Σημαντικές διευκρινίσεις για τον τρόπο εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας, με απόφαση που ανατρέπει το τοπίο στην οικοδομική δραστηριότητα και ξεκαθαρίζει πώς θα λειτουργούν πλέον τα περιβαλλοντικά ισοσταθμίσματα για κτίρια που υπερβαίνουν τους μέχρι σήμερα επιτρεπόμενους ορόφους.
Η απόφαση έρχεται λίγους μήνες μετά τη συμμόρφωση της κυβέρνησης σε προηγούμενη κρίση του ΣτΕ, το οποίο είχε εντοπίσει αντισυνταγματικές διατάξεις στον τρόπο εφαρμογής του ΝΟΚ. Με τη νέα κρίση, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο βάζει τέλος στην αβεβαιότητα που επικρατούσε γύρω από την ισχύ οικοδομικών αδειών και τις διαδικασίες περιβαλλοντικής αντιστάθμισης.
Τι αλλάζει με τη νέα απόφαση
Το ΣτΕ αποσαφηνίζει ότι ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός μπορεί να συνεχίσει να εφαρμόζεται, υπό την προϋπόθεση ότι προηγείται περιβαλλοντική μελέτη για κάθε έργο που επηρεάζει το αστικό περιβάλλον. Οι μελέτες αυτές, σύμφωνα με το Δικαστήριο, θα πρέπει να εκπονούνται με ευθύνη και δαπάνη των ενδιαφερομένων, ώστε να εξασφαλίζεται ότι οι νέες κατασκευές δεν επιβαρύνουν το περιβάλλον χωρίς αντιστάθμιση.
Η δικαστική απόφαση καθορίζει επίσης το πώς θα προχωρήσει η επανέκδοση οικοδομικών αδειών που είχαν ακυρωθεί ή βρίσκονταν σε εκκρεμότητα λόγω της προηγούμενης κρίσης. Συγκεκριμένα, για τις άδειες που είχαν προσβληθεί ή ακυρωθεί μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024, θεσπίζεται ειδική διαδικασία επανέκδοσης, ανάλογα με το αν έχει ολοκληρωθεί ή όχι ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.
Με απλά λόγια, τα έργα που είχαν «παγώσει» εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας μπορούν πλέον να ξεμπλοκάρουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Αυτό θεωρείται σωτήριο για δεκάδες εργολάβους, ιδιοκτήτες και επενδυτές, οι οποίοι κινδύνευαν να μείνουν με οικοδομές ημιτελείς ή χωρίς νομική κάλυψη.
Ο νέος ρόλος των περιβαλλοντικών ισοσταθμισμάτων
Κεντρικό στοιχείο του νέου πλαισίου αποτελούν τα περιβαλλοντικά ισοδύναμα, ένας μηχανισμός που λειτουργεί ως «αντισταθμιστικό μέτρο» όταν ένα κτίριο υπερβαίνει τους συνήθεις όρους δόμησης. Όπως διευκρινίζει το ΣτΕ, η επιλογή των κατάλληλων ισοδυνάμων θα γίνεται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας ή, για τα μεγάλα αστικά κέντρα όπως Αθήνα και Θεσσαλονίκη, σε επίπεδο δήμου.
Η επιλογή τους δεν θα γίνεται αυθαίρετα, αλλά μετά από περιβαλλοντικό προέλεγχο ή, όπου απαιτείται, στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Με αυτό τον τρόπο, διασφαλίζεται ότι η αύξηση ύψους ή δόμησης ενός κτιρίου θα συνοδεύεται από αντίστοιχα οφέλη για την πόλη – όπως πράσινοι χώροι, ενεργειακές παρεμβάσεις ή έργα κοινής ωφέλειας.
⚖️ «Όχι» του ΣτΕ σε αποφάσεις δήμων που μπλοκάρουν τον ΝΟΚ
Παράλληλα, το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέδωσε και δεύτερη σημαντική απόφαση, με την οποία ακυρώνει την επιλογή του Δήμου Αθηναίων να «παγώσει» την εφαρμογή του ΝΟΚ στην επικράτειά του. Το Ανώτατο Δικαστήριο ήταν σαφές: κανένας δήμος δεν έχει τη δυνατότητα να αποφασίσει μονομερώς τη μη εφαρμογή του ΝΟΚ, καθώς κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από καμία διάταξη του Συντάγματος ή της νομοθεσίας.
«Οι οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης δεν διαθέτουν εξουσιοδότηση για να ρυθμίζουν ζητήματα που σχετίζονται με τους όρους δόμησης και την έκδοση οικοδομικών πράξεων», αναφέρει χαρακτηριστικά το σκεπτικό του ΣτΕ. Με άλλα λόγια, οι δήμοι δεν μπορούν να παρακάμπτουν ή να τροποποιούν τον Κανονισμό, ακόμη κι αν διαφωνούν με επιμέρους διατάξεις του.
Η απόφαση αυτή έρχεται να αποκαταστήσει τη νομική τάξη, μετά την αμφιλεγόμενη στάση του Δημοτικού Συμβουλίου Αθηναίων, το οποίο είχε ζητήσει από την Υπηρεσία Δόμησης να μην εκδίδει βεβαιώσεις ή προεγκρίσεις για κτίρια με ύψη μεγαλύτερα από τα προβλεπόμενα. Το ΣτΕ έκρινε ότι η εντολή αυτή ήταν παράνομη και ανυπόστατη, αφού δεν υπήρχε καμία σχετική εξουσιοδότηση από τον νόμο.
️ Τι σημαίνει στην πράξη για ιδιοκτήτες και επενδυτές
Η νέα κρίση του ΣτΕ δίνει ουσιαστικά το «πράσινο φως» για την επανεκκίνηση πολλών έργων που είχαν «παγώσει» σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αλλά και σε άλλες μεγάλες πόλεις. Οι μηχανικοί και οι κατασκευαστές μπορούν πλέον να προχωρήσουν στην ολοκλήρωση ή στην επανέκδοση των αδειών, τηρώντας όμως αυστηρά τις νέες περιβαλλοντικές προδιαγραφές.
Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν νέα οικοδομή θα πρέπει να υπολογίζουν το επιπλέον κόστος που συνεπάγεται η εκπόνηση περιβαλλοντικών μελετών και η εφαρμογή των ισοδυνάμων. Η συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο θα απαιτεί περισσότερη γραφειοκρατία αλλά και μεγαλύτερη διαφάνεια, ώστε να διασφαλιστεί η ισορροπία μεταξύ ανάπτυξης και περιβαλλοντικής προστασίας.
Το μήνυμα του ΣτΕ
Με τις αποφάσεις αυτές, το Συμβούλιο της Επικρατείας επιχειρεί να βάλει τέλος σε μια μακρά περίοδο ασάφειας και διαφορετικών ερμηνειών γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Το μήνυμα είναι σαφές: η πολεοδομική πολιτική είναι αρμοδιότητα της Πολιτείας και όχι των δήμων, ενώ κάθε νέα οικοδομή πρέπει να εντάσσεται σε ένα σαφές πλαίσιο περιβαλλοντικής ευθύνης.
Η εξέλιξη αυτή αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά την αγορά ακινήτων τους επόμενους μήνες, καθώς ξεμπλοκάρουν εκατοντάδες εκκρεμείς άδειες και έργα που είχαν ανασταλεί. Ωστόσο, το νέο καθεστώς απαιτεί από όλους τους εμπλεκόμενους — πολιτεία, μηχανικούς, επενδυτές και πολίτες — να κινηθούν με προσοχή, διαφάνεια και σεβασμό στο περιβάλλον.
