Την ώρα που το κόστος στέγασης ανεβαίνει σταθερά και η εύρεση κατοικίας μετατρέπεται σε καθημερινό άγχος για χιλιάδες νοικοκυριά, η ελληνική αγορά ακινήτων αποκαλύπτει ένα παράδοξο που μοιάζει ακατανόητο: εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κλειστές, ενώ η ζήτηση –ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα– πιέζει ασφυκτικά τις τιμές.
Τα επίσημα στοιχεία της απογραφής του 2021 καταγράφουν περίπου 2,27 εκατομμύρια κενά ακίνητα σε όλη τη χώρα. Πρόκειται για ποσοστό που αντιστοιχεί σε περισσότερο από το ένα τρίτο του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Ακόμη και στην Αττική, όπου η στεγαστική κρίση είναι εντονότερη, σχεδόν ένα στα τέσσερα σπίτια δεν κατοικείται. Κι όμως, αυτή η τεράστια «δεξαμενή» δεν μεταφράζεται σε περισσότερες επιλογές ή χαμηλότερα ενοίκια.
Η εξήγηση βρίσκεται πέρα από τους αριθμούς. Το πρόβλημα δεν είναι πόσα σπίτια υπάρχουν, αλλά ποια από αυτά μπορούν πραγματικά να χρησιμοποιηθούν.
Κενά, αλλά όχι αξιοποιήσιμα
Ένα σημαντικό μέρος των κλειστών κατοικιών δεν είναι κατάλληλο για μόνιμη διαμονή. Πολλές αποτελούν εξοχικά ή δευτερεύουσες κατοικίες, που χρησιμοποιούνται περιστασιακά. Άλλες βρίσκονται σε περιοχές χωρίς επαρκείς συγκοινωνίες, θέσεις εργασίας ή βασικές υπηρεσίες, καθιστώντας τες μη ελκυστικές για όσους αναζητούν στέγη κοντά στην καθημερινότητά τους.
Υπάρχει, επίσης, μεγάλος αριθμός ακινήτων που απαιτούν εκτεταμένες επισκευές. Παλαιά διαμερίσματα, με ενεργειακές ελλείψεις ή πολεοδομικές εκκρεμότητες, παραμένουν κλειστά επειδή το κόστος ανακαίνισης συχνά ξεπερνά τις οικονομικές δυνατότητες των ιδιοκτητών. Έτσι, η στεγαστική ανεπάρκεια δεν είναι θέμα έλλειψης σπιτιών, αλλά έλλειψης κατάλληλων σπιτιών στα σωστά σημεία.
Αλλάζουν τα νοικοκυριά, όχι η προσφορά
Την ίδια στιγμή, οι κοινωνικές και δημογραφικές εξελίξεις επιβαρύνουν ακόμη περισσότερο την κατάσταση. Τα νοικοκυριά μικραίνουν, αυξάνονται οι μονοπρόσωπες κατοικίες και η δημιουργία οικογένειας καθυστερεί. Αυτό σημαίνει μεγαλύτερη ζήτηση για μικρά και λειτουργικά διαμερίσματα σε πόλεις, κοντά σε μέσα μεταφοράς και χώρους εργασίας.
Ακριβώς αυτές οι κατοικίες είναι που σπανίζουν περισσότερο. Η αγορά δεν έχει προσαρμοστεί επαρκώς στις νέες ανάγκες, με αποτέλεσμα η πίεση να συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένους τύπους ακινήτων, εκτοξεύοντας τις τιμές.
Γιατί οι ιδιοκτήτες κρατούν τα σπίτια κλειστά
Πέρα από τα τεχνικά και γεωγραφικά εμπόδια, καθοριστικό ρόλο παίζει και το θεσμικό πλαίσιο. Η ιδιοκτησία ακινήτου συνοδεύεται από σταθερά έξοδα, με τη φορολογία να αποτελεί βασικό παράγοντα επιβάρυνσης. Ο ΕΝΦΙΑ, τα έξοδα συντήρησης και η πολυπλοκότητα των διαδικασιών λειτουργούν αποτρεπτικά, ιδιαίτερα για μικρούς ιδιοκτήτες.
Η ψηφιοποίηση των τελευταίων ετών έχει βελτιώσει ορισμένες διαδικασίες, ωστόσο δεν έχει εξαλείψει τα εμπόδια. Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, οι τεχνικές απαιτήσεις και οι εκκρεμότητες με το Κτηματολόγιο συχνά καθυστερούν ή ακριβαίνουν την ενεργοποίηση ενός ακινήτου.
Στις μισθώσεις, το ρίσκο παραμένει κομβικό. Πολλοί ιδιοκτήτες ανησυχούν για κακοπληρωτές, καθυστερήσεις στις αποβολές και χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες. Ακόμη και αν το νομικό πλαίσιο προβλέπει ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης, η αίσθηση ανασφάλειας οδηγεί αρκετούς στο να προτιμούν την αδράνεια από την πιθανή ζημιά.
Το κενό της στεγαστικής πολιτικής
Η απουσία μιας συνεκτικής στεγαστικής στρατηγικής επιδεινώνει την κατάσταση. Από τη στιγμή που η κρατική παρέμβαση περιορίστηκε, η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών στηρίζεται σχεδόν αποκλειστικά στην ιδιωτική αγορά. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί με όρους προσδοκίας κέρδους και όχι κοινωνικής ισορροπίας.
Τι θα μπορούσε να ξεκλειδώσει τα κλειστά σπίτια
Έρευνες δείχνουν ότι ένα σημαντικό ποσοστό πολιτών διαθέτει κλειστό ακίνητο και θα εξέταζε το ενδεχόμενο αξιοποίησής του υπό προϋποθέσεις. Οι πιο συχνές αφορούν φορολογικές ελαφρύνσεις, οικονομική στήριξη για ανακαινίσεις και ισχυρότερη προστασία στις μισθώσεις.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, που μειώνουν το αρχικό κόστος επένδυσης και αυξάνουν τη βιωσιμότητα του ακινήτου. Παράλληλα, ζητείται ταχύτερη και αποτελεσματικότερη διαχείριση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Υπάρχει, βέβαια, και η επενδυτική διάσταση. Ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν συνειδητά να διατηρούν τα ακίνητα κλειστά, προσδοκώντας μελλοντική άνοδο των τιμών. Άλλοι, σε μικρότερο βαθμό, δεν επιθυμούν την αξιοποίηση ανεξαρτήτως κινήτρων.
Ένα κοινωνικό στοίχημα
Το συμπέρασμα είναι σαφές: τα κλειστά σπίτια δεν θα «ανοίξουν» με μία μόνο ρύθμιση. Χρειάζεται συνδυασμός κινήτρων, σταθερό θεσμικό περιβάλλον και στοχευμένη πολιτική που θα μειώνει το ρίσκο και το κόστος για τον ιδιοκτήτη.
Διαφορετικά, η αντίφαση θα παραμένει: άδεια σπίτια παντού και άνθρωποι που δυσκολεύονται να βρουν στέγη. Και τότε, το στεγαστικό δεν θα είναι απλώς οικονομικό ζήτημα, αλλά ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά προβλήματα της εποχής μας.
