Η αγορά ακινήτων βρίσκεται μπροστά σε μία από τις πιο κρίσιμες καμπές της τελευταίας δεκαετίας. Η προθεσμία για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων πλησιάζει, και μαζί της φέρνει ένα ντόμινο συνεπειών για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Όσοι δεν τακτοποιήσουν εγκαίρως τις πολεοδομικές τους εκκρεμότητες κινδυνεύουν να δουν την περιουσία τους να «παγώνει», καθώς από το 2026 και μετά, η μεταβίβαση ακινήτων με πολεοδομικές παραβάσεις θα είναι πρακτικά αδύνατη.
Το ναρκοπέδιο των μικρών αυθαιρεσιών
Πίσω από κάθε φαινομενικά «τακτοποιημένο» ακίνητο μπορεί να κρύβεται μια πολεοδομική παγίδα. Μικρές αποκλίσεις – όπως ένα καθιστικό που επεκτάθηκε κατά λίγα εκατοστά εις βάρος του μπαλκονιού ή ένα κλειστό γκαράζ χωρίς άδεια – μπορεί να φαίνονται ασήμαντες, όμως καθιστούν το ακίνητο μη μεταβιβάσιμο.
Σύμφωνα με μηχανικούς, τέτοιες παραβάσεις υπάρχουν σε χιλιάδες ιδιοκτησίες, συχνά χωρίς οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες να το γνωρίζουν. Η αποκάλυψη έρχεται συνήθως όταν ζητείται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για μια μεταβίβαση ή σύνταξη συμβολαίου – και τότε αρχίζει ο πονοκέφαλος της τακτοποίησης, των προστίμων και των διορθωτικών δηλώσεων σε Ε9, δήμους και κτηματολογικά μητρώα.
Η αντίστροφη μέτρηση έχει αρχίσει
Η νομοθεσία είναι σαφής: οι ιδιοκτήτες έχουν περιθώριο μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026 για να εντάξουν τις αυθαίρετες κατασκευές τους στις ρυθμίσεις των κατηγοριών 1 έως 4.
Μετά την ημερομηνία αυτή, αν δεν υπάρξει νέα παράταση, η διαδικασία τακτοποίησης θα «παγώσει» οριστικά για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, αφήνοντας χιλιάδες ακίνητα εγκλωβισμένα.
Η αγορά ακινήτων φοβάται ένα φαινόμενο «ασφυξίας», καθώς ακίνητα με μικρές ή μεσαίες πολεοδομικές αποκλίσεις δεν θα μπορούν πλέον να πωληθούν, να μεταβιβαστούν ή να δοθούν ως γονικές παροχές.
Ποιοι κινδυνεύουν περισσότερο
Ιδιαίτερα εκτεθειμένοι είναι οι ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών, ειδικά εκείνων που χτίστηκαν πριν το 1983. Στα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα υπάρχουν αλλαγές χρήσης ή επεκτάσεις χώρων που ουδέποτε δηλώθηκαν. Παράλληλα, όσοι διαθέτουν ακίνητα σε περιοχές που δεν έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία του Κτηματολογίου, βρίσκονται μπροστά σε ένα ακόμη εμπόδιο: τη σύγκρουση μεταξύ πραγματικής και νομικής εικόνας του ακινήτου.
Κτηματολόγιο: το επόμενο στοίχημα
Το Εθνικό Κτηματολόγιο οδεύει προς την ολοκλήρωσή του μέχρι το τέλος του 2025, με στόχο την πλήρη ανάρτηση χαρτών και δηλώσεων ιδιοκτησίας σε όλη τη χώρα.
Οι ιδιοκτήτες καλούνται να ελέγξουν έγκαιρα την καταχώριση των ακινήτων τους μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, χρησιμοποιώντας τον ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου) ή τη διεύθυνση του ακινήτου. Είναι κρίσιμο να επιβεβαιωθεί ότι τα όρια των γεωτεμαχίων και η τοποθεσία συμφωνούν με τα συμβόλαια και τα τοπογραφικά διαγράμματα, ώστε να αποφευχθούν μελλοντικές διαφορές ή απώλειες περιουσίας.
