Χιλιάδες αγοραπωλησίες ακινήτων κινδυνεύουν κάθε χρόνο να καθυστερήσουν ή ακόμη και να τιναχθούν στον αέρα εξαιτίας λαθών που γίνονται κατά τη συμπλήρωση της δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ). Παρότι η ψηφιακή εφαρμογή myPROPERTY έχει σχεδιαστεί για να απλοποιήσει τη διαδικασία, στην πράξη αποδεικνύεται ότι απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και ακρίβεια, καθώς τα πιο μικρά σφάλματα μπορούν να οδηγήσουν σε πρόσθετες διορθώσεις, φορολογικές επιβαρύνσεις ή σοβαρές καθυστερήσεις στη σύνταξη των συμβολαίων.
Στελέχη της φορολογικής διοίκησης κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, επισημαίνοντας ότι μεγάλο ποσοστό των δηλώσεων ΦΜΑ που υποβάλλονται ηλεκτρονικά παρουσιάζει προβλήματα, τα οποία εντοπίζονται είτε κατά τον έλεγχο από το σύστημα είτε σε επόμενο στάδιο, λίγο πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Το αποτέλεσμα είναι συχνά η ανάγκη υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε χρόνο και κόστος.
Τα υποχρεωτικά πεδία που δημιουργούν «παγίδες»
Ένα από τα συχνότερα προβλήματα αφορά τη συμπλήρωση των βασικών στοιχείων της δήλωσης. Παρότι το σύστημα δεν επιτρέπει την οριστική υποβολή εάν λείπουν υποχρεωτικά πεδία, πολλοί φορολογούμενοι εισάγουν ελλιπή ή λανθασμένα δεδομένα, τα οποία δεν γίνονται άμεσα αντιληπτά. Στοιχεία όπως τα προσωπικά δεδομένα αγοραστή και πωλητή, η ακριβής περιγραφή του ακινήτου και το είδος του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος απαιτούν απόλυτη ταύτιση με τα στοιχεία που υπάρχουν στο Ε9 και στον ΕΝΦΙΑ.
Ακόμη και μια μικρή απόκλιση, όπως λάθος τετραγωνικά ή εσφαλμένη αναγραφή του ορόφου, μπορεί να προκαλέσει εμπλοκή στη διαδικασία και να απαιτήσει διορθώσεις πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
ΚΑΕΚ: ο «αόρατος» αριθμός που δημιουργεί μεγάλα προβλήματα
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), όπου αυτός είναι υποχρεωτικός. Σε κτηματογραφημένες περιοχές, η παράλειψη ή η λανθασμένη καταχώριση του ΚΑΕΚ οδηγεί σε προειδοποιήσεις από το σύστημα και σε αναντιστοιχίες με τα φορολογικά στοιχεία του ακινήτου. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η δήλωση «κολλάει» και δεν μπορεί να προχωρήσει, έως ότου διορθωθεί το σφάλμα.
Οι φοροτεχνικοί επισημαίνουν ότι το συγκεκριμένο λάθος είναι από τα πιο συχνά, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες δεν έχουν εύκολη πρόσβαση στον σωστό ΚΑΕΚ ή χρησιμοποιούν παλαιότερα στοιχεία που δεν αντιστοιχούν στην τρέχουσα εικόνα του ακινήτου.
Λάθη στα εμπράγματα δικαιώματα και στα ποσοστά
Σημαντικό ποσοστό προβλημάτων προκύπτει και από την εσφαλμένη δήλωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Η διαφορά μεταξύ πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας και επικαρπίας δεν είναι πάντα ξεκάθαρη για τους φορολογούμενους, με αποτέλεσμα να δηλώνονται λάθος δικαιώματα ή λανθασμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
Αυτά τα σφάλματα επηρεάζουν άμεσα τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης. Σε πολλές περιπτώσεις, η εκκαθάριση του φόρου γίνεται με λάθος βάση, γεγονός που οδηγεί είτε σε επιπλέον φόρο είτε σε ανάγκη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης λίγο πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, δημιουργώντας ένταση και καθυστερήσεις.
Πρώτη κατοικία: η απαλλαγή που «κόβεται» συχνά
Ιδιαίτερο πονοκέφαλο προκαλεί και η δήλωση των φορολογικών απαλλαγών, με πιο χαρακτηριστική την απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Πολλοί φορολογούμενοι δηλώνουν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις χωρίς να τις εξετάζουν προσεκτικά ή συμπληρώνουν ανακριβή στοιχεία, με αποτέλεσμα το σύστημα να απορρίπτει τη δήλωση.
Η απόρριψη αυτή δεν σημαίνει μόνο καθυστέρηση, αλλά συχνά απαιτεί επανυποβολή της δήλωσης από την αρχή, με συνέπεια να μετατίθεται χρονικά ολόκληρη η διαδικασία της αγοραπωλησίας.
Όταν «κολλάει» η αποδοχή από τους συμβαλλόμενους
Τέλος, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου η δήλωση ΦΜΑ δεν οριστικοποιείται επειδή δεν έχει γίνει έγκαιρα η αποδοχή της από όλους τους συμβαλλόμενους μέσω της πλατφόρμας myAADE. Εάν αγοραστής ή πωλητής δεν εγκρίνει τη δήλωση, η διαδικασία σταματά αυτόματα και δεν μπορεί να προχωρήσει ούτε η πληρωμή του φόρου ούτε η ανάρτηση του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο.
Τι συνιστούν οι ειδικοί
Οι ειδικοί συνιστούν στους φορολογούμενους να ελέγχουν πολλαπλά τα στοιχεία πριν από την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ και, όπου είναι δυνατόν, να απευθύνονται σε λογιστή ή φοροτεχνικό. Η σωστή προετοιμασία μπορεί να γλιτώσει χρόνο, χρήμα και –κυρίως– άσκοπο άγχος σε μια διαδικασία που από μόνη της είναι ήδη απαιτητική.
