Η βραχυχρόνια μίσθωση, γνωστή ευρέως ως “Airbnb”, αποτέλεσε για πολλά νοικοκυριά σανίδα σωτηρίας. Όμως, ο νέος οδηγός της ΑΑΔΕ ήρθε να ταράξει τα νερά, φέρνοντας μαζί του έναν «λαβύρινθο» φόρων, τελών και προστίμων, που όποιος δεν προσέξει, πληρώνει… ακριβά!
Η πιο κρίσιμη ερώτηση σήμερα είναι: πότε μια μίσθωση θεωρείται “βραχυχρόνια” και τι συνεπάγεται αυτό φορολογικά; Η απάντηση δεν είναι τόσο απλή όσο νομίζαμε. Με βάση τον νέο κανονισμό, μια μίσθωση διάρκειας έως 59 ημερών θεωρείται βραχυχρόνια εφόσον το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται υπηρεσίες πλην των κλινοσκεπασμάτων. Αν η διάρκεια ξεπεράσει τις 59 ημέρες – ακόμη και για μία ημέρα – η μίσθωση γίνεται “μακροχρόνια”, με τελείως διαφορετική φορολογική μεταχείριση.
Πότε μπαίνει ΦΠΑ – Η παγίδα με τα ακίνητα
Ο ΦΠΑ δεν εφαρμόζεται σε όλους. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, ιδιώτες που νοικιάζουν έως και δύο ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Όμως, εάν κάποιος διαθέτει τρία ακίνητα και πάνω, ή είναι νομικό πρόσωπο, τότε επιβάλλεται ΦΠΑ 13%.
Και εδώ κρύβεται η παγίδα: Δεν μετράμε πόσα ακίνητα έχεις γενικά, αλλά πόσα ΑΜΑ (Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου) έχεις δηλώσει. Για παράδειγμα, αν έχεις ένα διαμέρισμα που το νοικιάζεις ως ενιαίο ακίνητο ή δύο δωμάτια ξεχωριστά, αυτό μπορεί να θεωρηθεί ως δύο ακίνητα, αν πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
ΤΑΚΚ – Ο «πράσινος» φόρος που πληρώνεις… καθημερινά
Το νέο Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) ισχύει για όλους όσοι διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε είναι ιδιώτες είτε επιχειρήσεις. Το τέλος επιβάλλεται ανά διανυκτέρευση και ανά ακίνητο.
Για απλά ακίνητα, το τέλος είναι 8€ την ημέρα.
Για μονοκατοικίες άνω των 80 τετραγωνικών, το ποσό ανεβαίνει στα 15€ ανά διανυκτέρευση.
Το ΤΑΚΚ δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ, αλλά… χτυπάει απευθείας τον πελάτη. Η χρέωση πρέπει να γίνεται πριν την αναχώρηση του επισκέπτη, και το ποσό αποδίδεται στην ΑΑΔΕ με συγκεντρωτική δήλωση κάθε μήνα.
Από 1η Ιανουαρίου 2025, τα πράγματα αλλάζουν κι άλλο: Αν η διαμονή καλύπτει διαφορετικούς μήνες, στους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, πρέπει να εκδίδεται ξεχωριστό παραστατικό για κάθε μήνα.
Τα πρόστιμα… δαγκώνουν!
Και αν ξεχάσεις να αποδώσεις το ΤΑΚΚ στην ώρα του; Τα πρόστιμα είναι τσουχτερά:
100€ για ιδιώτες χωρίς βιβλία,
250€ για όσους τηρούν απλογραφικά βιβλία,
500€ για επιχειρήσεις με διπλογραφικά.
Τέλος Παρεπιδημούντων: Ποιος πληρώνει και πόσο;
Αν έχεις απλώς δύο ακίνητα και δεν έχεις κάνει έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας, τότε δεν σε αφορά το Τέλος Παρεπιδημούντων. Όμως αν λειτουργείς σαν επιχείρηση ή έχεις παραπάνω από δύο ακίνητα, τότε σου επιβάλλεται αυτό το τέλος.
Υπολογίζεται ως ποσοστό 0,5% έως και 0,75% επί του καθαρού ποσού που λαμβάνεις από τη μίσθωση. Το ακριβές ποσοστό καθορίζεται από τον δήμο σου, και το τέλος υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση ΦΠΑ.
Και ναι, εδώ υπάρχει ΦΠΑ πάνω στο τέλος!
Προσοχή στις “παρακάμψεις”
Υπάρχουν ιδιοκτήτες που προσπαθούν να αποφύγουν το όριο των 59 ημερών, διασπώντας τη μίσθωση στα δύο. Όμως η ΑΑΔΕ είναι ξεκάθαρη: Αν μισθώνεις το ίδιο ακίνητο στον ίδιο άνθρωπο με ανανέωση της σύμβασης, τότε κάθε μίσθωση εξετάζεται ξεχωριστά, αλλά υπάρχει αυστηρή παρακολούθηση για κατάχρηση αυτής της ευελιξίας.
Επίσης, αν προσφέρεις έξτρα υπηρεσίες (π.χ. καθαριότητα, πρωινό), θεωρείσαι τουριστικό κατάλυμα. Σε αυτή την περίπτωση πρέπει υποχρεωτικά να κάνεις έναρξη στην εφορία ως επιχείρηση.
Συνδυασμένες μισθώσεις: Μπορείς και βραχυχρόνια και μακροχρόνια;
Ναι, μπορείς. Αρκεί να τηρείς τα όρια. Αν μία σύμβαση είναι 60 μέρες και πάνω, την καταχωρείς ως μακροχρόνια. Αν είναι κάτω από 59 μέρες, τότε είναι βραχυχρόνια και ισχύουν όλοι οι παραπάνω κανόνες.
Συμπέρασμα: Το Airbnb δεν είναι πια αυτό που ήταν. Με το νέο καθεστώς, ακόμα και οι μικροϊδιοκτήτες καλούνται να έχουν γνώσεις… φοροτεχνικού. Αν θες να συνεχίσεις νόμιμα, μείνε ενήμερος και φρόντισε να μην πέσεις στις παγίδες. Γιατί ένα μικρό λάθος, μπορεί να σου κοστίσει… πολύ μεγάλο πρόστιμο!
