Το μεγαλύτερο “λίφτινγκ” των τελευταίων δεκαετιών στον χώρο της δόμησης και της ακίνητης περιουσίας βρίσκεται πλέον προ των πυλών. Η κυβέρνηση παρουσίασε στο Υπουργικό Συμβούλιο μια σαρωτική μεταρρύθμιση που φέρνει την πλήρη αναδιοργάνωση των Πολεοδομιών και τη μεταφορά τους στο Κτηματολόγιο, μέσα από τη δημιουργία του νέου Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης. Ένας ενιαίος φορέας που υπόσχεται να λειτουργήσει σε ολόκληρη τη χώρα στις αρχές του 2027, αλλάζοντας οριστικά τις διαδικασίες που αφορούν τις άδειες, τους ελέγχους και τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας.
Ένας νέος «ενιαίος κόμβος» για κάθε ιδιοκτήτη
Ο νέος Οργανισμός αποτελεί την εξελιγμένη μορφή του σημερινού Ελληνικού Κτηματολογίου, στο οποίο θα ενταχθούν και οι Υπηρεσίες Δόμησης. Για πρώτη φορά, όλες οι υπηρεσίες που σχετίζονται με ιδιωτικά ακίνητα θα συγκεντρωθούν κάτω από μία ενιαία διοικητική ομπρέλα.
Με απλά λόγια: ο πολίτης θα έχει έναν μόνο προορισμό για κάθε θέμα που αφορά την ακίνητη περιουσία του — από την τεκμηρίωση της ιδιοκτησίας μέχρι την έκδοση αδειών και τον έλεγχο των κατασκευών.
Η κεντρικοποίηση αυτή στοχεύει να βάλει τέλος σε χρόνιες παθογένειες: αργές διαδικασίες, «κατά τόπους» διαφορετικές ερμηνείες της νομοθεσίας, ελλείψεις προσωπικού και τεράστιες αποκλίσεις στο επίπεδο εξυπηρέτησης από δήμο σε δήμο. Ένα από τα μεγαλύτερα στοιχήματα της μεταρρύθμισης είναι η ταχύτερη έκδοση οικοδομικών αδειών, αλλά και η ίση αντιμετώπιση όλων των πολιτών, ανεξάρτητα από το πού βρίσκεται το ακίνητό τους.
Τι θα κάνει ο νέος φορέας
Ο Εθνικός Οργανισμός αναλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα διαδικασιών:
Καταγραφή και αποτύπωση της ιδιοκτησίας
Έκδοση αδειών δόμησης και προεγκρίσεων
Έκδοση βεβαιώσεων όρων δόμησης
Έλεγχο των κατασκευών
Παρακολούθηση της εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας
Η ιδέα είναι ότι ο πολίτης δεν θα χρειάζεται να «τρέχει» σε πολλαπλές υπηρεσίες, ούτε να περιμένει στην τύχη αν η τοπική Πολεοδομία έχει το προσωπικό ή τα ψηφιακά εργαλεία για να τον εξυπηρετήσει.
Περιφερειακά Κέντρα και πλήρης αναδιάρθρωση
Στη νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα υπάγονται 20 Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης, αξιοποιώντας τα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία. Αυτή η δομή δημιουργεί ένα σταθερό, ενιαίο δίκτυο πανελλαδικά, καταργώντας τις μεγάλες ανισότητες που παρατηρούνται σήμερα.
Υποχρεωτικός προέλεγχος αδειών από Ανεξάρτητους Ελεγκτές
Ένα ακόμη κομβικό στοιχείο της μεταρρύθμισης είναι η δημιουργία Μητρώου Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης.
Κάθε άδεια δόμησης πριν ξεκινήσουν οι εργασίες θα ελέγχεται υποχρεωτικά από ελεγκτή που ανατίθεται με ηλεκτρονική κλήρωση.
Αν εντοπιστεί πρόβλημα ή πλημμελής εφαρμογή της νομοθεσίας, η υπόθεση μεταφέρεται στη Γενική Διεύθυνση Δόμησης για τον τελικό έλεγχο.
Γιατί κρίθηκε απαραίτητη η μεταρρύθμιση – τα νούμερα μιλούν μόνα τους
Το ισχύον πλαίσιο, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, εμφανίζει σοβαρές δυσλειτουργίες:
Μόνο 185 από τους 332 δήμους διαθέτουν σήμερα Υπηρεσία Δόμησης.
Σε 147 δήμους δεν υπάρχει καμία Πολεοδομία.
Ακόμη και μεγάλοι δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 ή 40.000 κατοίκων στερούνται ΥΔΟΜ.
Το 23% των Υπηρεσιών έχει χρόνο έκδοσης οικοδομικής άδειας πάνω από 3 μήνες.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η άδεια χρειάστηκε… πάνω από 5 χρόνια.
Σε αξιολόγηση του ΥΠΕΣ, οι ΥΔΟΜ έλαβαν μέση βαθμολογία 3,4/10 σε αποτελεσματικότητα.
Πάνω από 35% λειτουργούν με μόλις δύο μηχανικούς — αριθμός ανεπαρκής για το πλήρες εύρος ειδικοτήτων που απαιτεί ο νόμος.
Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν το μέγεθος της δυσλειτουργίας αλλά και την επιτακτική ανάγκη για μια ενιαία, σύγχρονη δομή.
Οι αρμοδιότητες που παραμένουν στους δήμους
Παρότι οι άδειες και οι έλεγχοι μεταφέρονται στον νέο φορέα, οι δήμοι δεν μένουν «εκτός παιχνιδιού».
Συνεχίζουν να χειρίζονται όλα τα θέματα πολεοδομικού σχεδιασμού σε τοπικό επίπεδο, όπως:
Πολεοδομικές μελέτες, αναπλάσεις και επεκτάσεις σχεδίων πόλης
Διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων
Εμπλοκή στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και στις αποφάσεις για χρήσεις γης
Σύνταξη διαγραμμάτων εφαρμογής και διαδικασιών τακτοποίησης
Ρυμοτομικές και τοπογραφικές πράξεις
Έτσι, ο σχεδιασμός παραμένει τοπικά ελεγχόμενος, ενώ η εφαρμογή και οι τεχνικές διαδικασίες περνούν στον νέο, ισχυρό οργανισμό.
Έξυπνοι έλεγχοι αδειών με Τεχνητή Νοημοσύνη – η μεγάλη καινοτομία
Για πρώτη φορά στην Ελλάδα εισάγεται η χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης στον έλεγχο οικοδομικών αδειών.
Το σύστημα δεν θα ελέγχει τυχαία έναν μικρό αριθμό φακέλων, όπως γίνεται σήμερα. Αντίθετα, θα αναλύει δεδομένα και θα υποδεικνύει ποιοι φάκελοι έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα για παρατυπίες.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;
Θα ελέγχεται περίπου το 30% των αδειών, αλλά βάσει ρίσκου — όχι στην τύχη.
Η Τ.Ν. θα εντοπίζει υποθέσεις «υψηλού κινδύνου» (περιοχές αυθαιρεσίας, προστατευόμενες ζώνες, σύνθετα έργα).
Θα δίνεται ιδιαίτερη προσοχή σε ιστορικούς ή ευαίσθητους χώρους όπου παρατηρούνται συχνότερα παραβάσεις.
Ο στόχος είναι ένας: στοχευμένοι, πιο ουσιαστικοί έλεγχοι και περιορισμός της αυθαιρεσίας.
