Μια απόφαση-σταθμός του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να ξεμπλοκάρει δεκάδες οικοδομικά έργα που είχαν παγώσει τα τελευταία χρόνια λόγω νομικών εμπλοκών. Το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ έκρινε συνταγματικό και απολύτως νόμιμο το Προεδρικό Διάταγμα που αφορά το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) — ένα εργαλείο που δημιουργήθηκε για να αντισταθμίζει τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις από τα πρόσθετα οικοδομικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Με απλά λόγια, η δικαστική αυτή εξέλιξη ξεκλειδώνει τον δρόμο για την επανεκκίνηση πολλών έργων που είχαν «παγώσει» λόγω προσφυγών και αμφισβητήσεων σχετικά με τη νομιμότητα του ΝΟΚ και των ευεργετικών του διατάξεων.
Τι αλλάζει στην πράξη
Η γνωμοδότηση του Ε΄ Τμήματος (υπ’ αριθμ. 135/2025) ανοίγει πλέον τον δρόμο για την ολοκλήρωση έργων που βρίσκονταν «στον αέρα» — από πολυκατοικίες έως εμπορικά ακίνητα σε αστικά κέντρα. Η απόφαση αυτή έρχεται μετά τις κρίσιμες αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ (146-149/2025), οι οποίες είχαν ήδη θέσει τις γενικές αρχές για τη συνταγματικότητα του πλαισίου.
Σύμφωνα με τη νέα γνωμοδότηση, το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου αποτελεί νόμιμο και θεσμικά επαρκές μέσο αντιστάθμισης, καθώς εξασφαλίζει ότι κάθε οικοδομική δραστηριότητα που επωφελείται από τα μπόνους του ΝΟΚ θα συνοδεύεται από περιβαλλοντική αναβάθμιση της περιοχής.
Οι προϋποθέσεις που θέτει το ΣτΕ
Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο δεν άναψε απλώς το «πράσινο φως». Έθεσε και σαφείς προϋποθέσεις για να διασφαλιστεί ότι οι νέες κατασκευές δεν θα επιβαρύνουν το περιβάλλον.
Πιο συγκεκριμένα, το ΣτΕ απαιτεί να πραγματοποιείται προκαταρκτική αξιολόγηση κάθε έργου, ώστε να εντοπίζονται έγκαιρα τυχόν περιβαλλοντικές επιπτώσεις πριν δοθεί η τελική έγκριση. Η διαδικασία αυτή θα λειτουργεί ως προέλεγχος πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας, ένα είδος «φίλτρου» που θα εξασφαλίζει ότι κάθε έργο συμμορφώνεται με τους κανόνες του ΕΣΠΙΑΠ.
Μόνο μετά από αυτόν τον έλεγχο θα μπορεί να προχωρήσει η οριστική νομιμοποίηση και η έναρξη των εργασιών.
Πώς λειτουργεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα σημεία του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος είναι η οικονομική ρύθμιση του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.
Κάθε έργο που αξιοποιεί τα κίνητρα του ΝΟΚ (π.χ. αύξηση δόμησης, ύψους ή κάλυψης) θα πρέπει να καταβάλει ένα συγκεκριμένο ποσό. Το ποσό αυτό θα ορίζεται με βάση τον τύπο και την έκταση της παρέμβασης και θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων.
Τα χρήματα δεν θα παραμένουν ανενεργά: θα επιστρέφουν απευθείας στους δήμους για να χρηματοδοτήσουν δράσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης — όπως δημιουργία πράσινων χώρων, αναπλάσεις, δενδροφυτεύσεις ή έργα βιώσιμης κινητικότητας.
Με αυτό τον τρόπο, το ΣτΕ θεωρεί ότι επιτυγχάνεται μια ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, καθώς κάθε οικοδομική ενίσχυση θα συνοδεύεται από αντίστοιχη «επένδυση» στο αστικό οικοσύστημα.
Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων
Η συγκεκριμένη γνωμοδότηση του ΣτΕ αναμένεται να έχει άμεσο αντίκτυπο στην οικοδομική δραστηριότητα, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα έργα είχαν παγώσει λόγω προσφυγών.
Πηγές της αγοράς εκτιμούν ότι δεκάδες επενδύσεις εκατομμυρίων ευρώ μπορούν πλέον να προχωρήσουν, δίνοντας «οξυγόνο» στον κατασκευαστικό τομέα και ενισχύοντας την οικονομική δραστηριότητα στις πόλεις.
Παράλληλα, η ενεργοποίηση του ΕΣΠΙΑΠ δημιουργεί έναν νέο μηχανισμό χρηματοδότησης για τους δήμους, που μπορούν να αξιοποιήσουν τα έσοδα από τα περιβαλλοντικά ισοδύναμα για ουσιαστικά έργα βελτίωσης της ποιότητας ζωής.
Η σημασία της απόφασης
Η απόφαση του ΣτΕ δεν είναι απλώς τεχνική ή τυπική.
Έρχεται να δώσει σταθερότητα σε ένα πλαίσιο που για χρόνια προκαλούσε αβεβαιότητα και συγκρούσεις ανάμεσα στην ανάπτυξη και στην περιβαλλοντική προστασία. Με τη γνωμοδότηση αυτή, το Ανώτατο Δικαστήριο στέλνει μήνυμα ότι η οικοδομική δραστηριότητα μπορεί να συνεχιστεί, αλλά μόνο με σεβασμό στους περιβαλλοντικούς κανόνες.
Το τελικό κείμενο της γνωμοδότησης αναμένεται να δημοσιευθεί τις επόμενες εβδομάδες, επισημοποιώντας τη νέα εποχή για την πολεοδομική πολιτική και θέτοντας το ΕΣΠΙΑΠ σε πλήρη εφαρμογή.
Εν ολίγοις:
Η δικαστική σφραγίδα του ΣτΕ απομακρύνει τα εμπόδια για δεκάδες μπλοκαρισμένα έργα, αλλά παράλληλα επιβάλλει έναν μηχανισμό περιβαλλοντικής ευθύνης που μετατρέπει κάθε νέα οικοδομή σε ευκαιρία αστικής αναβάθμισης.
