Κάθε χρόνο χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με το ίδιο πρόβλημα: μισθώματα που δεν πληρώθηκαν ποτέ, αλλά θεωρούνται… φορολογητέο εισόδημα. Για το 2025, όμως, όσοι ιδιοκτήτες κινηθούν σωστά και έγκαιρα μπορούν να γλιτώσουν από τη φορολόγηση χρημάτων που δεν μπήκαν ποτέ στην τσέπη τους. Η διαδικασία είναι ξεκάθαρη, αλλά απαιτεί προσοχή στη λεπτομέρεια και έγκαιρη νομική ενέργεια.
Ποια είναι η βασική προϋπόθεση για να μη φορολογηθείτε;
Το κράτος αναγνωρίζει ως «ανείσπρακτα» μόνο τα ενοίκια για τα οποία ο εκμισθωτής έχει ήδη προχωρήσει σε συγκεκριμένες νομικές διαδικασίες κατά του μισθωτή. Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί απλώς μια προφορική ή γραπτή διαμάχη· πρέπει να υπάρχει επίσημο νομικό βήμα πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης.
Η δήλωση των ανείσπρακτων μισθωμάτων γίνεται μόνο όταν ο ιδιοκτήτης έχει στα χέρια του ένα από τα εξής:
Διαταγή πληρωμής
Διαταγή απόδοσης μισθίου
Δικαστική απόφαση αποβολής
Απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων
Αγωγή αποβολής ή επιδίκασης, αρκεί να υπάρχει αποδεικτικό ότι επιδόθηκε σωστά στον ενοικιαστή
Χωρίς ένα από αυτά τα έγγραφα, τα ποσά δεν θεωρούνται ανείσπρακτα, ακόμη και αν ο ενοικιαστής δεν έχει καταβάλει ούτε ευρώ.
Αγωγή μέχρι την εκδίκαση; Ναι, αλλά με προϋπόθεση
Συχνά οι ιδιοκτήτες ασκούν αγωγή στην οποία αναφέρεται ότι διεκδικούνται μισθώματα μέχρι την ημερομηνία εκδίκασής της. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το έγγραφο γίνεται δεκτό ως δικαιολογητικό, αρκεί να συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση όπου αναφέρεται ακριβώς το χρονικό διάστημα για το οποίο υπάρχουν οφειλές.
Είναι μια λεπτομέρεια που πολλοί παραλείπουν και κινδυνεύουν να δουν το ποσό να εμφανίζεται ως εισόδημα.
Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής έχει πτωχεύσει;
Εδώ η διαδικασία απλοποιείται. Ο ιδιοκτήτης υποβάλλει:
Αντίγραφο του πίνακα αναγγελίας χρεών, στο οποίο φαίνεται η οφειλή του μισθωτή προς αυτόν.
Δεν χρειάζονται άλλες ενέργειες, αφού η πτώχευση αποτελεί από μόνη της νομική τεκμηρίωση μιας ανεξόφλητης απαίτησης.
Ανείσπρακτα μισθώματα μετά την απόφαση αποβολής
Υπάρχει και ένα ακόμη συχνό σενάριο: ο ιδιοκτήτης έχει κερδίσει ήδη τη διαταγή απόδοσης ή την απόφαση αποβολής, όμως ο μισθωτής καθυστερεί να αποχωρήσει. Τα ενοίκια για αυτό το «ενδιάμεσο» διάστημα μπορούν επίσης να χαρακτηριστούν ανείσπρακτα.
Για να γίνει αυτό, απαιτείται:
Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ότι δεν έχει καταβληθεί κανένα ποσό
Έκθεση αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή, όπου επιβεβαιώνεται η μη πληρωμή μέχρι την ημέρα εκτέλεσης
Αυτά τα δικαιολογητικά πρέπει να προσκομιστούν στη ΔΟΥ πριν ο φορολογούμενος υποβάλει το Ε1.
Πού δηλώνονται τα ανείσπρακτα;
Στη φορολογική δήλωση, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να μεταβούν:
Στους κωδικούς 125–126 του Ε1 για τα φετινά ανείσπρακτα μισθώματα
Στο Ε2 για μισθώματα που πέρυσι δηλώθηκαν ως ανείσπρακτα, αλλά τελικά καταβλήθηκαν μέσα στο 2024
Αυτά μεταφέρονται αυτόματα στον αντίστοιχο υποπίνακα ανάλογα με την κατηγορία ακινήτου.
Γιατί είναι τόσο σημαντικό να κάνετε έγκαιρα τη διαδικασία;
Αν δεν κινηθείτε νομικά μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες, το κράτος θεωρεί ότι το εισόδημα έχει… εισπραχθεί κανονικά.
Και τότε ενεργοποιούνται οι φορολογικοί συντελεστές που φτάνουν μέχρι:
15%
35%
45%
ανάλογα με το ύψος των ενοικίων.
Με άλλα λόγια, μπορεί να κληθείτε να πληρώσετε φόρο για χρήματα που ποτέ δεν λάβατε.
Πρακτικά παραδείγματα για να μην γίνει λάθος
Δεν έχετε ασκήσει καμία αγωγή: Το ποσό θεωρείται εισόδημα και φορολογείται.
Η αγωγή επιδόθηκε μετά την υποβολή της δήλωσης: Η εφορία δεν το αναγνωρίζει ως ανείσπρακτο για το συγκεκριμένο έτος.
Έχετε διαταγή πληρωμής αλλά δεν την καταθέσατε στη ΔΟΥ: Το εισόδημα παραμένει φορολογητέο.
Ο ενοικιαστής έφυγε αλλά δεν πλήρωσε: Χωρίς νομική ενέργεια δεν αναγνωρίζεται τίποτα ως ανείσπρακτο.
Το συμπέρασμα; Σωστή τεκμηρίωση = μηδενική άδικη φορολόγηση
Η διαδικασία είναι αυστηρή, αλλά όχι αδύνατη. Ο ιδιοκτήτης που θα συγκεντρώσει τα απαραίτητα νομικά έγγραφα και θα τα προσκομίσει στη ΔΟΥ πριν από την υποβολή της δήλωσης, προστατεύει τον εαυτό του από άδικη φορολόγηση, η οποία μπορεί να φτάσει σε υπέρογκα ποσά.
Αντίθετα, οποιαδήποτε καθυστέρηση μπορεί να κοστίσει πολύ ακριβά, ειδικά σε μια χρονιά όπου τα οικονομικά περιθώρια είναι ήδη πιεσμένα.
