Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) βάζει «μεγεθυντικό φακό» σε πάνω από 210.000 μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν το 2024. Η εντολή είναι ξεκάθαρη: να ελεγχθεί μέχρι κεραίας αν έχουν πληρωθεί οι φόροι που αναλογούν, αν τηρήθηκαν όλες οι νόμιμες διαδικασίες απαλλαγής και –το πιο βασικό– αν έχει εξοφληθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών.
Ουσιαστικά, όσοι προχώρησαν σε αγοραπωλησίες, δωρεές, γονικές παροχές ή οποιαδήποτε άλλη πράξη μεταβίβασης ακινήτου, θα βρεθούν αντιμέτωποι με έναν εξονυχιστικό έλεγχο. Και αυτό γιατί η ΑΑΔΕ θέλει να βάλει τέλος σε «παραθυράκια» και παραλείψεις που κοστίζουν εκατομμύρια στα δημόσια ταμεία.
Τι σημαίνει αυτό για τους ιδιοκτήτες;
Για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου, πρέπει να υπάρχει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Το έγγραφο αυτό βεβαιώνει ότι ο φόρος του συγκεκριμένου ακινήτου έχει πληρωθεί κανονικά για τα τελευταία πέντε χρόνια ή ότι βρίσκεται σε ρύθμιση ή σε νόμιμη απαλλαγή. Χωρίς αυτό το χαρτί, καμία μεταγραφή στο Κτηματολόγιο δεν μπορεί να γίνει.
Με απλά λόγια: ακόμη κι αν ο αγοραστής και ο πωλητής έχουν συμφωνήσει, αν δεν υπάρχει ενημερότητα ΕΝΦΙΑ, η υπόθεση «παγώνει».
Πώς θα γίνουν οι έλεγχοι
Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ δεν θα τρέχουν από ΔΟΥ σε ΔΟΥ ούτε θα πηγαίνουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία. Οι έλεγχοι θα γίνουν εξ αποστάσεως, μέσα από τα συστήματα της ΑΑΔΕ, ώστε να διαπιστωθεί αν όλα έγιναν όπως ορίζει ο νόμος.
Επειδή βέβαια οι υποθέσεις είναι πολλές –211.357 για την ακρίβεια– θα επιλεγούν αυτές που θεωρούνται πιο «ύποπτες» ή με μεγάλο φορολογικό ενδιαφέρον. Με άλλα λόγια, δεν θα ψαχτούν όλες με τον ίδιο τρόπο, αλλά θα μπουν μπροστά οι πιο «δυνατές» περιπτώσεις.
Τα νούμερα που καίνε
Από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ προκύπτει ότι το 2024 έγιναν μεταβιβάσεις ακινήτων συνολικής αξίας 23,27 δισ. ευρώ. Ο αριθμός είναι τεράστιος και δείχνει την «έκρηξη» στις αγοραπωλησίες λόγω υψηλής ζήτησης και φόβου για νέες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες.
180.704 μεταβιβάσεις έγιναν χωρίς απαλλαγή φόρου μεταβίβασης. Η αξία τους άγγιξε τα 20,27 δισ. ευρώ και ο φόρος που πληρώθηκε ήταν περίπου 608 εκατ. ευρώ.
24.653 μεταβιβάσεις έγιναν με απαλλαγή, κυρίως γιατί αφορούσαν πρώτη κατοικία.
Σε 6.000 περιπτώσεις, αν και υπήρξε απαλλαγή, τελικά μπήκε φόρος επειδή η αξία του ακινήτου ξεπερνούσε τα όρια που καλύπτει ο νόμος.
Τι μπορεί να συμβεί αν βρεθούν παραλείψεις
Εδώ είναι το ζουμί: Αν σε έναν έλεγχο διαπιστωθεί ότι δεν πληρώθηκαν οι σωστοί φόροι ή ότι δεν υπήρχε το σωστό πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, τότε οι συνέπειες είναι βαριές. Οι συμβολαιογράφοι και οι υπάλληλοι του Κτηματολογίου υποχρεούνται να αρνηθούν τη μεταγραφή της πράξης. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο μένει «δέσμιο» μέχρι να τακτοποιηθούν οι εκκρεμότητες.
Φανταστείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, να το έχετε πληρώσει κανονικά, αλλά να μην μπορείτε να το γράψετε στο όνομά σας επειδή ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν είχε πληρώσει τον ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για έναν «πονοκέφαλο» που μπορεί να μπλέξει τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή.
Γιατί γίνεται όλος αυτός ο έλεγχος;
Η ΑΑΔΕ θέλει να διασφαλίσει ότι:
Δεν χάνονται φορολογικά έσοδα. Κάθε ευρώ που οφείλεται πρέπει να καταλήγει στο Δημόσιο.
Οι απαλλαγές δίνονται δίκαια και μόνο σε όσους τις δικαιούνται πραγματικά.
Ο ΕΝΦΙΑ παραμένει «εργαλείο» πίεσης ώστε να μη μένουν απλήρωτοι φόροι ετών.
Με άλλα λόγια, το κράτος σφίγγει τον κλοιό γύρω από την αγορά ακινήτων, η οποία τα τελευταία χρόνια έχει «φουντώσει» λόγω του ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές, αλλά και Ελλήνων που ψάχνουν διέξοδο από τον πληθωρισμό.
Τι πρέπει να προσέξουν οι πολίτες
Όσοι σχεδιάζουν να πουλήσουν ή να αγοράσουν ακίνητο μέσα στο 2025 πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί:
Να ελέγξουν αν έχουν πληρωθεί όλοι οι ΕΝΦΙΑ της τελευταίας πενταετίας.
Να ζητούν πάντα από τον συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Να μην επαναπαύονται σε «έχει ρυθμίσει ο λογιστής». Η ΑΑΔΕ θα κοιτάξει εξονυχιστικά και δεν θα δεχτεί δικαιολογίες.
Το μήνυμα της ΑΑΔΕ
Με λίγα λόγια, η ΑΑΔΕ στέλνει ένα σαφές μήνυμα: «Τέλος τα παραθυράκια». Οι μεταβιβάσεις ακινήτων δεν θα περνούν πια χωρίς πλήρη φορολογικό έλεγχο. Όσοι έχουν ακίνητα με εκκρεμότητες καλό είναι να τις τακτοποιήσουν άμεσα, γιατί αλλιώς κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με μεγάλες καθυστερήσεις ή ακόμη και μπλοκάρισμα στην περιουσία τους.
