Η ταλαιπωρία των ιδιοκτητών με δεσμευμένα ακίνητα δεν είναι κάτι καινούριο. Χιλιάδες πολίτες βρίσκονται εγκλωβισμένοι ανάμεσα σε πολεοδομικούς κανόνες, αργές διοικητικές διαδικασίες και αποφάσεις που συχνά καθυστερούν για χρόνια. Σε έναν πρακτικό οδηγό, η εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», με τη συμβολή της ειδικού Γραμματής Μπακλατσή, επιχειρεί να ξεκαθαρίσει το τοπίο. Αντιμετωπίζοντας τις πιο συχνές απορίες, ο οδηγός αυτός γίνεται πολύτιμο εργαλείο για όσους θέλουν να κατανοήσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους.
Τι σημαίνει αναγκαστική απαλλοτρίωση;
Πρόκειται για μια διοικητική διαδικασία με την οποία το κράτος ή ένας δημόσιος φορέας αφαιρεί την κυριότητα ενός ακινήτου, όταν αυτό κρίνεται απαραίτητο για λόγους δημόσιας ωφέλειας. Η απαλλοτρίωση δεν είναι αυθαίρετη· προχωρά μόνο υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα αποζημιωθεί πλήρως. Η διαδικασία αυτή συναντάται σε έργα όπως δρόμοι, πλατείες, σχολεία, υποδομές κοινής χρήσης, όπου η δημόσια ανάγκη υπερισχύει της ατομικής ιδιοκτησίας.
Ποια είναι τα βασικά στάδια μιας απαλλοτρίωσης;
Η διαδικασία ακολουθεί τέσσερα διαδοχικά βήματα:
Κήρυξη απαλλοτρίωσης – η διοίκηση εκδίδει την πράξη που ανακοινώνει επίσημα ότι το ακίνητο προορίζεται για δημόσιο έργο.
Προσδιορισμός αποζημίωσης – το αρμόδιο δικαστήριο της Περιφέρειας καθορίζει το ποσό που δικαιούται ο ιδιοκτήτης.
Αναγνώριση δικαιούχων – γίνεται ο έλεγχος ώστε να διαπιστωθεί σε ποιον ανήκει το ακίνητο και ποιος θα λάβει την αποζημίωση.
Υλοποίηση – η απαλλοτρίωση ολοκληρώνεται όταν καταβληθεί το ποσό της αποζημίωσης. Αυτή πρέπει να πληρωθεί μέσα σε 18 μήνες από την έκδοση της δικαστικής απόφασης· διαφορετικά η διαδικασία μπορεί να καταστεί ανενεργή.
Τι είναι η “τακτοποίηση” και γιατί γίνεται;
Η τακτοποίηση έχει εντελώς διαφορετικό χαρακτήρα. Δεν αφορά την αφαίρεση ιδιοκτησίας, αλλά την αναμόρφωση των ορίων μεταξύ γειτονικών οικοπέδων. Μέσω διοικητικής πράξης, γίνεται ανταλλαγή ή μικρή μετατόπιση εδαφικών τμημάτων ώστε τα οικόπεδα να αποκτήσουν πιο σωστή και λειτουργική μορφή. Στόχος είναι η εξασφάλιση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. Ουσιαστικά, η τακτοποίηση «ρυθμίζει» το παζλ των οικοπέδων ώστε να μπορούν να αξιοποιηθούν σύμφωνα με το πολεοδομικό σχέδιο.
Τι είναι η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης;
Εδώ μιλάμε για τη διαδικασία που προσδιορίζει ποιος πληρώνει τι. Η πράξη αναλογισμού ορίζει:
ποια τμήματα οικοπέδων απαλλοτριώνονται,
ποιοι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται,
και ποιο είναι το ύψος της αποζημίωσης που αναλογεί στον καθένα.
