Η μη καταβολή ενοικίων αποτελεί ένα από τα σοβαρότερα και πιο εκνευριστικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Σε μια περίοδο όπου οι τιμές των μισθωμάτων κινούνται σταθερά ανοδικά, το φαινόμενο των ασυνεπών ή πλήρως αφερέγγυων ενοικιαστών όχι μόνο δεν περιορίζεται, αλλά εντείνεται. Το αποτέλεσμα είναι διπλά επώδυνο: από τη μία ο εκμισθωτής στερείται εισόδημα και από την άλλη καλείται να φορολογηθεί για χρήματα που ουδέποτε μπήκαν στον λογαριασμό του.
Κι όμως, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία, μέσω της οποίας ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφύγει τη φορολόγηση των ανείσπρακτων μισθωμάτων. Το πρόβλημα είναι ότι η διαδικασία αυτή παραμένει άγνωστη ή παρεξηγημένη από μεγάλο μέρος των φορολογουμένων.
Ποιοι μπορούν να γλιτώσουν τον φόρο
Καταρχάς, δεν αφορά όλους. Η δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο για ανείσπρακτα ενοίκια ισχύει αποκλειστικά για φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από απλή εκμίσθωση ακινήτου. Νομικά πρόσωπα, καθώς και φυσικά πρόσωπα που δηλώνουν τα μισθώματα ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (όπως για παράδειγμα τουριστικές ή επαγγελματικές μισθώσεις), εξαιρούνται πλήρως από τη ρύθμιση.
Επιπλέον, η διαδικασία αφορά μόνο ενεργές μισθώσεις. Δηλαδή, τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να προέρχονται από συμβόλαια που εξακολουθούν να ισχύουν. Μισθώματα από παλαιές, ληγμένες μισθώσεις δεν μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση, ανεξαρτήτως του αν παραμένουν απλήρωτα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης έχει μόνο τη δικαστική οδό για να διεκδικήσει τα οφειλόμενα ποσά.
Αξίζει επίσης να διευκρινιστεί ότι η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά το ποσό που έχει δηλωθεί στη μίσθωση. Δεν υπάρχει δυνατότητα τροποποίησης ή προσαρμογής του μισθώματος εκ των υστέρων για φορολογικούς λόγους.
Τα απαραίτητα βήματα πριν από τη δήλωση
Η αποφυγή της φορολόγησης δεν γίνεται αυτόματα. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να έχει κινηθεί εγκαίρως και να έχει προβεί σε συγκεκριμένες νομικές ενέργειες πριν από την υποβολή της φορολογικής του δήλωσης.
Συγκεκριμένα, πρέπει να έχει εκδοθεί εις βάρος του ενοικιαστή τουλάχιστον ένα από τα ακόλουθα:
Διαταγή πληρωμής
Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου
Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων
Αγωγή για αποβολή ή για επιδίκαση οφειλόμενων μισθωμάτων
Χωρίς κάποια από τις παραπάνω νομικές πράξεις, η εφορία θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης απλώς δεν εισέπραξε, αλλά εξακολουθεί να δικαιούται το εισόδημα – άρα και να φορολογείται γι’ αυτό.
Η ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ
Αφού εξασφαλιστούν τα απαραίτητα έγγραφα, ο εκμισθωτής πρέπει να υποβάλει αίτημα μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ. Εκεί δηλώνεται επίσημα ότι τα συγκεκριμένα ενοίκια δεν έχουν εισπραχθεί.
Μαζί με το αίτημα, απαιτείται η επισύναψη συγκεκριμένων δικαιολογητικών, τα οποία διαφοροποιούνται ανά περίπτωση. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
Υπεύθυνη δήλωση (έντυπο Ε411), ξεχωριστή για κάθε μισθωτή και ακίνητο
Το σχετικό δικαστικό έγγραφο ή η αγωγή, καθώς και το αποδεικτικό επίδοσής της
Υπεύθυνη δήλωση ότι τα μισθώματα δεν εισπράχθηκαν στο διάστημα που μεσολάβησε
Σε περιπτώσεις πτώχευσης μισθωτή, ο πίνακας αναγγελίας χρεών
Ιδιαίτερη σημασία έχει από τα έγγραφα να προκύπτει ξεκάθαρα το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται τα μισθώματα, καθώς αυτό είναι το στοιχείο που λαμβάνει υπόψη η φορολογική διοίκηση.
Πώς δηλώνονται στη φορολογική δήλωση
Κατά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης για το έτος στο οποίο αφορούν τα ανείσπρακτα ενοίκια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να τα καταχωρίσει στη σχετική στήλη του εντύπου Ε2. Τα ποσά αυτά δεν προστίθενται στο φορολογητέο εισόδημα, αλλά μεταφέρονται αυτόματα σε ειδικό κωδικό του Ε1, χωρίς να επιβαρύνουν τον φόρο εισοδήματος.
Με απλά λόγια, δηλώνονται για λόγους διαφάνειας, αλλά δεν φορολογούνται.
Συμπέρασμα
Η φορολόγηση ανείσπρακτων ενοικίων δεν είναι αναπόφευκτη, αλλά απαιτεί σωστό χειρισμό, έγκαιρες κινήσεις και πλήρη φάκελο δικαιολογητικών. Όσοι ιδιοκτήτες αμελήσουν τη διαδικασία, κινδυνεύουν να πληρώσουν φόρο για εισόδημα που δεν είχαν ποτέ. Αντίθετα, όσοι γνωρίζουν και εφαρμόζουν το πλαίσιο, μπορούν να προστατευτούν αποτελεσματικά από μια άδικη φορολογική επιβάρυνση.
