Μια νέα παράμετρος–κλειδί, την οποία νομικοί χαρακτηρίζουν «καθοριστικής σημασίας», εισάγει η επικείμενη νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τα δάνεια σε ελβετικό φράγκο. Πρόκειται για τη λεγόμενη ρήτρα ανακτήσιμης αξίας, έναν μηχανισμό που έχει σχεδιαστεί ώστε να εμποδίσει υπερβολικά μεγάλα κουρέματα στα στεγαστικά δάνεια και να διασφαλίσει ότι οι πιστωτές –τράπεζες και servicers– δεν θα λάβουν ποσά χαμηλότερα από την πραγματική αξία των ακινήτων που έχουν ως εξασφάλιση.
Με απλά λόγια, το κράτος επιχειρεί να βρει μια ισορροπία: ναι μεν προσφέρει στους δανειολήπτες σημαντική ελάφρυνση μέσω ευνοϊκής ισοτιμίας, αλλά ταυτόχρονα τοποθετεί ένα «φρένο» ώστε το τελικό χρέος να μην πέσει κάτω από την αξία που θεωρούν ότι μπορούν να ανακτήσουν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης.
Τι ακριβώς προβλέπει η ρήτρα
Η επίμαχη ρήτρα καθιερώνει ένα κατώτατο όριο οφειλής σε ευρώ, μετά τη μετατροπή του δανείου από ελβετικό φράγκο. Ακόμη κι αν η ευνοϊκή ισοτιμία θα οδηγούσε σε πολύ χαμηλότερο τελικό ποσό, η ρύθμιση παρεμβαίνει και λέει:
➡️ Η οφειλή δεν μπορεί να πέσει κάτω από την “ανακτήσιμη αξία” του ακινήτου.
Αυτή η ανακτήσιμη αξία δεν είναι αυθαίρετη. Υπολογίζεται ως εξής:
-
Λαμβάνεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου (ή το ποσό της προσημείωσης, εάν αυτό είναι μικρότερο).
-
Από αυτό αφαιρούνται τα πιθανή έξοδα που θα προέκυπταν σε έναν πλειστηριασμό.
-
Το τελικό αποτέλεσμα αποτελεί το ποσό που θεωρείται ρεαλιστικά ανακτήσιμο από την τράπεζα.
Συνεπώς, αν μετά τη μετατροπή το νέο υπόλοιπο σε ευρώ είναι χαμηλότερο από αυτή την αξία, τότε το κράτος… «διορθώνει» το αποτέλεσμα: η τελική οφειλή ανεβαίνει στο ύψος της ανακτήσιμης αξίας.
Αυτός ο μηχανισμός εξασφαλίζει ότι η ρύθμιση δεν θα οδηγήσει σε ζημιές για τα ιδρύματα που συμμετέχουν σε τιτλοποιήσεις τύπου «Ηρακλής», όπου απαιτείται κεφαλαιακή ουδετερότητα και σταθερότητα στις προσδοκώμενες εισπράξεις.
Τι σημαίνει αυτό για τους δανειολήπτες
Η ρήτρα λειτουργεί σαν «δίκοπο μαχαίρι». Από τη μία, προσφέρει τα βασικά οφέλη της ρύθμισης –σταθεροποίηση του δανείου σε ευρώ και αποδέσμευση από τις διακυμάνσεις του ελβετικού φράγκου– αλλά από την άλλη περιορίζει το ύψος του κουρέματος που μπορεί να λάβει κάποιος.
Νομικοί εκτιμούν ότι πολλές –ίσως και οι περισσότερες– περιπτώσεις δανείων θα επηρεαστούν. Ο λόγος; Τα υπόλοιπα πολλών δανειοληπτών έχουν μειωθεί σημαντικά με τα χρόνια, ενώ οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έχουν ανέβει. Έτσι, το ποσό που προκύπτει από την ευνοϊκή μετατροπή σε ευρώ μπορεί εύκολα να πέσει κάτω από την ανακτήσιμη αξία.
Οι συνεπείς δανειολήπτες φαίνεται ότι θα αισθανθούν περισσότερο τον περιορισμό. Έχοντας ήδη καταβάλει μεγάλο μέρος του δανείου τους, το υπόλοιπο βρίσκεται συχνά σε χαμηλά επίπεδα. Αν η ευνοϊκή ισοτιμία προβλέπει π.χ. κούρεμα 33% ή 50%, το τελικό ποσό μπορεί να «πέσει» αρκετά – ίσως χαμηλότερα από την αξία του ακινήτου. Εκεί, λοιπόν, ενεργοποιείται η ρήτρα και «ξαναανεβάζει» την οφειλή στο κατώτατο επιτρεπτό όριο.
Για τους δανειολήπτες με κόκκινα δάνεια, η κατάσταση είναι λιγότερο ασφυκτική. Τα υπόλοιπα αυτών των δανείων είναι συνήθως υψηλά, οπότε ακόμη και μετά την ευνοϊκή μετατροπή δύσκολα θα πέσουν κάτω από την ανακτήσιμη αξία. Στην πράξη, η ρήτρα λειτουργεί κυρίως ως δικλείδα για τους πιστωτές.
Παρά τους περιορισμούς, υπάρχει όφελος
Αν και η ρήτρα μειώνει το μέγιστο δυνατό κούρεμα, η συνολική εικόνα για τον δανειολήπτη παραμένει θετική:
-
Η δόση παύει να εξαρτάται από τις κινήσεις του ελβετικού φράγκου.
-
Η οφειλή μετατρέπεται σε ευρώ με μια πιο ευνοϊκή ισοτιμία.
-
Το νέο ποσό είναι προβλέψιμο και σταθερό.
-
Η επιβάρυνση περιορίζεται σε σχέση με εκείνη που θα προέκυπτε χωρίς τη ρύθμιση.
Έτσι, ακόμη κι αν κάποιος δεν λάβει το «μέγιστο» κούρεμα που ίσως περίμενε, εξακολουθεί να επωφελείται από ένα συνολικά πιο διαχειρίσιμο δάνειο.
Παράδειγμα για να γίνει ξεκάθαρο
Ας υποθέσουμε ότι κάποιος έχει αρχική οφειλή 100.000 CHF. Με την προτεινόμενη ευνοϊκή ισοτιμία, το ποσό μετατρέπεται σε 71.607 ευρώ.
Την ίδια στιγμή, το ακίνητο που εξασφαλίζει το δάνειο έχει ανακτήσιμη αξία 80.000 ευρώ.
Σε αυτή την περίπτωση:
-
Η τυπική μετατροπή θα έδειχνε ότι ο δανειολήπτης χρωστά 71.607 ευρώ.
-
Όμως αυτό το ποσό είναι χαμηλότερο από την ανακτήσιμη αξία.
-
Άρα, ενεργοποιείται η ρήτρα.
-
Το τελικό ποσό οφειλής «διορθώνεται» και διαμορφώνεται στα 80.000 ευρώ.
Με αυτόν τον τρόπο, ο πιστωτής εξασφαλίζει ότι δεν θα εισπράξει λιγότερα από όσα θεωρεί ότι μπορεί να ανακτήσει από το ακίνητο.
