Με μεγάλες προσδοκίες υποδέχθηκαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων τη νέα ρύθμιση για τη μείωση και την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε κύριες κατοικίες μικρών οικισμών. Ωστόσο, πίσω από το θετικό πρόσημο του μέτρου κρύβονται συγκεκριμένες εξαιρέσεις και αυστηρά φίλτρα, τα οποία αφήνουν εκτός σημαντική μερίδα φορολογουμένων.
Η νομοθετική παρέμβαση προβλέπει για το 2026 μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 50% και από το 2027 πλήρη απαλλαγή, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται σωρευτικά όλα τα κριτήρια. Το πλαίσιο, όμως, δεν είναι καθολικό και δεν αφορά όλους όσοι διαθέτουν κατοικία σε μικρό οικισμό.
Πρώτο και βασικό φίλτρο: ποιος θεωρείται δικαιούχος
Το μέτρο αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα. Όσοι διαθέτουν ακίνητα μέσω εταιρειών, νομικών προσώπων ή έχουν δηλωμένη φορολογική έδρα στο εξωτερικό αποκλείονται αυτομάτως, ανεξαρτήτως αξίας ακινήτου ή τόπου εγκατάστασης.
Η πρόβλεψη αυτή λειτουργεί ως απόλυτος κόφτης και δεν αφήνει περιθώρια ερμηνειών, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου η κατοικία χρησιμοποιείται ως μόνιμη στέγη.
Το όριο πληθυσμού που κάνει τη διαφορά
Κεντρικό ρόλο στη ρύθμιση παίζει ο πληθυσμός του οικισμού. Δικαίωμα ελάφρυνσης έχουν μόνο κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με έως 1.500 κατοίκους, σύμφωνα με την τελευταία επίσημη απογραφή. Για ορισμένες παραμεθόριες περιοχές, το ανώτατο όριο αυξάνεται στους 1.700 κατοίκους, χωρίς όμως αυτό να ισχύει οριζόντια.
Οικισμοί που ξεπερνούν έστω και οριακά τα παραπάνω όρια τίθενται εκτός μέτρου, ακόμη και αν πρόκειται για απομακρυσμένες ή χαμηλής εμπορικής αξίας περιοχές.
Αττική: η μεγάλη γεωγραφική εξαίρεση
Ιδιαίτερη αίσθηση προκαλεί η πλήρης εξαίρεση της Περιφέρειας Αττικής από τη ρύθμιση. Ακόμη και οικισμοί με πολύ μικρό πληθυσμό δεν εντάσσονται στο μέτρο, με μοναδική εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτης κύριας κατοικίας σε χωριό της Αττικής με λιγότερους από 1.500 κατοίκους δεν δικαιούται ούτε τη μεταβατική μείωση του 2026 ούτε την πλήρη απαλλαγή από το 2027, ανεξαρτήτως εισοδήματος ή αξίας ακινήτου.
Το «ταβάνι» των 400.000 ευρώ
Ακόμη ένα κρίσιμο κριτήριο είναι η συνολική φορολογητέα αξία της κατοικίας. Αν αυτή υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ, η ρύθμιση δεν εφαρμόζεται, ακόμη και αν πληρούνται όλα τα γεωγραφικά και πληθυσμιακά δεδομένα.
Το όριο αυτό λειτουργεί αδιαπραγμάτευτα και δεν συνδέεται με το αν πρόκειται για μόνιμη κατοικία, απομονωμένο οικισμό ή περιοχή με πληθυσμιακή συρρίκνωση. Η αξία από μόνη της αρκεί για να ακυρώσει κάθε φορολογικό όφελος.
Κύρια κατοικία μόνο… στα χαρτιά της δήλωσης
Καθοριστικής σημασίας είναι και ο χαρακτηρισμός της κατοικίας ως κύριας. Η ιδιότητα αυτή δεν κρίνεται από τη φυσική χρήση του ακινήτου, αλλά αποκλειστικά από τη φορολογική δήλωση του προηγούμενου έτους.
Όσοι δεν έχουν δηλώσει το ακίνητο ως κύρια κατοικία στο έντυπο Ε1, χάνουν αυτομάτως το δικαίωμα ένταξης στο μέτρο. Ακόμη και αν πρόκειται για τη μοναδική κατοικία του φορολογούμενου, η τυπική παράλειψη αρκεί για να θεωρηθεί δευτερεύουσα.
Παραδείγματα που δείχνουν τις παγίδες
Ιδιοκτήτης σε μικρό οικισμό της Ηπείρου με πληθυσμό 1.200 κατοίκους, αλλά με κατοικία φορολογητέας αξίας άνω των 400.000 ευρώ, αποκλείεται χωρίς καμία εξαίρεση. Αντίστοιχα, κάτοχος ακινήτου σε χωριό 1.000 κατοίκων της Κεντρικής Μακεδονίας χάνει το όφελος αν το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί ως κύρια κατοικία.
Ακόμη και πλήρης κάλυψη όλων των υπόλοιπων προϋποθέσεων δεν αρκεί, αν έστω ένα κριτήριο δεν πληρούται.
Πόσους αφορά τελικά το μέτρο
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, η ρύθμιση καλύπτει περίπου 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών σε περισσότερους από 12.700 οικισμούς σε ολόκληρη τη χώρα. Το ετήσιο κόστος της πλήρους απαλλαγής υπολογίζεται στα 75 εκατ. ευρώ, γεγονός που εξηγεί και τα αυστηρά φίλτρα ένταξης.
Συμπέρασμα
Η μείωση και η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για μικρούς οικισμούς αποτελεί αναμφίβολα σημαντική ανάσα για πολλούς ιδιοκτήτες. Ωστόσο, δεν πρόκειται για οριζόντιο μέτρο. Οι εξαιρέσεις είναι σαφείς, τα κριτήρια αυστηρά και τα περιθώρια λαθών μηδενικά. Όσοι δεν ελέγξουν προσεκτικά τη δήλωσή τους και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου τους, κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός, ακόμη και αν θεωρούν ότι «το δικαιούνται».
