Από 1η Οκτωβρίου σε ισχύ ο νέος νόμος – Ποια ακίνητα «κόβονται» από τις πλατφόρμες και ποιες περιοχές ακολουθούν
Σε πλήρη εφαρμογή μπήκε από την 1η Οκτωβρίου το νέο καθεστώς που αλλάζει ριζικά την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Ο νόμος 5170/2025 φέρνει σαρωτικές ρυθμίσεις για τα ακίνητα τύπου Airbnb, επιβάλλοντας αυστηρά κριτήρια και προϋποθέσεις λειτουργίας, με στόχο να τεθεί τάξη σε έναν από τους πιο ταχέως αναπτυσσόμενους τομείς του τουρισμού.
Η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, παρουσιάζοντας το νέο πλαίσιο, τόνισε ότι στόχος είναι να διαμορφωθεί ένα δίκαιο και διαφανές περιβάλλον ανταγωνισμού μεταξύ ξενοδοχείων και ιδιωτικών καταλυμάτων. Όπως σημείωσε, η κυβέρνηση επιδιώκει να ενισχύσει την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών, εξασφαλίζοντας παράλληλα την ισορροπία μεταξύ φιλοξενίας και κατοικίας στους τουριστικούς προορισμούς.
«Η ρύθμιση αυτή είναι αναγκαία», υπογράμμισε η υπουργός, «ώστε να αντιμετωπιστεί η πίεση που προκαλεί η αυξημένη τουριστική κίνηση σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, αλλά και να προστατευθεί η κοινωνική και οικονομική συνοχή των τοπικών κοινοτήτων».
Αυστηρό πλαίσιο και πρόστιμα
Το νέο νομικό πλαίσιο προβλέπει ελέγχους συμμόρφωσης από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, καθώς και πρόστιμα αντίστοιχα με αυτά των τουριστικών καταλυμάτων. Ήδη έχουν αποσταλεί ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις σε όλους τους διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ενώ σχετική εγκύκλιος διευκρινίζει τις τεχνικές και ποιοτικές προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν.
Σύμφωνα με τη ρύθμιση, όσα ακίνητα δεν θεωρούνται χώροι κύριας χρήσης βάσει πολεοδομικών όρων, διαγράφονται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη ενημερώσει τις μεγάλες πλατφόρμες όπως Airbnb, ώστε να αφαιρέσουν τα μη συμμορφωμένα καταλύματα.
Εκτιμάται ότι περίπου 5% έως 10% των καταχωρήσεων θα βρεθούν άμεσα εκτός αγοράς.
Επεκτείνεται η απαγόρευση σε νέες περιοχές
Μέχρι το τέλος του έτους αναμένεται να καθοριστούν οι επόμενες περιοχές όπου θα απαγορευθεί η προσθήκη νέων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, πέρα από τις τρεις ζώνες του κέντρου της Αθήνας όπου το μέτρο έχει ήδη εφαρμοστεί. Παράλληλα, εξετάζονται κίνητρα για επιστροφή ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, προκειμένου να αποσυμφορηθούν οι τιμές ενοικίων που έχουν εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια.
Οι νέες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες
Τα ακίνητα που διατίθενται πλέον για βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές ασφαλείας και ποιότητας, όπως:
Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης με βάση τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
Να διαθέτουν επαρκή φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
Υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ατυχήματα ή ζημιές.
Πιστοποιητικά ηλεκτρολόγου, πυρασφάλειας, μυοκτονίας και απεντόμωσης.
Εξοπλισμό πρώτων βοηθειών και σήμανση διαφυγής.
Οι νέες προϋποθέσεις ευθυγραμμίζουν ουσιαστικά τα καταλύματα τύπου Airbnb με τα τουριστικά καταλύματα, μετατρέποντας τη δραστηριότητα σε πιο επαγγελματική και ελεγχόμενη.
Εκρηκτική άνοδος και ρεκόρ στην αγορά
Παρά το αυστηρότερο πλαίσιο, η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης διανύει περίοδο ιστορικής άνθησης. Τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ δείχνουν ότι από τον Ιανουάριο έως τον Αύγουστο του 2025, ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων κατέγραψε αλλεπάλληλα ρεκόρ.
Τον Ιούλιο του 2025 τα ενεργά καταλύματα άγγιξαν τις 246.000, ενώ τον Αύγουστο έφτασαν στις 247.000, τον υψηλότερο αριθμό που έχει καταγραφεί ποτέ από το 2019. Παράλληλα, οι διαθέσιμες κλίνες ξεπέρασαν το 1 εκατομμύριο, με 1.081.481 τον Αύγουστο — νέο ιστορικό υψηλό.
Η πληρότητα παρέμεινε επίσης σε υψηλά επίπεδα:
40% τον Ιούνιο, 51% τον Ιούλιο και 58% τον Αύγουστο, δείχνοντας ότι η ζήτηση για βραχυχρόνια διαμονή παραμένει ισχυρή, παρά τη μικρή κάμψη σε σχέση με το 2024.
Οι ξένοι ταξιδιώτες «οδηγούν» την αγορά
Οι αλλοδαποί επισκέπτες συνεχίζουν να αποτελούν τη συντριπτική πλειοψηφία των ενοικιαστών. Το ποσοστό τους ξεπερνά σταθερά το 90%, φτάνοντας στο 92% τον Μάιο και 91% τον Ιούνιο, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ.
Πρόκειται για μία από τις υψηλότερες επιδόσεις της τελευταίας εξαετίας, δείχνοντας τη διεθνή απήχηση της Ελλάδας ως προορισμού βραχυχρόνιας φιλοξενίας.
«Η Ελλάδα επενδύει στη βιώσιμη φιλοξενία»
Η υπουργός Τουρισμού εκφράζει την πεποίθηση ότι το νέο πλαίσιο θα οδηγήσει σε μια πιο ποιοτική και βιώσιμη ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού. «Τα μέχρι στιγμής στοιχεία δείχνουν ότι το 2025 θα είναι ακόμη μία εξαιρετική χρονιά για τον τουρισμό», δήλωσε, σημειώνοντας ότι οι ταξιδιωτικές εισπράξεις έχουν αυξηθεί κατά 12,5% στο πρώτο επτάμηνο του έτους σε σχέση με το 2024.
Η ίδια τονίζει ότι το στοίχημα πλέον είναι η διεύρυνση της τουριστικής περιόδου πέρα από τους μήνες αιχμής — στόχος που, όπως λέει, ήδη αρχίζει να επιτυγχάνεται με τη σταδιακή άνοδο της επισκεψιμότητας στους πλάγιους και χειμερινούς μήνες.
Νέα εποχή για τη βραχυχρόνια μίσθωση
Η αγορά βραχυχρόνιας διαμονής στην Ελλάδα εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης. Το τοπίο μεταβάλλεται, με σαφείς κανόνες, ελέγχους και υποχρεώσεις που μετατρέπουν μια άλλοτε «άναρχη» αγορά σε δομημένο κομμάτι του τουριστικού προϊόντος της χώρας.
Το επόμενο διάστημα θα δείξει αν οι νέες ρυθμίσεις θα καταφέρουν να ισορροπήσουν την τουριστική ανάπτυξη με τις ανάγκες της κατοικίας και να προσφέρουν το επιθυμητό αποτέλεσμα: μια βιώσιμη και δίκαιη αγορά φιλοξενίας, για ιδιοκτήτες, τουρίστες και κατοίκους.
