Έντονη συζήτηση έχει προκαλέσει η νέα ρύθμιση για τη διαδικασία απόδοσης μισθωμένου ακινήτου, με αρκετούς να υποστηρίζουν πως δίνει στους ιδιοκτήτες τη δύναμη να… ξεσπιτώνουν τους ενοικιαστές με διαδικασίες-εξπρές. Όμως, τα πράγματα απέχουν πολύ από την πραγματικότητα.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), θέλοντας να βάλει τέλος στα παρερμηνευμένα σενάρια, παρουσίασε έναν πλήρη οδηγό που εξηγεί τι αλλάζει και –κυρίως– τι δεν επιτρέπει η νέα νομοθετική πρόβλεψη.
Πρώτο λάθος: Δεν πρόκειται για «εκδίωξη χωρίς δικαστική προστασία»
Η βασική παρανόηση γύρω από τη νέα «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» είναι ότι παρέχει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να εκδιώκουν τους ενοικιαστές σχεδόν άμεσα και χωρίς δικαστική παρέμβαση. Αυτό δεν ισχύει. Η νέα διαδικασία είναι μεν ταχύτερη από την παραδοσιακή δικαστική διαμάχη, αλλά περιλαμβάνει πολλαπλά στάδια, σημαντικές προθεσμίες και πλήρη νομική προστασία για τους μισθωτές.
Πότε θεωρείται ότι μια μίσθωση έχει λήξει;
Η λήξη μιας μίσθωσης δεν είναι κάτι που αποφασίζεται αυθαίρετα. Καθορίζεται από:
Το συμφωνητικό που υπέγραψαν οι δύο πλευρές.
Τις δηλώσεις στη σχετική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
Την ισχύουσα νομοθεσία, που προβλέπει ελάχιστη διάρκεια 3 ετών για μισθώσεις κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων από 1/4/2014 και μετά.
Σε παλαιότερες μισθώσεις αορίστου χρόνου, απαιτείται εξώδικη ειδοποίηση προς τον ενοικιαστή.
Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης;
Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να βγάλει τον ενοικιαστή έξω. Πρώτα πρέπει να στείλει εξώδικο μέσω δικαστικού επιμελητή, ειδοποιώντας τον μισθωτή ότι δεν προτίθεται να συνεχίσει τη μίσθωση. Αυτή η ειδοποίηση πρέπει να γίνει τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη, εάν πρόκειται για νέα μίσθωση. Στις παλιές, αορίστου διάρκειας, η προειδοποίηση μπορεί να γίνει οποιαδήποτε στιγμή, αλλά και πάλι απαιτείται τρίμηνη αναμονή πριν την έναρξη οποιασδήποτε διαδικασίας.
Τι γίνεται αν δεν αποχωρήσει ο ενοικιαστής;
Αν ο μισθωτής δεν παραδώσει το ακίνητο μετά την εξώδικη προειδοποίηση, τότε ο ιδιοκτήτης έχει πλέον τη δυνατότητα να ζητήσει «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» — μια διαδικασία που αντικαθιστά την πολύχρονη εκδίκαση αγωγής.
Η διαταγή αυτή εκδίδεται χωρίς δίκη, αλλά όχι χωρίς δικαιώματα για τον ενοικιαστή: βασίζεται σε έγγραφα και όχι σε μαρτυρίες, και δεν μπορεί να εκτελεστεί πριν περάσουν τουλάχιστον δύο μήνες από την κοινοποίησή της. Επιπλέον, ο μισθωτής έχει 15 εργάσιμες ημέρες για να ασκήσει ανακοπή.
Από το 2026: Οι δικηγόροι στο προσκήνιο
Ένα ακόμα καινοτόμο σημείο της νέας ρύθμισης είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου 2026, τις διαταγές απόδοσης δεν θα εκδίδουν δικαστές αλλά ειδικά πιστοποιημένοι δικηγόροι. Η επιλογή τους θα γίνεται από λίστα μέσω του Πρωτοδικείου, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τις εμπλεκόμενες πλευρές.
Η διαδικασία βήμα-βήμα
Ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη καταθέτει τον φάκελο στον πιστοποιημένο δικηγόρο.
Ο τελευταίος έχει 10 ημέρες για να ελέγξει αν πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Εκδίδεται η διαταγή και κατατίθεται στο Πρωτοδικείο.
Το Πρωτοδικείο εκδίδει το «απόγραφο», που αποτελεί τον εκτελεστό τίτλο.
Η διαταγή κοινοποιείται στον ενοικιαστή, ο οποίος έχει 2 μήνες για να αποχωρήσει.
Ο ενοικιαστής δεν είναι απροστάτευτος
Πέρα από τη δυνατότητα ανακοπής, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει και ασφαλιστικά μέτρα ή προσωρινή διαταγή αναστολής εκτέλεσης, εφόσον συντρέχουν λόγοι — οικονομικοί, υγείας ή άλλοι σοβαροί.
Τελικά, πόσο χρόνο έχει ο ενοικιαστής;
Η νέα διαδικασία δεν επιταχύνει τον χρόνο απομάκρυνσης αυθαίρετα. Αντιθέτως, προσφέρει στον μισθωτή τουλάχιστον 6 μήνες από τη στιγμή της εξώδικης προειδοποίησης μέχρι την υποχρεωτική αποχώρηση. Όλα αυτά χωρίς να χρειάζεται να κινήσει ο ίδιος καμία νομική διαδικασία ή να επωμιστεί δικαστικά έξοδα — σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη, που καλείται να πληρώσει δικηγόρους και επιμελητές.
Η μεγάλη παρεξήγηση
Η ρύθμιση δεν εξομοιώνει τους κακοπληρωτές με τους τυπικούς ενοικιαστές. Αντίθετα, θεσπίζει πολύ μεγαλύτερες προθεσμίες από αυτές που ισχύουν σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίων, αναγνωρίζοντας τη διαφορά μεταξύ λήξης μίσθωσης και αθέτησης όρων.
