Μια σειρά σημαντικών ανατροπών στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας φέρνει ο νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ο οποίος βρίσκεται ήδη στη Βουλή για ψήφιση και υπόσχεται να ταράξει τα νερά για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.
Κεντρικός στόχος του νομοσχεδίου είναι η ενίσχυση της νομικής θωράκισης των φορολογουμένων απέναντι σε σφάλματα ή αστοχίες στον καθορισμό των αντικειμενικών αξιών. Η βασικότερη –και πολυαναμενόμενη– αλλαγή αφορά στην παράταση της προθεσμίας για υποβολή ενστάσεων. Συγκεκριμένα, οι φορολογούμενοι αποκτούν πλέον 30 ημέρες αντί για 20 για να αμφισβητήσουν την εκτίμηση της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου, κάτι που τους δίνει περισσότερο χρόνο για να προετοιμάσουν νομικά και τεχνικά τα επιχειρήματά τους.
Αυτή η ρύθμιση δεν είναι τυχαία. Έρχεται να αποκαταστήσει μια ανισορροπία, ευθυγραμμίζοντας τη διαδικασία με τις γενικότερες προθεσμίες που ισχύουν στα διοικητικά δικαστήρια και εξαλείφοντας αναχρονιστικά εμπόδια που ίσχυαν μέχρι σήμερα.
Αλλά οι αλλαγές δεν σταματούν εδώ.
Νέο Τοπίο στον Υπολογισμό Αξιών: Τέλος στην Ασάφεια;
Ο Κώδικας εισάγει ένα πλήρως ανανεωμένο πλαίσιο για τον υπολογισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας, ενοποιώντας παλαιές και νέες ρυθμίσεις σε ένα ενιαίο σύστημα. Περιλαμβάνει διατάξεις για το περιουσιολόγιο, τον αντικειμενικό προσδιορισμό, τις εμπορικές αξίες, και –το σημαντικότερο– εισάγει το λεγόμενο μικτό σύστημα προσδιορισμού, το οποίο λαμβάνει υπόψη τόσο αντικειμενικά όσο και αγοραία κριτήρια.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως σε περιοχές όπου τα μέχρι σήμερα εργαλεία προσδιορισμού δεν μπορούσαν να αποτυπώσουν την πραγματικότητα της αγοράς (όπως σε τουριστικά ή απομακρυσμένα σημεία), πλέον εισάγεται ένας συνδυαστικός τρόπος υπολογισμού που κλείνει τα κενά και περιορίζει τις αυθαιρεσίες.
Ταυτόχρονα, η μέθοδος καθορισμού των αντικειμενικών τιμών εκκίνησης αναθεωρείται εκ βάθρων. Πλέον, θα χρησιμοποιούνται εξειδικευμένοι χάρτες και πίνακες τιμών ανά γεωγραφική ζώνη, ενώ ενισχύεται και η ευχέρεια του Υπουργού Οικονομικών να τροποποιεί δυναμικά αυτά τα στοιχεία, όταν οι συνθήκες της αγοράς το απαιτούν. Η ευελιξία αυτή έχει στόχο να επιτρέπει την ταχύτερη και πιο ρεαλιστική προσαρμογή των αξιών σε πραγματικό χρόνο.
Περιοχές Εκτός Συστήματος: Το Χάος Τέλος;
Μέχρι σήμερα, πολλές περιοχές της χώρας –ιδίως μικροί οικισμοί ή παραθεριστικές ζώνες– δεν καλύπτονταν από το αντικειμενικό σύστημα και η φορολογία βασιζόταν σε πρόχειρες και συχνά άδικες εκτιμήσεις. Ο νέος Κώδικας επιχειρεί να διορθώσει αυτή την κατάσταση με την υιοθέτηση ενιαίας και πιο σύγχρονης μεθοδολογίας για τον καθορισμό των εμπορικών τιμών.
Το νέο μοντέλο δίνει έμφαση στη συνέπεια με τις πραγματικές αγοραίες συνθήκες, εξαλείφοντας τις αντιφάσεις και τις διαφορετικές ταχύτητες μεταξύ δήμων και περιοχών. Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες σε περιοχές «εκτός σχεδίου» θα γνωρίζουν πλέον με σαφήνεια πώς διαμορφώνεται η φορολογητέα αξία των ακινήτων τους, χωρίς να εξαρτώνται από ερμηνείες και διαφορετικές πρακτικές.
Νέοι Κανόνες για Οικόπεδα και Οικισμούς – Τι αλλάζει
Ιδιαίτερη μνεία γίνεται και στην αποσαφήνιση της φορολόγησης για περιπτώσεις που μέχρι τώρα αντιμετωπίζονταν με ασάφεια ή γραφειοκρατική καθυστέρηση. Για παράδειγμα, σε οικισμούς χωρίς πρόσοψη ή χωρίς καθορισμένο Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), όπως ο οικισμός Γουρνών, μπαίνει τάξη.
Μέχρι πρότινος, η αναφορά σε συγκεκριμένο Σ.Α.Ο. όπως 0,60, δημιουργούσε σύγχυση, δεδομένου ότι ο συντελεστής είχε ήδη οριστεί με κοινή υπουργική απόφαση από το 2021. Πλέον, αυτά τα δεδομένα επικαιροποιούνται επίσημα και επιτρέπεται η έκδοση βεβαιώσεων όχι μόνο από τις δημόσιες υπηρεσίες (Υ.ΔΟΜ.) αλλά και από ιδιώτες μηχανικούς, γεγονός που αναμένεται να επιταχύνει σημαντικά τις διαδικασίες.
Τι Σημαίνουν Όλα Αυτά για Σένα
Αν είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου, είτε πρόκειται για πρώτη κατοικία είτε για επένδυση, αυτές οι αλλαγές είναι καθοριστικές. Από την δυνατότητα να αμφισβητήσεις πιο εύκολα και με περισσότερο χρόνο μια άδικη εκτίμηση, μέχρι το να ξέρεις με ακρίβεια πόσο αξίζει η περιουσία σου σύμφωνα με την Εφορία, το νέο τοπίο σου δίνει περισσότερο έλεγχο και διαφάνεια.
Το μήνυμα του Υπουργείου είναι σαφές: Ήρθε η ώρα να φύγουμε από παλαιές πρακτικές και να περάσουμε σε μια φορολογία που θα είναι πιο λογική, πιο δίκαιη και κυρίως πιο ξεκάθαρη.
