Ένα σαρωτικό σχέδιο που βάζει στο στόχαστρο τη μαζική φοροδιαφυγή στα ενοίκια ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, ανατρέποντας όσα γνωρίζαμε μέχρι σήμερα για τη δήλωση μισθωμάτων. Στο επίκεντρο βρίσκεται το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ένα ψηφιακό εργαλείο που φιλοδοξεί να «ξεκλειδώσει» τα πραγματικά εισοδήματα από ακίνητα και να βάλει φρένο σε πρακτικές που εδώ και χρόνια θεωρούνται κοινό μυστικό.
Η βασική ιδέα είναι απλή αλλά εξαιρετικά ισχυρή: η Εφορία δεν θα περιορίζεται πλέον σε όσα δηλώνει ο ιδιοκτήτης, αλλά θα γνωρίζει –με αντικειμενικά δεδομένα– ποιο είναι το εύλογο ενοίκιο για κάθε ακίνητο, σε κάθε περιοχή της χώρας.
Η μεγάλη απόκλιση που «χτύπησε καμπανάκι»
Τα στοιχεία των τελευταίων φορολογικών δηλώσεων προκάλεσαν έντονο προβληματισμό. Το μέσο δηλωθέν ενοίκιο κύριας κατοικίας εμφανίστηκε να κινείται περίπου στα 225 ευρώ τον μήνα, τη στιγμή που στην πραγματική αγορά τέτοια ποσά συναντώνται πλέον σπάνια – ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η αντίφαση αυτή δεν είναι τυχαία. Χιλιάδες ιδιοκτήτες δηλώνουν στην Εφορία ενοίκια σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που εισπράττουν στην πραγματικότητα, περιορίζοντας έτσι τον φόρο εισοδήματος. Σε πολλές περιπτώσεις, μάλιστα, η πρακτική αυτή γίνεται με τη σιωπηρή ή και ενεργή συναίνεση των ενοικιαστών.
Ακραία παραδείγματα ηλεκτρονικών μισθωτηρίων με δηλωμένα ενοίκια των 10, 20 ή 30 ευρώ για κανονικά διαμερίσματα σε μεγάλους δήμους της χώρας αποτυπώνουν με τον πιο γλαφυρό τρόπο το μέγεθος του προβλήματος.
Πώς θα λειτουργεί το νέο σύστημα
Το ΜΙΔΑ δεν θα είναι απλώς ένα ακόμη μητρώο. Στην πρώτη φάση λειτουργίας του θα διασυνδέσει και θα ευθυγραμμίσει πλήρως τα στοιχεία των δηλώσεων Ε9 με τα δεδομένα του Κτηματολογίου, ώστε κάθε ακίνητο να εμφανίζεται με απόλυτη ακρίβεια.
Στη συνέχεια, όμως, ξεκινά το πιο κρίσιμο στάδιο: η ενσωμάτωση πραγματικών τιμών αγοράς ακινήτων, όπως αυτές προκύπτουν από τα συμβόλαια μεταβίβασης. Με βάση αυτά τα δεδομένα, θα καταρτιστούν πίνακες αξιών ανά τετραγωνικό μέτρο για κάθε περιοχή.
Πάνω σε αυτές τις αξίες θα εφαρμόζεται ένας συντελεστής μισθωτικής απόδοσης – που εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί γύρω στο 3% – ώστε να προκύπτει μια αντικειμενική τιμή ενοικίου ανά τ.μ. Με απλά λόγια, η Εφορία θα έχει έναν «χάρτη» εύλογων ενοικίων για όλη τη χώρα.
Δεν θα είναι απόλυτα τα όρια – αλλά θα έχουν πάτο
Οι αντικειμενικές τιμές ενοικίων δεν θα λειτουργούν ως απόλυτο κατώφλι. Θα προβλέπονται εύλογες αποκλίσεις προς τα κάτω (π.χ. 10%, 20% ή και 30%), αναγνωρίζοντας ότι κάθε ακίνητο έχει ιδιαιτερότητες.
Ωστόσο, κάτω από αυτά τα μειωμένα όρια, τα δηλωθέντα ενοίκια δεν θα γίνονται πλέον αποδεκτά. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι φορολογικές υπηρεσίες θα προχωρούν σε επαναπροσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος, επιβάλλοντας φόρο όχι σε ό,τι δηλώθηκε, αλλά σε ό,τι θεωρείται αντικειμενικά πιθανό.
Ο κλοιός σφίγγει και αλλού – όχι μόνο στα ενοίκια
Η αξία του ΜΙΔΑ δεν περιορίζεται στη φορολόγηση των μισθωμάτων. Το νέο σύστημα ανοίγει τον δρόμο και για την αποκάλυψη μιας σειράς άλλων παραβατικών πρακτικών:
Παράνομες αγροτικές επιδοτήσεις: Δηλώσεις ενοικίασης αγροτικών εκτάσεων θα διασταυρώνονται υποχρεωτικά με τα στοιχεία των ιδιοκτητών στο ΜΙΔΑ.
Επιδόματα-μαϊμού: Ψευδείς δηλώσεις κατοικίας για είσπραξη επιδόματος ενοικίου ή θέρμανσης θα αποκαλύπτονται μέσω διασταύρωσης με πραγματικές καταναλώσεις ρεύματος και νερού.
«Κενά» ακίνητα που μόνο κενά δεν είναι: Ακίνητα δηλωμένα ως ακατοίκητα αλλά με κανονικές καταναλώσεις θα μπαίνουν αυτόματα στο μικροσκόπιο για απόκρυψη ενοικίων.
Οι μηδενικές ή μη μηδενικές καταναλώσεις μετατρέπονται έτσι σε κρίσιμο αποδεικτικό στοιχείο.
Μια αλλαγή που φέρνει νέο τοπίο
Με την πλήρη ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, η Εφορία περνά σε μια νέα εποχή: από τον έλεγχο δηλώσεων, στον έλεγχο πραγματικότητας. Για εκατομμύρια ιδιοκτήτες αυτό σημαίνει ότι οι «συμβολικές» δηλώσεις ενοικίων φτάνουν στο τέλος τους.
Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν θα αλλάξει το σύστημα, αλλά πόσο γρήγορα θα φανεί ο αντίκτυπος στα φορολογικά έσοδα – και αν αυτή η ψηφιακή τομή θα καταφέρει τελικά να περιορίσει ένα φαινόμενο που επί χρόνια θεωρούνταν ανεξέλεγκτο.
