Από τον Νοέμβριο του 2025 ενεργοποιείται το νέο πλαίσιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο προβλέπει τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που νοικιάσουν ακίνητα τα οποία έμεναν κενά επί τουλάχιστον τρία συνεχόμενα χρόνια.
Η ρύθμιση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο σχέδιο του οικονομικού επιτελείου για την ενεργοποίηση αδρανών κατοικιών και την ενίσχυση της διαθεσιμότητας στέγης στην αγορά, σε μια περίοδο όπου οι ενοικιαστές –ιδίως στις τουριστικές περιοχές– αντιμετωπίζουν σοβαρές δυσκολίες στην εξεύρεση κατοικίας.
Στόχος, σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, είναι να επιστρέψουν στην αγορά χιλιάδες διαμερίσματα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα, δίνοντας ανάσα τόσο στις οικογένειες που αναζητούν σπίτι, όσο και στους κρατικούς λειτουργούς –όπως εκπαιδευτικούς, γιατρούς και στρατιωτικούς– που συχνά μετακινούνται σε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση και περιορισμένες επιλογές μίσθωσης.
Ποιοι ιδιοκτήτες μπαίνουν στη ρύθμιση
Το μέτρο αφορά δύο βασικές κατηγορίες ιδιοκτητών:
Όσους δήλωσαν “κενά” ακίνητα στα έντυπα Ε1 και Ε2 για τα έτη 2022, 2023 και 2024.
Όσους διέθεταν το ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking κ.ά.), με την προϋπόθεση ότι το είχαν εγγεγραμμένο στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν το μετατρέψουν σε μακροχρόνια μίσθωση.
Με αυτόν τον τρόπο, το υπουργείο επιχειρεί να δημιουργήσει κίνητρο για “επιστροφή” ακινήτων από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας ενοικίασης προς τη μακροχρόνια αγορά, η οποία τα τελευταία χρόνια έχει συρρικνωθεί.
Νέα όρια και ευελιξίες
Η ρύθμιση συνοδεύεται από σημαντικές διευκολύνσεις για τους ιδιοκτήτες, προκειμένου να καταστεί πιο ελκυστική η συμμετοχή τους:
Αύξηση των επιτρεπόμενων τετραγωνικών: Το ανώτατο όριο της κατοικίας που μπορεί να ενταχθεί στο μέτρο ανεβαίνει από 120 τ.μ. σε 140 τ.μ. για τρίτεκνους και σε 160 τ.μ. για τετράτεκνους, με επιπλέον 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί.
Διατήρηση της απαλλαγής σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης ενοικιαστή: Εφόσον ο ιδιοκτήτης εξασφαλίσει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες, δεν χάνει τη φοροαπαλλαγή για τα μισθώματα που ήδη έχει εισπράξει.
Ευελιξία στη διάρκεια μίσθωσης: Για ειδικές περιπτώσεις, όπως κρατικοί υπάλληλοι που υπηρετούν προσωρινά σε μια περιοχή, θα επιτρέπονται μισθώσεις με διάρκεια τουλάχιστον έξι μηνών – και όχι αποκλειστικά τριετείς, όπως ισχύει σήμερα.
Η κυβέρνηση εκτιμά ότι με τα παραπάνω, πολλοί ιδιοκτήτες που έως σήμερα κρατούσαν τα ακίνητά τους άδεια, είτε λόγω φορολογικών επιβαρύνσεων είτε λόγω ανασφάλειας για τους ενοικιαστές, θα μπουν ξανά στην αγορά.
Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Το μέτρο, αν και ιδιαίτερα ευνοϊκό, συνοδεύεται από σαφείς προϋποθέσεις και περιορισμούς. Οποιαδήποτε απόκλιση από τους κανόνες οδηγεί σε απώλεια του ευεργετήματος:
Αν το ακίνητο μισθωθεί ταυτόχρονα και μέσω βραχυχρόνιας πλατφόρμας.
Αν δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής μέσα σε τρεις μήνες από την αποχώρηση του προηγούμενου.
Αν το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί ως “κενό” για την τριετία 2022–2024.
