Ραγδαίες αλλαγές αναμένεται να δουν περισσότεροι από δύο εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων στον ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν το 2026. Με την έκδοση των νέων εκκαθαριστικών να προγραμματίζεται για τα μέσα Μαρτίου του επόμενου έτους, πάνω από επτά εκατομμύρια φορολογούμενοι θα διαπιστώσουν αν ο λογαριασμός τους μένει ίδιος ή αν επιβαρύνεται – ή, αντίθετα, αν ελαφραίνεται χάρη σε νέες εκπτώσεις και απαλλαγές.
Ο φόρος θα μπορεί να εξοφληθεί είτε εφάπαξ έως το τέλος Μαρτίου 2026 είτε σε 12 μηνιαίες δόσεις που θα εκτείνονται έως τον Φεβρουάριο του 2027. Αν και η συντριπτική πλειονότητα θα δει το ίδιο ποσό με το 2025, περίπου δύο εκατομμύρια φορολογούμενοι θα έρθουν αντιμέτωποι με σημαντικές διαφοροποιήσεις, ανάλογα με την περιουσιακή και εισοδηματική τους εικόνα.
Ποιοι βρίσκονται στο επίκεντρο των αλλαγών – Αναλυτικές κατηγορίες
1. Ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε μικρούς οικισμούς: Η μεγάλη «έκπληξη»
Η πρώτη μεγάλη ομάδα που θα επηρεαστεί είναι όσοι διαμένουν σε μικρούς οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, εκτός της Περιφέρειας Αττικής. Για αυτούς θεσπίζεται γενναία έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ που αφορά την κύρια κατοικία τους, υπό την προϋπόθεση ότι η αξία του ακινήτου δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση αγγίζει σχεδόν ένα εκατομμύριο κατοικίες, κατανεμημένες σε περισσότερους από 12.700 οικισμούς, με συνολικό πληθυσμό που ξεπερνά τα 2,1 εκατομμύρια άτομα. Για πολλούς ιδιοκτήτες που κατοικούν μόνιμα στην επαρχία, η μείωση αυτή θα είναι η μεγαλύτερη «ανάσα» των τελευταίων ετών.
2. Όσοι άλλαξαν περιουσιακά στοιχεία το 2025: Οι «νέοι» και οι «χαμένοι»
Μεγάλο μέρος των διαφοροποιήσεων προκύπτει από όσους είχαν μεταβολές στην περιουσία τους μέσα στο 2025. Σε αυτή την κατηγορία ανήκουν όσοι:
-
απέκτησαν ακίνητα είτε μέσω αγοράς είτε μέσω δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς,
-
απέκτησαν μερίδια συνιδιοκτησίας ή δικαιώματα επικαρπίας και ψιλής κυριότητας,
-
τακτοποίησαν ή θα τακτοποιήσουν κλειστούς χώρους και τους μετέτρεψαν σε κύρια χρήση,
-
πούλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα.
Όσοι πραγματοποίησαν μεταβίβαση μέσω της πλατφόρμας myProperty σε περιοχές με αντικειμενικές αξίες έχουν ήδη δει την ενημέρωση του Ε9 να γίνεται αυτόματα. Οι υπόλοιποι οφείλουν να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 μέχρι 31 Ιανουαρίου 2026 ώστε να μην υπολογιστεί λάθος φόρος.
Το αποτέλεσμα;
-
Όσοι δήλωσαν νέους κύριους χώρους θα δουν τον ΕΝΦΙΑ τους να αυξάνεται.
-
Όσοι πώλησαν ή μετέβιβασαν ακίνητα θα πληρώσουν αισθητά μειωμένο φόρο.
3. Φορολογούμενοι που αποκτούν μερική ή πλήρη απαλλαγή το 2026
Υπάρχουν και τα ευχάριστα νέα: χιλιάδες νοικοκυριά θα δουν τον ΕΝΦΙΑ τους να μειώνεται ή και να μηδενίζεται εντελώς. Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται όσοι:
-
είδαν το εισόδημά τους να υποχωρεί κάτω από τα ισχύοντα όρια,
-
απέκτησαν τέκνα ή παντρεύτηκαν, ανεβάζοντας έτσι τα οικογενειακά όρια εισοδήματος.
Οι προϋποθέσεις κρίνονται βάσει των εισοδημάτων του 2024 και όχι του 2025, κάτι που σημαίνει ότι πολλοί θα επωφεληθούν από αλλαγές που έχουν ήδη συμβεί.
4. Ιδιοκτήτες που το 2026 «χάνουν» έκπτωση λόγω αυξημένων εισοδημάτων
Αντίστροφα, υπάρχουν και εκείνοι που θα πληρώσουν περισσότερα επειδή ξεπέρασαν τα εισοδηματικά όρια του 2024. Σε αυτή την περίπτωση:
-
η έκπτωση 50% ενδέχεται να χαθεί,
-
και όσοι είχαν πλήρη ή μερική απαλλαγή μπορεί να κληθούν να πληρώσουν ακόμη και διπλάσιο ΕΝΦΙΑ σε σχέση με πέρυσι.
Το εισόδημα –όχι η αξία της περιουσίας– θα είναι ο καθοριστικός παράγοντας για το ποιος μένει και ποιος βγαίνει από τα προγράμματα ελάφρυνσης.
5. Όσοι έχουν ασφαλισμένα ακίνητα: Μπόνους έως 20%
Πιο κερδισμένοι όσοι είχαν το 2025 τα ακίνητά τους ασφαλισμένα για φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα). Συγκεκριμένα:
-
Για κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ που ήταν ασφαλισμένες για τουλάχιστον 3 μήνες, προβλέπεται έκπτωση έως 20%.
-
Για κατοικίες αξίας άνω των 500.000 ευρώ, η έκπτωση φτάνει το 10%.
Ιδιαίτερη προσοχή: αναγνωρίζονται μόνο ασφαλιστήρια συμβόλαια που έχουν καταγραφεί στο επίσημο Μητρώο της Τράπεζας της Ελλάδος.
Τι εκπτώσεις και απαλλαγές ισχύουν συνολικά για το 2026
Για να ξέρεις αν ανήκεις στις ειδικές κατηγορίες, οι βασικοί κανόνες για εκπτώσεις και απαλλαγές είναι οι εξής:
1. Έκπτωση 50% για κύρια κατοικία σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους
Η νέα μεγάλη ρύθμιση που αφορά τους μόνιμους κατοίκους μικρών οικισμών εκτός Αττικής.
2. Έκπτωση 50% στον συνολικό ΕΝΦΙΑ για νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα
Απαραίτητες προϋποθέσεις:
-
Εισόδημα 2024 έως 9.000 € + 1.000 € για σύζυγο και κάθε παιδί.
-
Συνολική επιφάνεια κτισμάτων έως 150 τ.μ.
-
Αξία περιουσίας έως 85.000 € για άγαμο, 150.000 € για ζευγάρι με 1 παιδί, 200.000 € με 2 παιδιά.
3. Πλήρης απαλλαγή
Αφορά:
-
τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες,
-
οικογένειες με μέλος με αναπηρία 80% και άνω,
με επιπλέον εισοδηματικό όριο: 12.000 € + 1.000 € για σύζυγο και κάθε παιδί και συνολική επιφάνεια έως 150 τ.μ.
