Ένα συνηθισμένο –και συχνά υποτιμημένο– λάθος στη δήλωση μίσθωσης ακινήτου μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο, ακόμη και όταν ο φορολογούμενος σπεύσει να το διορθώσει. Αυτό προκύπτει ξεκάθαρα από πρόσφατη απόφαση της Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, η οποία έκρινε ότι η εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης χωρίς τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) επισύρει κανονικά διοικητικό πρόστιμο, ανεξάρτητα από το αν τα στοιχεία αυτά δηλωθούν σε μεταγενέστερο χρόνο.
Η απόφαση αυτή λειτουργεί ως καμπανάκι για ιδιοκτήτες ακινήτων και επαγγελματίες της αγοράς, καθώς αποσαφηνίζει ότι η «διόρθωση» δεν ισοδυναμεί με απαλλαγή από τις κυρώσεις, όταν έχει ήδη συντελεστεί φορολογική παράβαση.
Η υπόθεση που έφτασε στη ΔΕΔ
Στην εξεταζόμενη περίπτωση, φορολογούμενη υπέβαλε δήλωση μίσθωσης ακίνητης περιουσίας μετά την προβλεπόμενη προθεσμία. Επιπλέον, η δήλωση αυτή δεν περιλάμβανε τα υποχρεωτικά στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, τα οποία είναι απαραίτητα για κάθε μίσθωση.
Αφού διαπίστωσε την παράλειψη, η φορολογούμενη προχώρησε σε τροποποιητική δήλωση, προσθέτοντας τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ. Στην προσφυγή της υποστήριξε ότι δεν επρόκειτο για νέα ή ουσιαστική παράβαση, αλλά για μια απλή τυπική διόρθωση στοιχείων, η οποία δεν θα έπρεπε να αντιμετωπιστεί με την επιβολή προστίμου.
Η επιχειρηματολογία αυτή, ωστόσο, δεν έπεισε τη φορολογική διοίκηση.
Γιατί απορρίφθηκε η προσφυγή
Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών έκρινε ότι τόσο η αρχική δήλωση μίσθωσης όσο και η τροποποιητική δήλωση συνιστούν αυτοτελείς φορολογικές πράξεις. Με απλά λόγια, κάθε δήλωση αξιολογείται ξεχωριστά ως προς τον χρόνο υποβολής και την πληρότητά της.
Από τη στιγμή που:
η αρχική δήλωση υποβλήθηκε εκπρόθεσμα και ήταν ελλιπής, και
η τροποποιητική δήλωση κατατέθηκε επίσης εκτός προθεσμίας,
προκύπτουν ξεχωριστές παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας. Το γεγονός ότι η δεύτερη δήλωση είχε διορθωτικό χαρακτήρα δεν αναιρεί την εκπρόθεσμη υποβολή της ούτε «θεραπεύει» την αρχική παράλειψη.
Δεν υπάρχει θέμα διπλής κύρωσης
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το σκεπτικό της απόφασης ως προς τους ισχυρισμούς περί διπλής τιμωρίας και παραβίασης της αρχής της αναλογικότητας. Η φορολογική αρχή έκρινε ότι δεν τίθεται ζήτημα «διπλής κύρωσης», καθώς δεν πρόκειται για τιμωρία της ίδιας πράξης δύο φορές, αλλά για διαφορετικές παραβάσεις που συνδέονται με διαφορετικές δηλωτικές υποχρεώσεις.
Παράλληλα, επισημάνθηκε ότι τα σχετικά πρόστιμα επιβάλλονται στο πλαίσιο δέσμιας αρμοδιότητας. Αυτό σημαίνει ότι η διοίκηση δεν εξετάζει αν υπήρχε δόλος, αμέλεια ή πρόθεση από την πλευρά του φορολογουμένου. Αρκεί η διαπίστωση της εκπρόθεσμης ή ελλιπούς δήλωσης για να ενεργοποιηθεί η κύρωση.
Πότε μια δήλωση μίσθωσης θεωρείται ελλιπής
Η απόφαση ξεκαθαρίζει και ένα κρίσιμο πρακτικό ζήτημα: η μη αναγραφή των στοιχείων του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης δεν είναι μια ασήμαντη λεπτομέρεια, αλλά ουσιώδης παράλειψη.
Χωρίς τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ, η δήλωση μίσθωσης θεωρείται ελλιπής. Η ελλιπής δήλωση εξομοιώνεται, ως προς τις συνέπειες, με παράβαση που ενεργοποιεί διοικητικά πρόστιμα. Ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης συμμορφωθεί άμεσα και υποβάλει τροποποιητική δήλωση, η εκπρόθεσμη αρχική υποβολή παραμένει φορολογικά επιλήψιμη.
Τι προβλέπει το πλαίσιο για την ενεργειακή απόδοση
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης εκδίδεται βάσει του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων και αποτυπώνει συνολικά την ενεργειακή συμπεριφορά ενός ακινήτου. Η αξιολόγηση δεν περιορίζεται στο κέλυφος του κτιρίου, αλλά λαμβάνει υπόψη μια σειρά παραγόντων, όπως:
τα συστήματα θέρμανσης και ψύξης,
την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης,
τη χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας,
τη σκίαση και τον φυσικό φωτισμό,
καθώς και την ποιότητα του εσωτερικού αέρα.
Η ύπαρξη έγκυρου ΠΕΑ είναι υποχρεωτική τόσο για την πώληση όσο και για τη μίσθωση ακινήτου, ενώ ο σχετικός αριθμός πρωτοκόλλου πρέπει να καταχωρείται στη δήλωση μίσθωσης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
Τι πρέπει να προσέχουν οι ιδιοκτήτες
Το μήνυμα της απόφασης είναι σαφές: η έγκαιρη και πλήρης δήλωση μίσθωσης δεν είναι τυπική διαδικασία, αλλά ουσιαστική φορολογική υποχρέωση. Η παράλειψη στοιχείων, ακόμη και αν διορθωθεί, δεν «σβήνει» τις συνέπειες της εκπρόθεσμης υποβολής.
Τέλος, υπενθυμίζεται ότι κατά της απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών προβλέπεται η άσκηση προσφυγής ενώπιον των αρμόδιων Διοικητικών Δικαστηρίων, εντός της νόμιμης προθεσμίας. Μέχρι τότε, όμως, η συγκεκριμένη κρίση αποτελεί σαφή οδηγό για το πώς αντιμετωπίζει η φορολογική διοίκηση τις δηλώσεις μίσθωσης χωρίς ΠΕΑ.
