Χιλιάδες ξενοίκιαστα διαμερίσματα σε όλη τη χώρα ετοιμάζονται να ανοίξουν τις πόρτες τους, καθώς η κυβέρνηση δίνει νέα, ισχυρότερα κίνητρα στους ιδιοκτήτες για να ρίξουν τα «κλειστά» ακίνητά τους στην αγορά. Με φόντο τις υψηλές τιμές ενοικίων και τη στεγαστική πίεση σε κάθε γωνιά της Ελλάδας, το υπουργείο Οικονομικών ενεργοποιεί ένα πακέτο μέτρων που υπόσχεται πραγματική «ανάσα» τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.
Φόρος… μηδέν για τρία χρόνια
Η βασική αλλαγή είναι εντυπωσιακή: οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν ξανά τα κλειστά τους σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για ολόκληρη τριετία.
Με απλά λόγια, για έναν ιδιοκτήτη που εισπράττει 8.000 ευρώ ενοίκια τον χρόνο, η φοροαπαλλαγή μεταφράζεται σε εξοικονόμηση 3.600 ευρώ μέσα σε τρία χρόνια.
Το μέτρο αυτό υπήρχε ήδη από τα τέλη του 2024, όμως ελάχιστοι το αξιοποίησαν. Οι αυστηρές προϋποθέσεις και οι ασάφειες του προηγούμενου νόμου απέτρεψαν πολλούς από το να συμμετάσχουν. Έτσι, χιλιάδες ακίνητα παρέμειναν άδεια — εκτιμάται ότι 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα σε όλη τη χώρα παραμένουν ανεκμετάλλευτα.
Αυτή τη φορά, όμως, το υπουργείο Οικονομικών επιχειρεί να διορθώσει όλα τα «γκρίζα σημεία» με νέες, πιο ευέλικτες ρυθμίσεις που τίθενται σε ισχύ από τον Νοέμβριο.
Τι αλλάζει στην πράξη
Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνάψει νέα μακροχρόνια μίσθωση μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2026 και να απολαμβάνει τη φοροαπαλλαγή για 36 μήνες.
Για να είναι επιλέξιμο το ακίνητο, πρέπει να είχε δηλωθεί ως «κενό» για τουλάχιστον τρεις συνεχόμενες χρονιές (π.χ. 2022, 2023 και 2024) ή να είχε χρησιμοποιηθεί ως Airbnb τουλάχιστον για έναν χρόνο πριν τη μετατροπή του σε μακροχρόνια μίσθωση.
Παράλληλα, δίνεται λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα: αν ο ενοικιαστής φύγει πρόωρα, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει πλέον τη φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια που έχει ήδη λάβει. Αντίθετα, έχει τρίμηνη προθεσμία να βρει νέο ενοικιαστή, χωρίς να τιμωρείται φορολογικά.
Η δυνατότητα αυτή παρέχεται μία φορά ανά τριετία, αλλά αρκεί για να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη από απρόοπτα που στο παρελθόν του κόστιζαν ακριβά.
Πιο δίκαιοι όροι για όλους
Η νέα νομοθεσία διορθώνει και άλλες αδικίες.
Πλέον στη φοροαπαλλαγή εντάσσονται και μεγάλες κατοικίες άνω των 120 τ.μ., εφόσον ενοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προβλέπεται μάλιστα προσαύξηση 20 τ.μ. ανά επιπλέον παιδί μετά το δεύτερο. Έτσι, διαμέρισμα 160 τ.μ. μπορεί να ενταχθεί αν φιλοξενεί πολύτεκνη οικογένεια με τέσσερα παιδιά, ενώ κατοικία 200 τ.μ. εφόσον έχει έξι παιδιά.
Με αυτόν τον τρόπο, ιδιοκτήτες μεγάλων σπιτιών που έμεναν ανεκμετάλλευτα λόγω υψηλών φόρων έχουν πλέον λόγο να τα ανοίξουν ξανά.
Ευελιξία για εργαζόμενους του Δημοσίου
Μια ακόμα σημαντική καινοτομία είναι η ευελιξία στις μισθώσεις μικρότερης διάρκειας για ειδικές κατηγορίες ενοικιαστών.
Γιατροί, εκπαιδευτικοί, νοσηλευτές και ένστολοι που μετακινούνται συχνά μπορούν πλέον να νοικιάζουν κατοικία ακόμα και για έξι μήνες, χωρίς να «χαλάνε» τη φοροαπαλλαγή του ιδιοκτήτη.
Αυτό είναι κομβικό για περιοχές όπως τα νησιά και οι ακριτικές ζώνες, όπου η εύρεση στέγης για τέτοιους επαγγελματίες είναι σχεδόν αδύνατη. Τώρα οι ιδιοκτήτες έχουν κίνητρο να τους προτιμήσουν, γνωρίζοντας ότι η ενοικίαση δεν θα τους στερήσει τα φορολογικά οφέλη.
