Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο υποβάλλονται και διορθώνονται οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) φέρνουν δύο πρόσφατες αποφάσεις της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Οι παρεμβάσεις αυτές, αν και τεχνικές στη διατύπωσή τους, έχουν ουσιαστικό πρακτικό αντίκτυπο, καθώς απλοποιούν διαδικασίες που μέχρι σήμερα δημιουργούσαν καθυστερήσεις, ασάφειες και επιπλέον ταλαιπωρία για φορολογούμενους, συμβολαιογράφους και επαγγελματίες της κτηματαγοράς.
Κεντρικός στόχος των νέων ρυθμίσεων είναι η ενίσχυση του ψηφιακού χαρακτήρα των μεταβιβάσεων ακινήτων και η αποσυμφόρηση των Δ.Ο.Υ. από υποθέσεις που μπορούν πλέον να διεκπεραιώνονται ηλεκτρονικά. Το βάρος πέφτει κυρίως στις εμπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις ΦΜΑ, δηλαδή στις περιπτώσεις όπου απαιτούνται διορθώσεις μετά την αρχική υποβολή, αλλά πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου.
Η πρώτη απόφαση αφορά τη χρήση της εφαρμογής myPROPERTY, η οποία αποτελεί το βασικό ψηφιακό εργαλείο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πλέον διευρύνεται ρητά το πεδίο των περιπτώσεων στις οποίες μπορεί να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση εμπρόθεσμα, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται στο αντικειμενικό σύστημα αξιών, η αρχική δήλωση έχει γίνει ηλεκτρονικά και δεν έχει ακόμη υπογραφεί συμβολαιογραφική πράξη.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις πράξεις σύστασης, τροποποίησης ή κατάργησης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών. Πρόκειται για διαδικασίες που στην πράξη συχνά μεταβάλλονται μέχρι την τελευταία στιγμή, ειδικά σε περιπτώσεις πολυκατοικιών, νεόδμητων ακινήτων ή έργων με εργολαβικό χαρακτήρα. Μέχρι σήμερα, τέτοιες αλλαγές μπορούσαν να «μπλοκάρουν» τη διαδικασία ή να απαιτούν ακύρωση και επανυποβολή δηλώσεων. Με το νέο πλαίσιο, οι διορθώσεις γίνονται ψηφιακά, χωρίς επιστροφή σε χειρόγραφες λύσεις.
Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται ότι στις συγκεκριμένες τροποποιητικές δηλώσεις μπορεί να συμμετέχει περισσότερος από ένας συμβαλλόμενος, ενώ δίνεται η δυνατότητα τόσο μονομερούς όσο και μη μονομερούς υποβολής. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία σε περιπτώσεις αντιπαροχής, όπου εμπλέκονται εργολάβοι ως τρίτοι, αλλά και σε σύνθετες ιδιοκτησιακές δομές με πολλούς συνιδιοκτήτες.
Μία ακόμη κρίσιμη αλλαγή αφορά τον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας και του οφειλόμενου φόρου. Στις νέες αυτές κατηγορίες δηλώσεων, ο συμβολαιογράφος δεν προχωρά στον υπολογισμό του ΦΜΑ κατά την υποβολή. Αντίθετα, η ΑΑΔΕ εκδίδει ειδική ψηφιακή πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου. Με αυτόν τον μηχανισμό περιορίζονται τα λάθη, εξασφαλίζεται ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας και μειώνονται οι πιθανότητες μελλοντικών διαφορών με τη φορολογική διοίκηση.
Η δεύτερη απόφαση συμπληρώνει το νέο πλαίσιο, επεκτείνοντας τις ψηφιακές δυνατότητες και στις δηλώσεις ΦΜΑ που υποβάλλονται μέσω Δ.Ο.Υ. και ΚΕ.ΦΟ.Κ. Και εδώ, το βασικό κριτήριο είναι ότι η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά και ότι δεν έχει συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο. Με τον τρόπο αυτό, δημιουργείται ενιαία λογική αντιμετώπισης, ανεξάρτητα από το κανάλι υποβολής.
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά πλέον και η ψηφιακή διαχείριση των περιπτώσεων ματαίωσης συμβολαίου. Όταν μία αγοραπωλησία ή άλλη μεταβίβαση ακυρώνεται πριν την υπογραφή, ο φορολογούμενος μπορεί να δηλώσει τη ματαίωση χωρίς φυσική παρουσία στις υπηρεσίες. Η πρόβλεψη αυτή λύνει ένα χρόνιο πρόβλημα, ειδικά σε συναλλαγές που «ναυαγούν» την τελευταία στιγμή για λόγους χρηματοδότησης ή αλλαγής συμφωνίας.
Στην πράξη, οι νέες ρυθμίσεις καλύπτουν καθημερινά σενάρια που μέχρι σήμερα προκαλούσαν καθυστερήσεις: λάθη σε τετραγωνικά μέτρα, αλλαγές σε χιλιοστά συνιδιοκτησίας, τροποποιήσεις στη διανομή διαμερισμάτων ή αναθεώρηση όρων εργολαβικών συμβάσεων. Όλα αυτά πλέον αντιμετωπίζονται μέσα από ένα πιο ευέλικτο και ψηφιακό σύστημα, χωρίς περιττή γραφειοκρατία.
Συνολικά, οι αποφάσεις της ΑΑΔΕ σηματοδοτούν ένα ακόμη βήμα προς την πλήρη ψηφιοποίηση των συναλλαγών ακινήτων. Για τους φορολογούμενους μεταφράζονται σε λιγότερο χρόνο, λιγότερες επισκέψεις στις υπηρεσίες και μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου. Για τους συμβολαιογράφους και τους επαγγελματίες της αγοράς, δημιουργούν ένα πιο καθαρό και προβλέψιμο πλαίσιο, προσαρμοσμένο στις πραγματικές ανάγκες της σύγχρονης κτηματαγοράς.
