Η μεγάλη μεταρρύθμιση που είχε προγραμματιστεί να αλλάξει ριζικά τον τρόπο καταγραφής και ελέγχου των ακινήτων στην Ελλάδα… μετατίθεται ξανά. Η σύσταση και λειτουργία του νέου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), της ενιαίας βάσης δεδομένων που θα συνέδεε Εφορία, Κτηματολόγιο, ΔΕΔΔΗΕ και δεκάδες άλλα συστήματα, μεταφέρεται πλέον για το 2026. Η καθυστέρηση δεν είναι τυπική· οφείλεται σε σοβαρές τεχνικές ασυμβατότητες που εξακολουθούν να υφίστανται με τα δεδομένα του Ελληνικού Κτηματολογίου, καθιστώντας αδύνατη την άμεση ενοποίηση των πληροφοριών.
Το ΜΙΔΑ σχεδιάστηκε ως ένα «υπερ-μητρώο» ακινήτων. Στόχος του ήταν να συγκεντρώσει σε μία ψηφιακή πλατφόρμα όλα όσα σήμερα είναι κατακερματισμένα: τα στοιχεία που υπάρχουν στην ΑΑΔΕ μέσω του Ε9, τα δεδομένα του Κτηματολογίου, τις τεχνικές πληροφορίες του ΔΕΔΔΗΕ, καθώς και δεδομένα από άλλους φορείς, δημόσιους και ιδιωτικούς. Με απλά λόγια, μια εφαρμογή στην οποία ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να δει ΟΛΑ τα στοιχεία του ακινήτου του, χωρίς να πρέπει να διασχίζει τέσσερις διαφορετικές πλατφόρμες.
Αυτό, όμως, δεν θα ευνοούσε μόνο τους πολίτες. Η ΑΑΔΕ θα αποκτούσε ένα ισχυρό εργαλείο διασταύρωσης: θα μπορούσε άμεσα να εντοπίζει αποκλίσεις στους δηλωμένους χώρους, στους τίτλους, στη χρήση ενός ακινήτου, αλλά και περιπτώσεις «ξεχασμένων» ενοικίων ή αντικειμενικές αξίες που δεν έχουν δηλωθεί σωστά. Με άλλα λόγια, ένα σύστημα που θα σφράγιζε τα κενά του ΕΝΦΙΑ, θα περιόριζε τη φοροδιαφυγή και θα διόρθωνε λάθη πολλών ετών.
Το πρόβλημα όμως είναι… τα δεδομένα δεν “μιλάνε” μεταξύ τους
Η λειτουργία του ΜΙΔΑ προϋποθέτει ότι όλες οι πλατφόρμες που θα τροφοδοτούν το μητρώο διαθέτουν συμβατές και ενημερωμένες πληροφορίες. Αυτό όμως δεν ισχύει σήμερα. Οι τεχνικές ομάδες της ΑΑΔΕ και του Κτηματολογίου έχουν εντοπίσει:
Μεγάλες αποκλίσεις στα στοιχεία των κτισμάτων μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου.
Στο Ε9, οι επιφάνειες των ακινήτων αλλάζουν κάθε φορά που υπάρχει νομιμοποίηση αυθαιρέτων ή τακτοποίηση ημιυπαίθριων. Στο Κτηματολόγιο, αντίθετα, τα στοιχεία παραμένουν όπως είχαν δηλωθεί κατά την υποβολή των αρχικών συμβολαίων. Δεν ενημερώνονται αυτόματα. Το αποτέλεσμα; Τα δύο συστήματα έχουν συχνά «διαφορετική αλήθεια».Αντιθέσεις στα αγροτεμάχια.
Για την εγγραφή στο Κτηματολόγιο, πολλές εκτάσεις μετρήθηκαν εκ νέου από μηχανικούς, οδηγώντας σε ακριβέστερα, αλλά συχνά διαφορετικά, τετραγωνικά από αυτά που οι φορολογούμενοι δήλωσαν στο Ε9. Παρότι υπάρχει υποχρέωση ενημέρωσης του Ε9, οι περισσότεροι δεν την έχουν εκπληρώσει, αφήνοντας χιλιάδες χωράφια με «διπλές» ή ασύμβατες επιφάνειες.Συνεχείς αλλαγές λόγω νομιμοποιήσεων.
