Για δεκαετίες, οι πιλοτές των πολυκατοικιών υπήρξαν πεδίο… ατελείωτων συζητήσεων και προστριβών μεταξύ ιδιοκτητών. Το ζήτημα των θέσεων στάθμευσης –ιδίως των ανοικτών– αποτέλεσε νομικό γρίφο, καθώς η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιλάμβανε «χιλιοστά» για αυτές τις θέσεις συχνά θεωρούνταν άκυρη από τα δικαστήρια. Το αποτέλεσμα; Ιδιοκτήτες που θεωρούσαν πως είχαν κατοχυρωμένο δικαίωμα, ξαφνικά βρέθηκαν με περιορισμούς στη χρήση και ακόμη μεγαλύτερες δυσκολίες στη μεταβίβασή τους.
Αυτή η χρόνια αβεβαιότητα ήρθε να αντιμετωπιστεί με τον νόμο 5005/2022 και συγκεκριμένα με το άρθρο 46. Η νέα ρύθμιση, που τροποποιεί τον παλαιότερο νόμο 960/1979, επιχειρεί να βάλει τέλος στις «γκρίζες ζώνες» που δημιούργησε η νομολογία, καθορίζοντας πλέον με σαφήνεια τι ισχύει για την κυριότητα και τη χρήση των ανοικτών θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές.
Το πρόβλημα μέχρι σήμερα
Σε πολλές πολυκατοικίες, κατά την αρχική σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είχαν οριστεί θέσεις στάθμευσης με ποσοστά συγκυριότητας («χιλιοστά»). Ωστόσο, η πάγια νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων έκρινε ότι τέτοιες ρυθμίσεις δεν είναι έγκυρες, καθώς οι πιλοτές θεωρούνται κοινόχρηστοι χώροι. Έτσι, οι ιδιοκτήτες βρέθηκαν σε ένα νομικό αδιέξοδο: ενώ πλήρωσαν και θεωρούσαν πως κατείχαν μια θέση, πρακτικά δεν μπορούσαν να την αξιοποιήσουν ή να την πουλήσουν χωρίς εμπλοκές.
Η λύση που φέρνει ο νόμος 5005/2022
Η νέα ρύθμιση προβλέπει τρεις σημαντικές αλλαγές που αναμένεται να λύσουν τα χέρια χιλιάδων ιδιοκτητών:
-
Μονομερής μετατροπή σε αποκλειστική χρήση
Όσοι έχουν εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης μπορούν πλέον να την εντάξουν ως παρακολούθημα στην ιδιοκτησία τους (π.χ. το διαμέρισμά τους), με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να πάρει την έγκριση όλων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών – η συγκατάθεσή τους θεωρείται δεδομένη. -
Μεταβίβαση μόνο σε ένοικο της ίδιας πολυκατοικίας
Αν κάποιος διαθέτει αυτοτελή ανοικτή θέση στάθμευσης, αλλά δεν έχει διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε ιδιοκτήτη άλλου διαμερίσματος της πολυκατοικίας. Η ρύθμιση αυτή αποτρέπει την «αποξένωση» των θέσεων από το κτίριο και διασφαλίζει ότι οι χώροι στάθμευσης παραμένουν προς όφελος των ενοίκων. -
Αποκλειστική χρήση χωρίς κυριότητα; Υπάρχει λύση
Σε περιπτώσεις όπου κάποιος είχε μόνο το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (χωρίς να είναι και ιδιοκτήτης διαμερίσματος), η θέση μπορεί πλέον να μεταβιβαστεί μόνο σε ιδιοκτήτη του ίδιου κτιρίου. Και εδώ, η διαδικασία γίνεται με μονομερή τροποποίηση της πράξης, απλοποιώντας τα βήματα.
Γιατί είναι σημαντικές αυτές οι αλλαγές
Η νέα νομοθεσία κλείνει ένα μεγάλο νομικό κενό που δημιουργούσε προστριβές και καθυστερήσεις. Μέχρι σήμερα, η μεταβίβαση ή η νομιμοποίηση της χρήσης μιας θέσης μπορούσε να απαιτήσει χρόνια και έξοδα σε δικηγόρους, μηχανικούς και συμβολαιογράφους. Τώρα, με μια σαφή διαδικασία και την κατάργηση της απαίτησης ομόφωνης συναίνεσης, οι ιδιοκτήτες έχουν την ευχέρεια να τακτοποιήσουν την περιουσιακή τους κατάσταση άμεσα.
Τι σημαίνει στην πράξη η «μονομερής τροποποίηση»
Σύμφωνα με τον νέο νόμο, η μονομερής τροποποίηση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αλλάξει την πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς να χρειαστεί να συγκαλέσει γενική συνέλευση ή να λάβει γραπτή συγκατάθεση από όλους τους συνιδιοκτήτες. Η μετατροπή καταχωρίζεται συμβολαιογραφικά και καταγράφεται στο Κτηματολόγιο, εξασφαλίζοντας πλήρη νομική ισχύ.
Περιορισμοί που παραμένουν
Αν και ο νόμος λύνει πολλά προβλήματα, διατηρεί και κάποιους περιορισμούς για να προστατεύσει το συλλογικό συμφέρον της πολυκατοικίας. Η μεταβίβαση θέσεων σε τρίτους εκτός του κτιρίου απαγορεύεται, ενώ η αποκλειστική χρήση πρέπει να συνδέεται με συγκεκριμένη ιδιοκτησία εντός της πολυκατοικίας.
Συμπέρασμα
Με το άρθρο 46 του νόμου 5005/2022, η Ελλάδα αποκτά επιτέλους ένα ξεκάθαρο πλαίσιο για την κυριότητα και τη χρήση των θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές. Οι ιδιοκτήτες μπορούν πλέον να κοιμούνται ήσυχοι γνωρίζοντας ότι το δικαίωμα που απέκτησαν –πολλές φορές με σημαντικό κόστος– αναγνωρίζεται και προστατεύεται από το νόμο. Πρόκειται για μια εξέλιξη που όχι μόνο απλοποιεί τις διαδικασίες αλλά και περιορίζει δραστικά τις αφορμές για γείτονες που… τσακώνονται για το ποιος παρκάρει πού.
