Ανατροπή σκηνικού στην ελληνική αγορά ακινήτων! Από τις 28 Ιουλίου 2025, οι πληρωμές ενοικίων, είτε για κατοικίες είτε για επαγγελματικούς χώρους, περνούν σε νέα εποχή: μόνο μέσω τραπέζης και με δηλωμένο λογαριασμό στην ΑΑΔΕ. Πρόκειται για μία αλλαγή που ήδη προκαλεί αναβρασμό σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς τα περιθώρια για «άτυπες συμφωνίες» μηδενίζονται.
Ο νέος νόμος 5222/2025 που δημοσιεύτηκε και ισχύει άμεσα, βάζει τέλος στην πληρωμή μετρητών και καθιερώνει ως υποχρεωτική την τραπεζική μεταφορά σε λογαριασμό που έχει δηλωθεί εκ των προτέρων στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
Ποιοι κινδυνεύουν αν δεν συμμορφωθούν
Το άρθρο 210 του νόμου προβλέπει ρητά πως κάθε πληρωμή μισθώματος που πραγματοποιείται εκτός τραπεζικού συστήματος, θα θεωρείται άκυρη όσον αφορά τα δικαιώματα τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή.
Οι συνέπειες για όσους αμελήσουν να προσαρμοστούν είναι σοβαρές:
Οι ενοικιαστές χάνουν το δικαίωμα λήψης επιδομάτων στέγασης ή οποιασδήποτε μορφής κρατικής ενίσχυσης για το ακίνητο που κατοικούν.
Οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να δηλώσουν νόμιμα έσοδα από ενοίκια, άρα δεν θα είναι εφικτή η έκδοση φορολογικών αποδείξεων.
Για νομικά πρόσωπα και επιχειρήσεις, οι σχετικές δαπάνες καθίστανται μη εκπιπτόμενες, εφόσον δεν έχει τηρηθεί η νέα διαδικασία.
Με απλά λόγια: κάθε πληρωμή «στο χέρι» θεωρείται πλέον αόρατη για το κράτος.
ΑΑΔΕ: Υποχρεωτική η δήλωση τραπεζικού λογαριασμού
Η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ αποκτά νέο ρόλο: θα λειτουργεί ως μητρώο δηλωμένων λογαριασμών μίσθωσης. Ο κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταχωρεί εκεί τον τραπεζικό λογαριασμό που θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά για την είσπραξη των ενοικίων.
Μάλιστα, τα πιστωτικά ιδρύματα και οι πάροχοι πληρωμών (π.χ. Revolut, Viva, κ.λπ.) θα είναι υποχρεωμένοι να διαβιβάζουν αυτόματα τις πληροφορίες συναλλαγών στην ΑΑΔΕ. Έτσι, η Εφορία θα γνωρίζει ανά πάσα στιγμή πότε και πόσα χρήματα μεταφέρθηκαν για κάθε ακίνητο.
Υπάρχουν εξαιρέσεις;
Το Υπουργείο Οικονομικών αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο εξαιρέσεων, οι οποίες ωστόσο θα καθοριστούν με ειδική εγκύκλιο σε συνεργασία με την ΑΑΔΕ. Πιθανές εξαιρέσεις ίσως δοθούν:
Σε περιοχές χωρίς εύκολη πρόσβαση σε τραπεζικές υποδομές (ορεινά ή νησιωτικά χωριά).
Σε περιπτώσεις ατόμων που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.
Σε παλαιά συμβόλαια που έχουν υπογραφεί υπό άλλες συνθήκες, υπό την προϋπόθεση ανανέωσης ή τροποποίησης.
Μέχρι την επίσημη ανακοίνωση, όμως, το γενικό πλαίσιο ισχύει για όλους.
Ποιοι επηρεάζονται άμεσα από τη ρύθμιση
Η αλλαγή αφορά κάθε μορφή μίσθωσης ή υπεκμίσθωσης. Οι ομάδες που πρέπει να κινητοποιηθούν άμεσα είναι:
Ιδιοκτήτες που εισπράττουν ενοίκια – εάν δεν δηλώσουν λογαριασμό, δεν μπορούν να τα νομιμοποιήσουν.
Ενοικιαστές που λαμβάνουν επιδόματα, καθώς η καταβολή πρέπει να αποδεικνύεται τραπεζικά.
Επιχειρήσεις που νοικιάζουν ακίνητα για επαγγελματική χρήση – οι πληρωμές εκτός τραπέζης χάνουν την εκπιπτότητα.
Τι πρέπει να κάνουν τώρα ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Ιδιοκτήτες:
Να δηλώσουν άμεσα τον IBAN που θα χρησιμοποιούν για ενοίκια στην ΑΑΔΕ.
Να ενημερώσουν τους ενοικιαστές τους για την υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή.
Ενοικιαστές:
Να σταματήσουν κάθε πληρωμή με μετρητά.
Να κρατούν αποδείξεις καταθέσεων και screenshot από e-banking.
Εάν διεκδικούν επιδόματα, η έλλειψη τραπεζικού ιστορικού θα τους κοστίσει.
Γιατί εφαρμόζεται αυτή η αυστηροποίηση;
Το νέο μέτρο δεν έρχεται τυχαία. Σύμφωνα με πηγές του ΥΠΟΙΚ, η φοροδιαφυγή στα ακίνητα παραμένει τεράστιο πρόβλημα. Εκατοντάδες χιλιάδες συμβάσεις γίνονται «κάτω από το τραπέζι», με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να προχωρούν σε προφορικές συμφωνίες, αφήνοντας το κράτος εκτός παιχνιδιού.
Με την καθολική τραπεζική πληρωμή:
Εξαλείφεται το μαύρο χρήμα στις μισθώσεις.
Ενισχύεται η διαφάνεια και η ιχνηλασιμότητα κάθε συναλλαγής.
Προστατεύονται τα δικαιώματα των ενοικιαστών, ειδικά σε περιπτώσεις αμφισβήτησης πληρωμών.
Συμπέρασμα: Το “φακελάκι του ενοικίου” γίνεται παρελθόν
Η εποχή του «δώσε μου το νοίκι στο χέρι» τελειώνει. Το νέο νομικό πλαίσιο φέρνει σαρωτικές αλλαγές στον τρόπο πληρωμής και δήλωσης των ενοικίων, και απαιτεί από όλους τους εμπλεκόμενους να ευθυγραμμιστούν άμεσα με τις νέες απαιτήσεις.
Η συμβουλή των ειδικών; Αν είσαι ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής, μπες στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και φρόντισε να είσαι νομικά καλυμμένος. Οι εκπλήξεις φέτος δεν θα έρθουν μόνο από τον ΕΝΦΙΑ…
