Μια νέα «καταιγίδα» έρχεται να ταρακουνήσει τον ήδη επιβαρυμένο χώρο των ακινήτων. Μετά τα προβλήματα του ΝΟΚ και τις μεγάλες εκκρεμότητες στην εκτός σχεδίου δόμηση, η περίοδος 2025–2026 προμηνύεται κρίσιμη: αυθαίρετα, ταυτότητα κτιρίου, μεταβιβάσεις, κληρονομιές, ακίνητα τραπεζών και Δημοσίου, καθώς και χιλιάδες ακίνητα σε περιοχές φυσικών καταστροφών μπαίνουν σε νέα δίνη. Το αποτέλεσμα; Ένα ντόμινο που μπορεί να παραλύσει τις κατασκευές και να παγώσει την κτηματαγορά.
Η γενική γραμματέας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, Ευτυχία Μπάρλου, έθεσε το ζήτημα ξεκάθαρα κατά τη διάρκεια της ετήσιας ημερίδας της ΠΟΜΙΔΑ: «Ταυτότητα Κτιρίου χωρίς ενεργό πλαίσιο τακτοποίησης αυθαιρέτων… απλώς δεν γίνεται». Η δήλωση αυτή συμπυκνώνει το αδιέξοδο στο οποίο οδηγείται η χώρα, καθώς οι προθεσμίες παραμένουν ασφυκτικές και η πραγματικότητα των ελληνικών ακινήτων απέχει πολύ από το… ιδανικό που απαιτεί η νομοθεσία.
Ο Μηχανικός στο Επίκεντρο: «Γκρίζες ζώνες» δεκαετιών αποκαλύπτονται
Η προσπάθεια της Πολιτείας να ενοποιήσει την εικόνα κάθε ακινήτου —από τα συμβόλαια και το Κτηματολόγιο έως την Πολεοδομία, την Εφορία και την Ταυτότητα Κτιρίου— σκοντάφτει πάνω σε ένα τεράστιο πρόβλημα: τα περισσότερα ακίνητα δεν συμφωνούν ούτε με τα σχέδια της άδειάς τους ούτε με τα συμβόλαια.
Σύμφωνα με τη Μπάρλου:
«Το βάρος του ελέγχου και της απόδοσης της πραγματικής εικόνας κάθε ακινήτου πέφτει αποκλειστικά στον μηχανικό».
Και όπως αποδεικνύεται στην πράξη, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν αυθαιρεσίες που δεν γνώριζαν ότι υπάρχουν —μικρές ή μεγάλες, συχνά προϊόντα των εργολαβιών προηγούμενων δεκαετιών, όπου η ανοχή και η ασάφεια της νομοθεσίας ήταν κανόνας.
Η Ωρολογιακή Βόμβα του 2026
Η 31η Μαρτίου 2026 είναι η «κόκκινη γραμμή» για τις αυθαιρεσίες των κατηγοριών 1 έως 4. Αν δεν δοθεί λύση, χιλιάδες μεταβιβάσεις και κληρονομιές θα μπλοκάρουν. Ακόμη χειρότερο όμως είναι το έλλειμμα λύσης για την περιβόητη Κατηγορία 5, δηλαδή τα ακίνητα με τις πιο σοβαρές πολεοδομικές υπερβάσεις.
Η κατηγορία αυτή καταργήθηκε το 2020, αφήνοντας μετέωρα ακίνητα σε:
κληρονομιές
πλειστηριασμούς
leasing
την ΕΤΑΔ
περιοχές σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης
Και το μεγαλύτερο πρόβλημα; Η δυνατότητα υπαγωγής τους λήγει στις 31/12/2025. Δηλαδή… σε λίγο.
Αν δεν υπάρξει παράταση, ιδιοκτήτες που θα θελήσουν να μεταβιβάσουν ακίνητα μετά από χρόνια θα ανακαλύψουν ότι το ακίνητο που κληρονόμησαν είναι «Κατηγορία 5» —και άρα η μόνη διέξοδος μπορεί να είναι η κατεδάφιση.