Τι φέρνει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου αποτελεί ένα ακόμη φίλτρο για την αγορά. Πρόκειται για το «ψηφιακό βιογραφικό» κάθε ακινήτου, που καταγράφει την ιστορία του, τις άδειες, τις αυθαιρεσίες και τις διορθώσεις του.
Χωρίς αυτήν, καμία αγοραπωλησία ή μεταβίβαση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί. Οι ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν πλήρη και ενημερωμένα στοιχεία κινδυνεύουν να μείνουν εκτός αγοράς. Η διαδικασία απαιτεί χρόνο, τεχνικό έλεγχο και συνεργασία με μηχανικούς, γι’ αυτό και οι ειδικοί συνιστούν να ξεκινήσει άμεσα – πολύ πριν από την προθεσμία του 2026.
Τι ζητά η ΠΟΜΙΔΑ
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει ήδη ζητήσει συνάντηση με το Υπουργείο Περιβάλλοντος, προτείνοντας σειρά μέτρων για να αποφευχθεί ένα νέο αδιέξοδο.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
Παράταση όλων των οικοδομικών αδειών έως το τέλος του 2026.
Καθιέρωση μόνιμης διαδικασίας τακτοποίησης αυθαιρέτων μετά την 31/3/2026, με αυστηρότερους κανόνες.
Επιτάχυνση των ενστάσεων για τους δασικούς χάρτες.
Ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.
Τριετής παράταση για την έκδοση ταυτότητας ιδιωτικών κτιρίων δημοσίου ενδιαφέροντος.
Καινοτόμα πρόταση: άμεση μεταβίβαση ακινήτων με υποχρέωση του αγοραστή να ολοκληρώσει εντός εννέα μηνών την ταυτότητα κτιρίου, καταθέτοντας εγγυητική επιστολή 10% της αξίας.
Η πρόταση αυτή στοχεύει να «ξεμπλοκάρει» τη διαδικασία μεταβιβάσεων, που σήμερα καθυστερεί για μήνες, επιδεινώνοντας το ήδη πιεσμένο στεγαστικό τοπίο.
Η κόκκινη γραμμή του νομοθέτη
Παρά τα νέα εργαλεία και τις προτάσεις, η νομοθεσία θέτει σαφή όρια: καμία τακτοποίηση για κατασκευές που ανεγέρθηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων προηγούμενων δεκαετιών έχουν την τελευταία ευκαιρία να τα νομιμοποιήσουν. Διαφορετικά, μετά το 2026, το ακίνητο θα παραμένει «παγωμένο» – χωρίς δυνατότητα πώλησης, δωρεάς ή αξιοποίησης.
Το ρολόι μετρά αντίστροφα
Με το Κτηματολόγιο να ολοκληρώνεται, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα να καθίσταται υποχρεωτική και τη ρύθμιση αυθαιρέτων να πλησιάζει στο τέλος της, οι ιδιοκτήτες καλούνται να κινηθούν άμεσα και οργανωμένα.
Η αδράνεια, όπως προειδοποιούν οι μηχανικοί, ισοδυναμεί με παγίδευση περιουσίας σε ένα νομικό και πολεοδομικό λαβύρινθο.
Το 2026 μπορεί να σηματοδοτήσει είτε την οριστική τακτοποίηση της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, είτε την έναρξη μιας νέας κρίσης στην αγορά ακινήτων. Το ποια πορεία θα ακολουθηθεί, θα εξαρτηθεί από το αν οι ιδιοκτήτες κινηθούν έγκαιρα – και αν το κράτος θελήσει να τους δώσει μια ακόμη ευκαιρία.