Καθώς εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες τακτοποιούν αυθαίρετα ή ημιτελείς χώρους, νέοι χώροι που προστίθενται στο Ε9 δεν εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο, δημιουργώντας μια μόνιμη απόκλιση που πρέπει να διορθωθεί πριν υπάρξει ενιαίο αρχείο.
Όλα τα παραπάνω δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα. Για να «κουμπώσουν» οι πλατφόρμες, θα απαιτούνταν μαζική επικαιροποίηση φακέλων ακινήτων, πράγμα που θα σήμαινε έξοδα για μηχανικούς, συμβολαιογράφους και δικηγόρους — και φυσικά τεράστια ταλαιπωρία για τους ιδιοκτήτες. Το υπουργείο, φοβούμενο κοινωνική και διοικητική αναστάτωση, έδωσε τελικά διετή παράταση.
Τι προβλέπει ο νόμος και πώς θα λειτουργεί το ΜΙΔΑ (όταν… φτάσει)
Ο νόμος 5222/2025 καθορίζει το πλαίσιο λειτουργίας του ΜΙΔΑ. Το μητρώο θα αντλεί δεδομένα:
Από δηλώσεις στην ΑΑΔΕ (όπως το Ε9 και άλλες δηλώσεις ιδιοκτησίας).
Από τρίτους φορείς, π.χ. από τον ΔΕΔΔΗΕ για στοιχεία ηλεκτροδότησης.
Μέσω διαλειτουργικότητας με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (ΕΜΑ) του Κτηματολογίου.
Από εξωτερικά ψηφιακά συστήματα, δημόσια ή ιδιωτικά, που έχουν πληροφορίες για τα ακίνητα (π.χ. δεδομένα χρήσης γης, άδειες, τεχνικά χαρακτηριστικά).
Με σειρά υπουργικών αποφάσεων θα οριστούν:
Οι ακριβείς κατηγορίες δεδομένων που θα συλλέγονται.
Ο τρόπος ενημέρωσης του μητρώου.
Οι διαδικασίες διαλειτουργικότητας.
Τα δεδομένα που θα αντλούνται ειδικά από το Κτηματολόγιο.
Τα στοιχεία που θα έρχονται από άλλους φορείς, π.χ. ιδιωτικές εταιρείες ή τεχνικές υπηρεσίες.
Μέχρι να ενεργοποιηθεί πλήρως το ΕΜΑ, ο νόμος επιτρέπει η ενημέρωση του ΜΙΔΑ να γίνεται και από άλλα ψηφιακά συστήματα. Το σύστημα, δηλαδή, θα ξεκινήσει με ενδιάμεσες λύσεις — αλλά αυτό δεν αλλάζει το γεγονός ότι το μεγάλο εμπόδιο παραμένει η σύζευξη με το Κτηματολόγιο.
Τι σημαίνει η αναβολή για τους ιδιοκτήτες
Για τους πολίτες, η καθυστέρηση έχει δύο όψεις:
Καλή είδηση: Δεν θα χρειαστούν άμεσα νέες δηλώσεις, διορθώσεις, μετρήσεις, συμβολαιογραφικές πράξεις ή βεβαιώσεις μηχανικών για να “ευθυγραμμίσουν” Ε9 και Κτηματολόγιο.
Δύσκολη είδηση: Το χάος των διαφορετικών στοιχείων συνεχίζεται. Πολλοί θα εξακολουθήσουν να μην γνωρίζουν ποιο είναι τελικά το «σωστό» εμβαδόν ή το οριστικό τεχνικό προφίλ του ακινήτου τους.
Σε κάθε περίπτωση, όταν το ΜΙΔΑ τεθεί σε πλήρη λειτουργία, θα απαιτηθούν διορθώσεις — απλώς μετατίθενται χρονικά.
Το συμπέρασμα
Το ΜΙΔΑ ήταν (και είναι) μια από τις πιο φιλόδοξες προσπάθειες ψηφιακής ενοποίησης των στοιχείων ακινήτων που έγιναν ποτέ στη χώρα. Όμως η τεχνολογική πραγματικότητα και οι τεράστιες αποκλίσεις στα υπάρχοντα δεδομένα καθιστούν αδύνατη την άμεση εφαρμογή του. Έτσι, η μεγάλη τομή αναβάλλεται για το 2026, με χιλιάδες ιδιοκτήτες να παραμένουν «μετέωροι» ως προς το τι πραγματικά ισχύει για τα ακίνητά τους.
