Φανταστείτε να ζείτε χρόνια δίπλα στη θάλασσα και ξαφνικά να σας λένε… «Δεν είναι δικό σας»! Αυτό ακριβώς συμβαίνει σε πολλές περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησία κοντά στη θάλασσα συναντά το χαοτικό πλαίσιο που διέπει τις παράκτιες ζώνες. Παρότι η νομοθεσία είναι ξεκάθαρη ότι αιγιαλός και παραλία είναι δημόσια αγαθά, η πραγματικότητα είναι γεμάτη γκρίζες ζώνες και… παγίδες!
Η παραθαλάσσια γη αποτελεί πολύτιμο «φιλέτο» για επενδυτές, τουριστικά projects αλλά και για απλούς ιδιοκτήτες που βλέπουν την περιουσία τους να κινδυνεύει λόγω νομοθετικών παρερμηνειών. Όλο και περισσότερες υποθέσεις οδηγούνται στα δικαστήρια, με το Δημόσιο να διεκδικεί εκτάσεις που οι πολίτες θεωρούσαν αυτονόητα δικές τους.
Η κατάσταση περιπλέκεται ακόμη περισσότερο από την ασάφεια όρων όπως «αιγιαλός», «παραλία» ή «παλιός αιγιαλός», αλλά και από τους κανόνες που ισχύουν για περιφράξεις, αυθαίρετα ή ακόμα και τις αποστάσεις δόμησης. Στην πράξη, λίγοι γνωρίζουν τι ακριβώς επιτρέπεται – και τι όχι – δίπλα στο κύμα.
Τι επιτρέπεται στις παράκτιες περιοχές – και τι όχι
Σύμφωνα με τον νόμο, απαγορεύεται ρητά η ανέγερση κτισμάτων ή η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής στην παραλία και τον αιγιαλό. Επιτρέπονται μόνο παρεμβάσεις που εξυπηρετούν τη δημόσια χρήση (όπως ράμπες για ΑμεΑ). Παρ’ όλα αυτά, αρκετά αυθαίρετα έχουν «τακτοποιηθεί» με ρυθμίσεις, υπό την προϋπόθεση ότι προϋπήρχαν της επίσημης χάραξης του αιγιαλού.
Εντυπωσιακό είναι και το ότι η παραλία μπορεί να περιλαμβάνεται σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου – με αρκετές όμως νομικές προϋποθέσεις. Η έκταση αυτή ωστόσο δεν προσμετράται στην αρτιότητα ή οικοδομησιμότητα, και πρέπει να περιγράφεται αναλυτικά στο συνοδευτικό τοπογραφικό.
Το καυτό θέμα των περιφράξεων
Αν νομίζετε ότι μπορείτε να φράξετε το εξοχικό σας ως την άκρη του κύματος, ξανασκεφτείτε το. Ο νόμος ορίζει ρητά απαγόρευση περιφράξεων σε ζώνη 500 μέτρων από την ακτή για περιοχές εκτός σχεδίου. Υπάρχουν βέβαια εξαιρέσεις, όπως για καλλιέργειες, ξενοδοχεία, βιομηχανικές εγκαταστάσεις και στρατιωτικές δομές.
Ακόμη και όταν επιτρέπεται, η περίφραξη πρέπει να απέχει τουλάχιστον 50 μέτρα από τη γραμμή του αιγιαλού, εκτός εάν πρόκειται για τουριστική μονάδα ή ειδική καλλιέργεια. Για τις οργανωμένες πλαζ ή κάμπινγκ, τα όρια ορίζονται κατά περίπτωση.
Αιγιαλός ή παραλία; Τι είναι τι;
Ο αιγιαλός είναι το φυσικό όριο της θάλασσας που επηρεάζεται από τη ροή των κυμάτων. Αντίθετα, η παραλία είναι διοικητικό δημιούργημα – μια τεχνητή έννοια που προκύπτει από απαλλοτριώσεις, με σκοπό τη δημόσια πρόσβαση. Επομένως, για να θεωρείται μια λωρίδα παραλίας κοινόχρηστη, πρέπει να έχει οριστεί με συγκεκριμένες πράξεις της πολιτείας.
️ Πόσο κοντά επιτρέπεται η δόμηση;
Οι αποστάσεις που πρέπει να τηρούνται από τον αιγιαλό εξαρτώνται από τη χρήση του ακινήτου και τη χωροταξική του θέση. Ενδεικτικά:
50μ απόσταση απαιτείται για τουριστικά καταλύματα.
30μ για κατοικίες εκτός σχεδίου ή εντός οργανωμένων τουριστικών περιοχών.
15μ για οικισμούς προ του 1923 ή μικρούς οικισμούς έως 2.000 κατοίκους.
Υπάρχουν όμως και εξαιρέσεις για ξενοδοχεία 5 αστέρων ή μεγάλα τουριστικά projects, που μπορούν να χτίσουν ειδικές εγκαταστάσεις (εστιατόρια, αποδυτήρια, παιδικές χαρές κ.λπ.) σε μικρότερες αποστάσεις από τη θάλασσα.
❌ Τι απαγορεύεται στις «απάτητες παραλίες»
Οι λεγόμενες «απάτητες παραλίες» είναι προστατευόμενες περιοχές απαράμιλλης φυσικής ομορφιάς, όπου δεν επιτρέπεται καμία παρέμβαση. Εκεί, απαγορεύεται:
Η παρουσία οχημάτων,
Η μουσική ή εκδηλώσεις με πάνω από 10 άτομα,
Η εγκατάσταση ομπρελών ή ξαπλώστρων,
Η εμπορική εκμετάλλευση.
Ο στόχος είναι να διατηρηθεί ανέπαφο το οικοσύστημα και να αποτραπεί η υπερεκμετάλλευση του φυσικού τοπίου.
️ Ο «παλιός αιγιαλός»: το νέο χρυσωρυχείο;
Μια λιγότερο γνωστή αλλά εξίσου σημαντική έννοια είναι ο «παλαιός αιγιαλός». Πρόκειται για εκτάσεις που βρισκόταν παλαιότερα κάτω από το νερό, αλλά με τα χρόνια μετατράπηκαν σε στεριά, λόγω φυσικών ή τεχνικών αλλαγών. Αυτές οι εκτάσεις πλέον θεωρούνται ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου, το οποίο μπορεί να τις παραχωρήσει ή να τις πουλήσει – κάτι που ανοίγει το δρόμο για νέες επενδύσεις αλλά και νέες αντιπαραθέσεις.
Αυτό το «αόρατο σύνορο» μεταξύ ιδιωτικής και δημόσιας περιουσίας στις παραλίες αποδεικνύεται πιο περίπλοκο απ’ όσο νομίζουμε. Και όσο δεν υπάρχει ενιαία πολιτική και διαφάνεια στις διαδικασίες, το τοπίο παραμένει θολό – τόσο νομικά, όσο και… κυριολεκτικά.
