Η συζήτηση γύρω από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έχει φουντώσει ξανά, μετά την κυβερνητική επιλογή να μεταθέσει για το 2028 τη μεγάλη αναθεώρησή τους. Παρά το γεγονός ότι η απόφαση αυτή αποτρέπει προς το παρόν ένα κύμα φορολογικών επιβαρύνσεων, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να λειτουργεί με «διπλή πραγματικότητα»: από τη μια οι τιμές που ορίζει το κράτος και από την άλλη οι πολύ υψηλότερες τιμές στις οποίες διαπραγματεύονται τα ακίνητα.
Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα αισθητό στην Αττική. Σύμφωνα με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ για το 2025, η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων ανέρχεται στα 411 δισ. ευρώ. Ωστόσο, η πραγματική – εμπορική – αποτίμησή τους εκτοξεύεται πάνω από τα 534 δισ. ευρώ. Ένα χάσμα 123 δισ. ευρώ, που φανερώνει με τον πιο ξεκάθαρο τρόπο πόσο πίσω έχει μείνει η επίσημη τιμολόγηση σε σχέση με όσα συμβαίνουν στην πραγματική αγορά.
Και φυσικά, η απόκλιση αυτή δεν είναι ίδια παντού. Στις περιοχές που έχουν μετατραπεί σε «μαγνήτες» επενδυτών και αγοραστών – στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και ανατολικά προάστια, αλλά και στα πιο τουριστικά νησιά – η διαφορά μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών εκτοξεύεται. Σε πολλές περιπτώσεις το ποσοστό ξεπερνά κατά πολύ το μεσοσταθμικό 30% και στην πράξη δημιουργεί μια σειρά από επιπτώσεις: στρεβλώσεις στους φόρους, σύγχυση στους πολίτες, έλλειψη διαφάνειας στις συναλλαγές και συνολικά μια αγορά που δεν αντικατοπτρίζει το πραγματικό της κόστος.
Η αναβολή της αναπροσαρμογής επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να αποφύγουν – προσωρινά – βαρύτερους φόρους, καθώς και αυξήσεις σε μεταβιβαστικά τέλη, συμβολαιογραφικά κόστη και λοιπές δαπάνες που συνδέονται με αγοραπωλησίες. Ωστόσο, η «ανάσα» αυτή είναι περιορισμένη, καθώς η κάθε αναβολή συσσωρεύει ακόμη μεγαλύτερη απόκλιση. Όταν τελικά αποφασιστεί η προσαρμογή, οι αλλαγές ενδέχεται να είναι απότομες και κατά πολύ πιο επώδυνες.
Η εικόνα επαναλαμβάνεται και στον νησιωτικό χώρο. Στο Νότιο Αιγαίο, όπου η τουριστική κίνηση και οι επενδύσεις έχουν εκτοξευθεί, η αξία των ακινήτων με βάση τις αντικειμενικές τιμές φτάνει τα 25,8 δισ. ευρώ. Η εμπορική όμως υπερβαίνει τα 33,5 δισ., αφήνοντας μια διαφορά 7,7 δισ. ευρώ. Η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Ρόδος είναι χαρακτηριστικά παραδείγματα περιοχών όπου η αγορά έχει «τρέξει» ταχύτερα από τα κρατικά δεδομένα.
Ακόμη πιο έντονη είναι η κατάσταση στην Κρήτη. Εκεί, οι αντικειμενικές αξίες ανέρχονται σε περίπου 42,2 δισ., ενώ η εμπορική αποτίμηση φτάνει σχεδόν τα 55 δισ. ευρώ. Η διαφορά των 12,7 δισ. στηρίζεται κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως τα Χανιά, το Ρέθυμνο και το Ηράκλειο, που έχουν δει τα τελευταία χρόνια έντονη ανάπτυξη τόσο σε τουρισμό όσο και σε αγορά δεύτερης κατοικίας.
Σημαντική απόκλιση παρουσιάζει και η Κεντρική Μακεδονία. Με επίκεντρο τη Θεσσαλονίκη, η περιοχή καταγράφει αντικειμενικές αξίες 101,9 δισ. ευρώ, ενώ η εμπορική φτάνει τα 132 δισ. Η σχεδόν 30 δισ. διαφορά αντικατοπτρίζει την άνοδο της ζήτησης, την επούλωση της αγοράς μετά την οικονομική κρίση και την αξιοσημείωτη αύξηση επενδύσεων στα τελευταία χρόνια.
Υπάρχουν όμως και περιοχές που δεν ακολουθούν τον ίδιο ρυθμό. Στη Στερεά Ελλάδα, την Ήπειρο και τη Δυτική Μακεδονία, η αγορά κινείται με πιο «ήπιους» ρυθμούς και οι διαφορές μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών είναι πολύ μικρότερες. Μάλιστα, η Στερεά Ελλάδα εμφανίζει την ηπιότερη απόκλιση, με 22,8 δισ. αντικειμενικές και 29,6 δισ. εμπορικές αξίες.
Το κεντρικό ζήτημα, όμως, δεν είναι μόνο οι αριθμοί. Είναι τι σημαίνει αυτή η απόσταση για το μέλλον της αγοράς και – κυρίως – για την καθημερινότητα των πολιτών. Η καθυστέρηση στην προσαρμογή δίνει την ψευδαίσθηση σταθερότητας, όμως στην πραγματικότητα συγκεντρώνει πίεση που αργά ή γρήγορα θα εκτονωθεί. Εάν οι εμπορικές τιμές συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, τότε το σοκ της επόμενης αναπροσαρμογής θα είναι ακόμη πιο έντονο.
Με άλλα λόγια, η αγορά μπορεί να αποφεύγει προσωρινά τις μεγάλες αλλαγές, αλλά το «εκρηκτικό μείγμα» που δημιουργείται απειλεί να τινάξει στον αέρα την ήδη δύσκολη υπόθεση της προσιτής κατοικίας. Οι επόμενες χρονιές θα είναι κρίσιμες, καθώς θα δείξουν αν η απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών θα κλείσει ομαλά ή αν θα χρειαστεί ένα βίαιο άλμα που θα επιβαρύνει χιλιάδες νοικοκυριά.
Αυτό που διαφαίνεται ξεκάθαρα είναι ότι η αγορά κινείται πολύ γρηγορότερα από τις κρατικές αποφάσεις. Και όσο η πραγματικότητα αλλάζει, αλλά οι αντικειμενικές αξίες μένουν στάσιμες, τόσο οι πιέσεις θα συσσωρεύονται κάτω από το χαλί – μέχρι να έρθει η στιγμή που δεν θα μπορούν πια να αγνοηθούν.