Γιατί το πλαίσιο αυθαιρέτων πρέπει να γίνει μόνιμο
Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας έχει ήδη ζητήσει επίσημα από το Υπουργείο Περιβάλλοντος την καθιέρωση ενός μόνιμου συστήματος τακτοποίησης, σε άμεση σύνδεση με την Ταυτότητα Κτιρίου. Το σκεπτικό είναι απλό:
Αν η Πολιτεία έχει αναγνωρίσει ότι τα αυθαίρετα προ του 2011 μπορούν να τακτοποιηθούν, η δυνατότητα αυτή πρέπει να ισχύει χωρίς χρονικούς αποκλεισμούς. Το Σύνταγμα άλλωστε επιβάλλει ίση μεταχείριση όλων των πολιτών —κάτι που δεν συμβαίνει σήμερα.
Τα ιστορικά λάθη της νομοθεσίας, οι συνεχείς τροποποιήσεις και οι αντιφάσεις δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα, όπου μπερδεύονται εργολαβίες του 1960 με διατάξεις του 2024 και ψηφιακές πλατφόρμες που απαιτούν… τέλεια ακρίβεια θεσμικά ανύπαρκτη για δεκαετίες.
Εκτός Σχεδίου Δόμηση & ΝΟΚ: Η κρίση που απειλεί αξίες εκατομμυρίων
Ένα ακόμη μέτωπο γεννά σοβαρούς κινδύνους για την περιουσία των πολιτών: οι συνεχείς ανατροπές γύρω από τον ΝΟΚ και την εκτός σχεδίου δόμηση.
Χιλιάδες ιδιοκτησίες έχουν βρεθεί σε «πάγωμα», καθώς αποφάσεις αντισυνταγματικότητας αλλάζουν ξαφνικά τα κριτήρια οικοδομησιμότητας. Ανάμεσα στα πιο παράλογα —όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά— η απαίτηση το οδικό δίκτυο να υφίσταται πριν από το… 1923, στερώντας από οικόπεδα που για δεκαετίες ήταν οικοδομήσιμα την αξία τους από τη μια μέρα στην άλλη.
«Δεν μπορεί η περιουσία των πολιτών να εξαϋλώνεται από νομικά λάθη του κράτους χωρίς αποζημίωση», υπογραμμίζει η Μπάρλου, περιγράφοντας το αίσθημα αδικίας που επικρατεί.
Η Ταυτότητα Κτιρίου: Μια προθεσμία που κανείς δεν γνώριζε
Λίγοι επίσης γνωρίζουν ότι για επτά κατηγορίες κτιρίων υπάρχει υποχρέωση ολοκλήρωσης της Ταυτότητας Κτιρίου, αλλιώς επιβάλλεται πρόστιμο έως 10% της αντικειμενικής αξίας.
Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, τόνισε πως η παράταση είναι αναπόφευκτη —αν όχι για τους ιδιώτες, σίγουρα για το Δημόσιο, το οποίο δεν έχει κάνει απολύτως τίποτα για τη δική του υποχρέωση.
Συμπέρασμα: Το 2026 κρίνει την τύχη της περιουσίας
Αν δεν υπάρξουν άμεσες παρεμβάσεις, το 2026 μπορεί να μετατραπεί σε χρονιά πλήρους παράλυσης της κτηματαγοράς:
μεταβιβάσεις μπλοκάρουν
κληρονομιές παγώνουν
ακίνητα χάνουν την αξία τους
ιδιοκτήτες μένουν εγκλωβισμένοι
Η λύση, σύμφωνα με το ΤΕΕ και τους επαγγελματικούς φορείς, είναι ξεκάθαρη: μόνιμο πλαίσιο τακτοποίησης, παράταση προθεσμιών και σταθερή, ρεαλιστική πολεοδομική νομοθέτηση.
