή, οι αντικειμενικές τιμές θα εκτοξεύονταν κατά μέσο όρο κατά 57%, προκαλώντας μεγάλη επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες.
Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, μιλώντας πρόσφατα στη «Ναυτεμπορική», έσπευσε να καθησυχάσει τους πολίτες, ξεκαθαρίζοντας ότι οι τιμές εφορίας θα μείνουν σταθερές τουλάχιστον μέχρι το 2027. Όπως δήλωσε, τυχόν αύξηση τώρα θα οδηγούσε σε περαιτέρω επιβάρυνση στις αγοραπωλησίες ακινήτων και, ταυτόχρονα, θα έφερνε «τσουνάμι» αυξήσεων στους φόρους που συνδέονται με τις αντικειμενικές αξίες.
Η κίνηση αυτή έχει και έντονο πολιτικό χρώμα, αφού η κυβέρνηση θέλει να αποφύγει το ενδεχόμενο να φορτωθεί το βάρος αυτών των αυξήσεων πριν τις επόμενες εκλογές. Έτσι, οι ιδιοκτήτες παίρνουν μια προσωρινή «ανάσα», όμως αυτό δεν σημαίνει ότι το πρόβλημα λύθηκε.
Οι αντικειμενικές αξίες δεν είναι απλώς ένας αριθμός που κοιτάμε στα χαρτιά: αποτελούν τη βάση υπολογισμού για μια ολόκληρη σειρά από φόρους και τέλη. Από τον φόρο μεταβίβασης και τις γονικές παροχές, μέχρι τον ΕΝΦΙΑ και τα τέλη κληρονομιών, οι αντικειμενικές τιμές επηρεάζουν άμεσα την τσέπη των ιδιοκτητών. Συνολικά, πάνω από 20 φόροι και τέλη στηρίζονται σε αυτές, κάτι που σημαίνει ότι η παραμικρή αύξηση στις αντικειμενικές αξίες μεταφράζεται σε σημαντική φορολογική επιβάρυνση.
Η αναστολή μέχρι το 2027 αφήνει τους φόρους στα ίδια επίπεδα για λίγο ακόμη, όμως το χάσμα ανάμεσα στις πραγματικές τιμές αγοράς και τις αντικειμενικές αξίες μεγαλώνει διαρκώς. Όσο το «κενό» αυτό διευρύνεται, τόσο μεγαλύτερο θα είναι το σοκ όταν τελικά γίνει η αναπροσαρμογή. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι αν συνεχιστεί η σημερινή τάση ανόδου, μέχρι τότε η διαφορά μπορεί να ξεπεράσει και το 70%, καθιστώντας την προσαρμογή πολύ πιο επώδυνη για όλους.
Παράλληλα, το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών δημιουργεί στρεβλώσεις και στις αγοραπωλησίες. Οι φόροι μεταβίβασης, που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές, δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αξία των συναλλαγών, με αποτέλεσμα να προκύπτουν ανισότητες. Σε πολλές περιπτώσεις, οι αγοραστές καταβάλουν χαμηλότερους φόρους από αυτούς που αντιστοιχούν στις πραγματικές τιμές της αγοράς, ενώ οι πωλητές επωφελούνται από τις «χαμηλές» φορολογικές αξίες. Όλα αυτά διατηρούν μια επίπλαστη «ηρεμία», αλλά είναι βέβαιο ότι η αναπροσαρμογή – όποτε και αν γίνει – θα προκαλέσει αναστάτωση.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι η κτηματαγορά συνεχίζει να κινείται με έντονους ρυθμούς, τροφοδοτούμενη από διεθνείς αγοραστές, επενδυτές και ντόπιους που θέλουν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους. Οι τιμές στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές ανεβαίνουν διαρκώς, δημιουργώντας ένα περιβάλλον που ευνοεί τους πωλητές, αλλά «ζορίζει» τους νέους αγοραστές και όσους σχεδιάζουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία.
Καθώς η πολιτική ηγεσία αναβάλλει την ευθυγράμμιση των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές τιμές αγοράς, το 2027 μοιάζει με χρονιά-ορόσημο. Μέχρι τότε, η ψαλίδα θα έχει ανοίξει κι άλλο και η προσαρμογή θα είναι πιο «αλμυρή» από ποτέ.
Το μεγάλο ερώτημα, λοιπόν, είναι το εξής: Πόσο έτοιμοι είμαστε για το σοκ που θα φέρει η αναπροσαρμογή; Γιατί μπορεί σήμερα το «πάγωμα» να φαίνεται ως ανάσα, όμως το 2027, το φουσκωμένο κόστος των αντικειμενικών αξιών θα πέσει σαν βόμβα στα ακίνητα και θα δοκιμάσει τις αντοχές ιδιοκτητών και αγοραστών. Μένει να δούμε αν μέχρι τότε θα έχουν βρεθεί λύσεις για να μετριαστούν οι επιπτώσεις ή αν απλώς θα παρακολουθούμε το «φούσκωμα» της φούσκας να γίνεται ολοένα και πιο εκρηκτικό.
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