Αν το ίδιο ακίνητο ξαναμισθωθεί μετά την πρώτη τριετία, καθώς η απαλλαγή ισχύει μόνο μία φορά ανά ακίνητο.
Η πρόβλεψη αυτή στοχεύει στην αποφυγή «καταχρηστικών» πρακτικών και στη διασφάλιση ότι το μέτρο θα λειτουργήσει ως κίνητρο και όχι ως διαρκές φορολογικό πλεονέκτημα.
Τα οφέλη και οι περιορισμοί
| ΥΠΕΡ | ΚΑΤΑ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ |
|---|---|
| Τριετής απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια. | Ισχύει μόνο για ακίνητα που ήταν κενά ή σε βραχυχρόνια μίσθωση 2022–2024. |
| Αυξημένα όρια επιφάνειας για πολύτεκνους. | Η απαλλαγή μπορεί να αξιοποιηθεί μόνο μία φορά. |
| Διατήρηση της απαλλαγής ακόμη και σε πρόωρη αποχώρηση ενοικιαστή. | Χάνεται αν δεν βρεθεί νέος μισθωτής εντός 3 μηνών. |
| Ευελιξία σε μικρότερες μισθώσεις για κρατικούς υπαλλήλους. | Απαγορεύεται συνδυαστικά με βραχυχρόνια μίσθωση. |
| Ενεργοποίηση ανεκμετάλλευτων κατοικιών, με στόχο τη σταθεροποίηση της αγοράς στέγης. | Δεν καλύπτει ιδιοκατοίκηση ή δωρεάν παραχώρηση. |
Ένα μέτρο με διπλό στόχο
Η κυβέρνηση φιλοδοξεί ότι η νέα αυτή φορολογική ελάφρυνση θα λειτουργήσει διττά:
αφενός θα ανακουφίσει χιλιάδες ιδιοκτήτες που διαθέτουν αναξιοποίητα ακίνητα, και αφετέρου θα αυξήσει την προσφορά κατοικιών σε μια αγορά που τα τελευταία χρόνια πιέζεται έντονα από τις αυξήσεις των ενοικίων και την περιορισμένη διαθεσιμότητα.
Παράλληλα, η πρωτοβουλία εντάσσεται στο πλαίσιο των μέτρων κοινωνικής στέγης, που περιλαμβάνουν επιδοτήσεις ενοικίου για νέους και προγράμματα αξιοποίησης δημόσιων κτιρίων, με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
Τι να περιμένουν οι φορολογούμενοι
Η ενεργοποίηση της ρύθμισης αναμένεται να συνοδευτεί από ψηφιακή πλατφόρμα δηλώσεων μέσω της ΑΑΔΕ, όπου οι ενδιαφερόμενοι θα καταχωρούν τα στοιχεία του ακινήτου, την περίοδο αδράνειας και το νέο μισθωτήριο.
Σύμφωνα με πληροφορίες, θα υπάρξει αυτόματη διασταύρωση των στοιχείων με τις δηλώσεις Ε1 και Ε2 των προηγούμενων ετών, ώστε να αποφεύγονται καθυστερήσεις και να διασφαλίζεται η διαφάνεια.
Αν και πρόκειται για ένα από τα πιο στοχευμένα μέτρα των τελευταίων ετών στην αγορά ακινήτων, οι ειδικοί τονίζουν ότι η πραγματική επιτυχία του θα εξαρτηθεί από τη συμμετοχή των ιδιοκτητών και από το κατά πόσο θα τους πείσει πως αποτελεί μια πραγματική ευκαιρία αξιοποίησης, και όχι μια γραφειοκρατική διαδικασία με παροδικό όφελος.
Συμπέρασμα:
Η νέα ρύθμιση για την τριετή φοροαπαλλαγή στα κενά ακίνητα σηματοδοτεί μια ουσιαστική παρέμβαση στην αγορά στέγης. Αν εφαρμοστεί με συνέπεια και σωστό έλεγχο, μπορεί να συμβάλει στην απελευθέρωση χιλιάδων κατοικιών και στη μείωση των πιέσεων στα ενοίκια, δίνοντας ταυτόχρονα ένα σημαντικό κίνητρο σε όσους είχαν αφήσει τα ακίνητά τους ανεκμετάλλευτα.
