Μια απόφαση–σταθμός του Συμβουλίου της Επικρατείας ανατρέπει τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες που είχαν προχωρήσει σε τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών. Η Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου ξεκαθάρισε πως στο εξής, καμία ρύθμιση δεν μπορεί να προχωρήσει χωρίς την απόλυτη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών – ακόμα κι αν διαφωνεί μόνο ένας.
Η συγκεκριμένη κρίση, με την απόφαση 1616/2025, δεν είναι απλώς μια τυπική ερμηνεία νόμου. Στην πραγματικότητα βάζει «φρένο» σε μια πρακτική που επί χρόνια είχε δημιουργήσει γκρίζες ζώνες: την τακτοποίηση αυθαίρετων επεμβάσεων σε γκαράζ, αποθήκες, δώματα, κλιμακοστάσια και άλλους χώρους που θεωρούνται κοινόχρηστοι.
Τι έκρινε το ΣτΕ
Οι δικαστές ήταν σαφείς: η ιδιοκτησία αποτελεί συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα και δεν μπορεί να περιορίζεται από νόμους που επιτρέπουν την «παράκαμψη» της ομόφωνης συναίνεσης. Με απλά λόγια, το άρθρο 11 του ν. 4178/2013 –που έδινε τη δυνατότητα σε πλειοψηφία ποσοστών να προχωρά σε τακτοποίηση– δεν υπερισχύει του Συντάγματος.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η διάταξη είχε μόνο «διευκολυντικό» χαρακτήρα και δεν μπορούσε να περιορίσει θεμελιώδη δικαιώματα. Στη συλλογιστική της απόφασης τονίζεται ότι η ρύθμιση συγκρούεται με το άρθρο 17 του Συντάγματος που προστατεύει την ιδιοκτησία, αλλά και με το άρθρο 24 που διασφαλίζει την προστασία του περιβάλλοντος.
Ποιους επηρεάζει
Η απόφαση έχει άμεσο αντίκτυπο σε χιλιάδες πολίτες. Όσοι είχαν προχωρήσει σε τακτοποίηση αυθαιρέτων με βάση τον νόμο, χωρίς όμως την ομόφωνη έγκριση όλων των συνιδιοκτητών, βρίσκονται πλέον σε νομικά αμφίβολη θέση.
Με απλά λόγια, οι δηλώσεις υπαγωγής που έγιναν τα προηγούμενα χρόνια μπορεί να θεωρηθούν άκυρες αν κάποιος συνιδιοκτήτης τις αμφισβητήσει. Δεν σημαίνει βέβαια ότι όλες καταρρίπτονται αυτόματα. Όμως, όποιος θελήσει να προσφύγει έχει πλέον ένα ισχυρό νομικό όπλο στα χέρια του.
Τι σημαίνει αυτό για τα ήδη τακτοποιημένα αυθαίρετα
Εδώ τα πράγματα μπερδεύονται. Οι τακτοποιήσεις που έχουν ήδη ολοκληρωθεί δεν ακυρώνονται από μόνες τους. Ωστόσο, η ισχύς τους είναι εξαιρετικά επισφαλής: αν ένας συνιδιοκτήτης προσφύγει, τα δικαστήρια οφείλουν να ακολουθήσουν τη νέα νομολογία και υπάρχει σοβαρή πιθανότητα ακύρωσης.
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες που πλήρωσαν πρόστιμα και παράβολα ενδέχεται να βρεθούν με μια «άκυρη» τακτοποίηση, χωρίς να είναι ξεκάθαρο αν μπορούν να πάρουν πίσω τα χρήματά τους. Μέχρι στιγμής, το Δημόσιο σπανίως επιστρέφει ποσά που έχουν ήδη καταβληθεί, γεγονός που αφήνει χιλιάδες πολίτες εκτεθειμένους.
Δεν υπάρχει τυπική αναδρομικότητα – αλλά υπάρχει ρίσκο
Η απόφαση του ΣτΕ δεν σβήνει μονομιάς όλες τις παλιές τακτοποιήσεις. Οι πράξεις που έχουν εκδοθεί παραμένουν σε ισχύ, εκτός αν προσβληθούν. Όμως από εδώ και πέρα, οι πολεοδομίες δεν μπορούν να εγκρίνουν νέες τακτοποιήσεις σε κοινόχρηστους χώρους αν δεν συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες ή αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας που να προβλέπει αποφάσεις με πλειοψηφία.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάθε νέος φάκελος τακτοποίησης κινδυνεύει να μπλοκάρει, ακόμα κι αν η πλειοψηφία των ιδιοκτητών είναι υπέρ.
Οι συνέπειες για την «ασφάλεια δικαίου»
Το μεγάλο ζήτημα που προκύπτει είναι η ασφάλεια δικαίου. Χιλιάδες ιδιοκτήτες που θεώρησαν ότι τακτοποίησαν οριστικά το ακίνητό τους βρίσκονται σήμερα μετέωροι. Δεν υπάρχει υποχρέωση κατεδάφισης των αυθαιρέτων ούτε αυτόματη απώλεια των χρημάτων που καταβλήθηκαν, αλλά η αβεβαιότητα είναι τεράστια.
Οι ειδικοί εκτιμούν ότι η απόφαση θα προκαλέσει νέο κύμα δικαστικών αντιπαραθέσεων, καθώς κάθε διαφωνών συνιδιοκτήτης θα έχει πλέον το έρεισμα να προσβάλει τις ρυθμίσεις.
Τι να κάνουν οι ιδιοκτήτες
-
Έλεγχος φακέλου: Όσοι έχουν ήδη προχωρήσει σε τακτοποίηση καλό είναι να εξετάσουν αν υπήρχε ομόφωνη συναίνεση ή σχετικός κανονισμός πολυκατοικίας.
-
Νομική συμβουλή: Σε περίπτωση αμφιβολίας, μια γνωμάτευση δικηγόρου μπορεί να προλάβει μελλοντικά προβλήματα.
-
Αναμονή νέων οδηγιών: Το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναμένεται να τοποθετηθεί για το αν θα υπάρξουν διευκρινιστικές εγκύκλιοι ή ρυθμίσεις που θα περιορίσουν την αβεβαιότητα.
Ένα «καμπανάκι» για το μέλλον
Η απόφαση του ΣτΕ δεν αφορά μόνο το παρελθόν αλλά και το μέλλον. Στέλνει σαφές μήνυμα ότι οι αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους δεν μπορούν να «νομιμοποιούνται» με την πλειοψηφία, αλλά μόνο με την απόλυτη συναίνεση. Για πολλούς ιδιοκτήτες αυτό μπορεί να σημαίνει αδιέξοδο, για άλλους όμως αποτελεί δικαίωση.
Το μόνο βέβαιο είναι ότι η καθημερινότητα χιλιάδων νοικοκυριών αλλάζει. Όσοι σκόπευαν να προχωρήσουν σε τακτοποίηση θα πρέπει να το ξανασκεφτούν, ενώ όσοι έχουν ήδη πληρώσει βρίσκονται πλέον σε καθεστώς αβεβαιότητας.
Συμπέρασμα: Το ΣτΕ «κλείνει την πόρτα» στις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους χωρίς ομόφωνη συναίνεση. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν ότι η ασφάλεια των ρυθμίσεων που έκαναν δεν είναι πλέον δεδομένη. Και αν κάτι απέδειξε αυτή η απόφαση, είναι ότι σε ζητήματα που άπτονται θεμελιωδών δικαιωμάτων, το Σύνταγμα παραμένει ο απόλυτος κανόνας.
