Σε μια κίνηση που αναμένεται να αλλάξει δραστικά τον τρόπο που πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις ακινήτων, η ΑΑΔΕ προχώρησε σε σημαντικές αλλαγές που ευνοούν πρόσωπα με αλληλέγγυα ευθύνη για οφειλές εταιρειών. Οι νέες ρυθμίσεις ανοίγουν τον δρόμο για σημαντικές φορολογικές «ανάσες», κυρίως σε περιπτώσεις όπου τα χρέη είναι ήδη ρυθμισμένα. Πλέον, το κράτος δείχνει πιο ευέλικτο και διευκολύνει ιδιώτες και επαγγελματίες που θέλουν να περάσουν σε πώληση ή αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων, χωρίς να «στραγγαλίζονται» από την παρακράτηση.
➤ Τι αλλάζει και ποιοι ωφελούνται
Μετά την ψήφιση του νέου νόμου (ν. 5222/2025, άρθρο 216), η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ενεργοποιεί νέες διαδικασίες για την έκδοση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας, ιδίως σε περιπτώσεις που εμπλέκονται πρόσωπα με ευθύνη λόγω συμμετοχής σε εταιρείες με οφειλές. Μέσω των αποφάσεων Α. 1115/2025 και Α. 1118/2025 του διοικητή Γιώργου Πιτσιλή, επανακαθορίζονται τα ποσοστά παρακράτησης για μεταβιβάσεις ακινήτων.
✔️ Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;
Εάν ένα φυσικό πρόσωπο που έχει (ή είχε) σχέση με μια επιχείρηση — π.χ. ως μέτοχος, διαχειριστής, ή συγγενής τους — ζητήσει φορολογική ενημερότητα για να πουλήσει ακίνητο, το αν θα του παρακρατηθεί κάποιο ποσό και πόσο, εξαρτάται από συγκεκριμένα κριτήρια.
Και εδώ έρχεται η ανατροπή: σε πολλές περιπτώσεις, η παρακράτηση… μηδενίζεται!
✅ 0% παρακράτηση: Πότε ισχύει;
Για να μην παρακρατηθεί ούτε ευρώ κατά την έκδοση της φορολογικής ενημερότητας, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τα εξής:
Το έγγραφο ζητείται αποκλειστικά για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος (π.χ. υποθήκη, επικαρπία).
Το πρόσωπο που ευθύνεται αλληλέγγυα είχε συμμετοχή έως 5% στην εταιρεία (ή 0,5% αν πρόκειται για εισηγμένη).
Οι οφειλές της εταιρείας είναι ρυθμισμένες ή σε αναστολή είσπραξης, άρα δεν θεωρούνται «καθαρές» ληξιπρόθεσμες.
Μάλιστα, στο ποσοστό συμμετοχής υπολογίζεται και η τυχόν συμμετοχή του/της συζύγου ή συγγενών πρώτου και δεύτερου βαθμού. Στόχος είναι να αποτραπεί η καταστρατήγηση της ρύθμισης μέσω μεταβίβασης μετοχών σε συγγενικά πρόσωπα.
Μείωση έως και 90% στην παρακράτηση, ακόμη και για μεγαλύτερη συμμετοχή
Ακόμα και σε περιπτώσεις όπου η συμμετοχή στο νομικό πρόσωπο ξεπερνά το 5%, το νέο πλαίσιο προβλέπει θεαματική μείωση του ποσοστού παρακράτησης. Από το 70% που ίσχυε μέχρι πρότινος, πέφτει πλέον στο μόλις 7%!
Για να ισχύσει αυτή η σημαντική ελάφρυνση, πρέπει:
Ο αλληλέγγυα υπεύθυνος να προσφέρει εμπράγματη εγγύηση (π.χ. υποθήκη σε ακίνητο χωρίς βάρη).
Η αξία της εγγύησης να καλύπτει το 80% της αντικειμενικής αξίας του προσφερόμενου ακινήτου.
Με άλλα λόγια, το Δημόσιο θωρακίζει τις απαιτήσεις του χωρίς να μπλοκάρει την οικονομική δραστηριότητα του φορολογούμενου.
Πού εστιάζει η ΑΑΔΕ – Διπλό όφελος για φορολογούμενους και Δημόσιο
Η νέα προσέγγιση δείχνει μια σαφή στροφή της ΑΑΔΕ προς μια πιο λειτουργική και ρεαλιστική φορολογική πολιτική. Αντί να αντιμετωπίζει κάθε εμπλεκόμενο ως εν δυνάμει οφειλέτη, διαχωρίζει τις περιπτώσεις όπου υπάρχει ουσιαστική ευθύνη από εκείνες όπου η εμπλοκή είναι ονομαστική ή παρελθοντική και χωρίς ενεργό ρόλο.
Το όφελος είναι διπλό:
Οι φορολογούμενοι που έχουν φροντίσει να ρυθμίσουν οφειλές μπορούν να προχωρήσουν σε πράξεις μεταβίβασης χωρίς αδικαιολόγητες επιβαρύνσεις.
Το Δημόσιο εξασφαλίζει ότι δεν χάνει έσοδα, απαιτώντας εμπράγματες διασφαλίσεις όπου χρειάζεται.
Τι να προσέξεις αν είσαι σε αυτή την κατηγορία
Αν είχες ή έχεις μερίδιο σε εταιρεία που χρωστά στο Δημόσιο, και θες να πουλήσεις ακίνητο, ρώτα τον λογιστή σου ή την εφορία πριν ξεκινήσεις οποιαδήποτε διαδικασία. Οι λεπτομέρειες παίζουν μεγάλο ρόλο — ειδικά αν έχεις αποχωρήσει από την εταιρεία τα τελευταία δύο χρόνια ή έχεις μικρό ποσοστό.
Με τα σωστά έγγραφα και τις κατάλληλες εγγυήσεις, μπορείς να αποφύγεις σημαντικά έξοδα και καθυστερήσεις.
Συμπέρασμα
Το νέο καθεστώς φέρνει ανάσα ρευστότητας για όσους εμπλέκονται σε εταιρικές δομές, αλλά δεν φέρουν πραγματική ευθύνη για οφειλές. Παράλληλα, βάζει τέλος σε αυθαίρετες παρακρατήσεις που «μπλόκαραν» μεταβιβάσεις ακινήτων.
Αν ανήκεις σε αυτή την κατηγορία, ίσως είναι η στιγμή να προχωρήσεις με ασφάλεια σε κινήσεις που μέχρι χθες θεωρούνταν απαγορευτικές.