Οι κερδισμένοι της νέας ρύθμισης
Για έναν ιδιοκτήτη που εισπράττει 1.000 ευρώ μηνιαίως, το φορολογικό όφελος μπορεί να φτάσει τα 5.400 ευρώ μέσα στην τριετία.
Όσο μεγαλύτερο είναι το εισόδημα από ενοίκια, τόσο πιο εντυπωσιακή η διαφορά, αφού το μηδενικό φορολογικό βάρος καταργεί επιβαρύνσεις 35% ή και 45%.
Αν, επιπλέον, κάποιος διαθέτει και άλλα ακίνητα που δεν εμπίπτουν στο καθεστώς μηδενικής φορολόγησης, από το 2026 θα επωφελείται και από γενική μείωση φόρου ενοικίων κατά 10 μονάδες (από 35% σε 25% για εισοδήματα 12.000–24.000 ευρώ).
Με απλά λόγια, ολόκληρη η αγορά των ενοικίων αποκτά ξαφνικά νέα δυναμική.
Οφέλη και για τους ενοικιαστές
Οι αλλαγές δεν ευνοούν μόνο τους ιδιοκτήτες.
Με χιλιάδες σπίτια να επανέρχονται στην αγορά, η προσφορά αυξάνεται και αναμένεται σταδιακή αποκλιμάκωση των τιμών ενοικίων. Οι οικογένειες με πολλά παιδιά θα βρίσκουν πλέον ευκολότερα μεγάλα σπίτια, ενώ οι δημόσιοι υπάλληλοι που μετακινούνται τακτικά θα μπορούν να εξασφαλίζουν κατοικία χωρίς ταλαιπωρία.
Μάλιστα, σε αρκετές περιπτώσεις προβλέπεται και επιστροφή ενός ενοικίου κάθε χρόνο, ως μόνιμη ενίσχυση, για όσους υπάγονται στα ειδικά προγράμματα στήριξης.
Τα «ψιλά γράμματα» που θέλουν προσοχή
Παρότι το νέο πλαίσιο θεωρείται πιο δίκαιο, υπάρχουν και σημεία που απαιτούν προσοχή.
Αν ο ιδιοκτήτης δεν βρει νέο ενοικιαστή μέσα σε τρεις μήνες από την αποχώρηση του προηγούμενου, χάνει το δικαίωμα απαλλαγής για τους υπόλοιπους μήνες της τριετίας. Δεν επιστρέφει φόρους που έχει ήδη γλιτώσει, αλλά δεν μπορεί να συνεχίσει το ευεργέτημα.
Επιπλέον, η φοροαπαλλαγή ισχύει μόνο για ακίνητα που έχουν δηλωθεί ως κενά για τρία συνεχόμενα χρόνια πριν από τη μίσθωση. Ένα σπίτι που δηλώθηκε κενό το 2023, 2024 και 2025, για παράδειγμα, δεν δικαιούται απαλλαγή αν ενοικιαστεί τον Νοέμβριο του 2025, αλλά μόνο από τον Ιανουάριο του 2026 και μετά.
Ο μεγαλύτερος «πονοκέφαλος», όμως, αφορά τις Airbnb μισθώσεις. Αν το ακίνητο χρησιμοποιηθεί έστω και προσωρινά για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία, το φορολογικό όφελος χάνεται ολοκληρωτικά, με πιθανές αναδρομικές επιβαρύνσεις.
Το νέο «deal» στην αγορά
Η εικόνα στην αγορά αλλάζει ριζικά. Ένας ιδιοκτήτης με κλειστό διαμέρισμα 85 τ.μ. μπορεί τώρα να το νοικιάσει για τρία χρόνια και να εισπράξει ολόκληρο το ενοίκιο αφορολόγητα. Έτσι, έχει περιθώριο να προσφέρει πιο προσιτό μίσθωμα χωρίς να μειώσει τα καθαρά του κέρδη.
Μια ιδιοκτήτρια με μεγάλο διαμέρισμα που ως τώρα απέφευγε τη μίσθωση λόγω κινδύνου πρόωρης αποχώρησης, μπορεί πλέον να αισθάνεται ασφαλής: ακόμα κι αν οι ενοικιαστές φύγουν νωρίτερα, τα ήδη κερδισμένα χρήματα δεν επιστρέφονται.
Η ισορροπία αλλάζει. Οι ιδιοκτήτες ξαναμπαίνουν στο παιχνίδι, οι ενοικιαστές αποκτούν περισσότερες επιλογές, και η αγορά κατοικίας παίρνει μια βαθιά ανάσα.