Υπάρχουν δύο είδη πράξης αναλογισμού:
Για την εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου, όπου προηγείται η τακτοποίηση των οικοπέδων και στη συνέχεια καθορίζεται ποιο τμήμα αποζημιώνεται και από ποιους.
Επείγουσας ανάγκης, όταν πρέπει άμεσα να ανοίξει ένας δρόμος του εγκεκριμένου σχεδίου. Σε αυτή την περίπτωση τη διαδικασία κινεί ο δήμος ή το Δημόσιο.
Τι ισχύει για τους κοινωφελείς χώρους;
Για περιοχές όπου προβλέπονται σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις ή άλλες κοινωφελείς υποδομές, δεν γίνεται πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού. Η απόκτηση των χώρων γίνεται αποκλειστικά από τους αρμόδιους φορείς, είτε με αγορά είτε μέσω απαλλοτρίωσης. Ο ιδιοκτήτης δεν επιβαρύνεται με διαδικασίες ανταλλαγών ή αναλογισμών.
Γιατί πρέπει να πληρώσω για δρόμο που χρησιμοποιεί όλη η πόλη;
Αυτή είναι μια από τις πιο συνηθισμένες απορίες. Σύμφωνα με τον πολεοδομικό νόμο, το κόστος των ρυμοτομούμενων ακινήτων επιμερίζεται ανάμεσα στον δήμο και τους ιδιοκτήτες που έχουν πρόσωπο στον δρόμο. Θεωρούνται «ωφελούμενοι» επειδή η ύπαρξη του δρόμου αυξάνει την αξία και την προσβασιμότητα των ακινήτων τους. Ακόμη και μη άρτιες ιδιοκτησίες με κτίσμα θεωρούνται παρόδιες και επιβαρύνονται αντίστοιχα.
Γιατί μερικοί ιδιοκτήτες δεν αποζημιώνονται;
Στην πράξη αναλογισμού μπορεί να προκύψει ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες δεν δικαιούνται αποζημίωση, επειδή το δικό τους οικόπεδο έχει υποχρέωση συμμετοχής στο κόστος. Ωστόσο, υπάρχουν αυστηρά όρια:
Η επιβάρυνση δεν επιτρέπεται να ξεπερνά το 50% της οικοδομήσιμης επιφάνειας ενός οικοπέδου. Αν για παράδειγμα ένα οικόπεδο 300 τ.μ. επιβαρύνεται συνολικά με 200 τ.μ., τα 150 τ.μ. είναι το ανώτατο επιτρεπτό. Τα υπόλοιπα 50 τ.μ. τα καλύπτει ο δήμος.
Για διάνοιξη οδών, η ζώνη επιβάρυνσης των ιδιοκτητών φτάνει μέχρι τα 15 μέτρα.
Για πλατείες και άλση, η επιβάρυνση αφορά ζώνη 20 μέτρων από τον κοινόχρηστο χώρο.
Μπορεί να γίνει τακτοποίηση σε δρόμο εκτός σχεδίου;
Όχι. Η τακτοποίηση και η προσκύρωση είναι πράξεις που εφαρμόζονται μόνο μέσα σε εγκεκριμένα σχέδια πόλης. Σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτούνται διαφορετικές διαδικασίες και δεν υπάρχουν τα εργαλεία του πολεοδομικού σχεδίου.
Τι γίνεται όταν ένα οικόπεδο μένει δεσμευμένο για δεκαετίες;
Πολλοί ιδιοκτήτες ζουν με την αβεβαιότητα απαλλοτριώσεων που ποτέ δεν ολοκληρώνονται. Αν μετά την έγκριση του σχεδίου πόλης περάσουν 15 χρόνια χωρίς υλοποίηση, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να ζητήσει άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης.
Επίσης, όταν υπάρχει πράξη αναλογισμού και περάσουν 5 χρόνια, η απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως, αρκεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει τροποποίηση του σχεδίου και να μην έχει κατατεθεί αίτηση δικαστικού καθορισμού αποζημίωσης.
