Ένα από τα πιο «γκρίζα» και ταυτόχρονα εκρηκτικά ζητήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων επιχειρεί να βάλει σε τάξη η ΑΑΔΕ, δίνοντας σαφείς κατευθύνσεις για το πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) και πότε όχι, στις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών.
Πρόκειται για υποθέσεις που επί χρόνια προκαλούν έντονες διαφωνίες μεταξύ φορολογουμένων, συμβολαιογράφων και εφορίας, ειδικά όταν οι αλλαγές αφορούν κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους, επεκτάσεις διαμερισμάτων ή αλλαγές χρήσης. Η νέα εγκύκλιος έρχεται να βάλει «κόκκινες και πράσινες γραμμές», ξεχωρίζοντας ποιες πράξεις θεωρούνται πραγματικές μεταβιβάσεις περιουσίας και ποιες είναι απλές διορθώσεις ή απώλειες δικαιωμάτων.
Το βασικό κριτήριο: υπάρχει πραγματική μεταβίβαση;
Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι ο ΦΜΑ δεν επιβάλλεται αυτόματα σε κάθε τροποποίηση σύστασης. Για να γεννηθεί φορολογική υποχρέωση πρέπει να συντρέχουν δύο βασικές προϋποθέσεις:
Να υπάρχουν ήδη κτίσματα στο οικόπεδο.
Να υπάρχει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος με αντάλλαγμα μεταξύ συνιδιοκτητών.
Με απλά λόγια, αν κάποιος ιδιοκτήτης βελτιώνει τη θέση του εις βάρος των υπολοίπων, αποκτώντας περισσότερη εξουσία ή επιφάνεια, τότε το Δημόσιο θεωρεί ότι υπάρχει φορολογητέα πράξη.
Οι περιπτώσεις που «χτυπά» ΦΜΑ
Σύμφωνα με τις οδηγίες, φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται όταν η τροποποίηση της σύστασης οδηγεί σε ουσιαστική ενίσχυση της ιδιοκτησίας ενός συνιδιοκτήτη.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο χώρο, όπως ακάλυπτος χώρος, πιλοτή ή δώμα. Όταν ένας ιδιοκτήτης αποκτά αποκλειστικό έλεγχο σε χώρο που μέχρι πρότινος ανήκε σε όλους, η πράξη εξομοιώνεται με μεταβίβαση ακινήτου και φορολογείται.
Αντίστοιχα, ΦΜΑ επιβάλλεται όταν κάποιος επεκτείνει το διαμέρισμα ή τον επαγγελματικό του χώρο καταλαμβάνοντας τμήμα κοινόχρηστου χώρου, όπως διάδρομο ή κλιμακοστάσιο. Η αύξηση της επιφάνειας θεωρείται σαφής περιουσιακή ωφέλεια και ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του χώρου που προσαρτάται.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι ο φόρος επιβάλλεται ακόμη και αν η τροποποίηση της σύστασης γίνει μονομερώς. Η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι σε αυτές τις περιπτώσεις τεκμαίρεται η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, άρα δεν υπάρχει «παράθυρο» αποφυγής φόρου.
Οι περιπτώσεις που γλιτώνουν τον φόρο
Στον αντίποδα, η εγκύκλιος δίνει σημαντικές ανάσες σε χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθώς ξεκαθαρίζει πότε δεν υπάρχει φορολογητέα ύλη.
Καταρχάς, όταν πρόκειται για οικόπεδα στα οποία δεν έχουν ανεγερθεί κτίσματα, η σύσταση ή τροποποίηση ιδιοκτησιών δεν επιβαρύνεται με ΦΜΑ. Ο λόγος είναι ότι οι συνιδιοκτήτες δεν έχουν ακόμη πραγματικά διαμερίσματα, αλλά μόνο προσδοκία μελλοντικής απόκτησης. Εφόσον δεν αλλάζουν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο, δεν προκύπτει φόρος.
Επίσης, δεν επιβάλλεται ΦΜΑ όταν ένας ιδιοκτήτης παραιτείται από αποκλειστική χρήση που είχε, όπως για παράδειγμα μια θέση στάθμευσης στην πιλοτή. Η κατάργηση του δικαιώματος δεν θεωρείται μεταβίβαση αλλά απώλεια προνομίου, καθώς η αποκλειστική χρήση δεν αναγνωρίζεται ως εμπράγματο δικαίωμα από τον Αστικό Κώδικα.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στις περιπτώσεις όπου υπάρχει ταυτόχρονη επέκταση και μείωση ιδιοκτησίας. Αν, μετά τις αλλαγές, το τελικό αποτέλεσμα είναι μικρότερη επιφάνεια σε σχέση με την αρχική σύσταση, τότε δεν επιβάλλεται φόρος. Το σκεπτικό είναι απλό: ο ιδιοκτήτης δεν αποκτά, αλλά χάνει περιουσιακή ισχύ.
Τι ισχύει για τις διορθώσεις συμβολαίων
Τέλος, ξεκαθαρίζεται ότι δεν γεννάται υποχρέωση ΦΜΑ όταν γίνεται επανάληψη ή διόρθωση συμβολαίου, εφόσον αποδεικνύεται ότι η πραγματική έκταση ή το τίμημα του ακινήτου είναι μικρότερο από αυτό που είχε αρχικά αναγραφεί. Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν υπάρχει νέα μεταβίβαση, αλλά αποκατάσταση της πραγματικής εικόνας.
Γιατί έχει σημασία η εγκύκλιος
Η παρέμβαση της ΑΑΔΕ βάζει τέλος σε μια μακρά περίοδο αβεβαιότητας, όπου παρόμοιες πράξεις αντιμετωπίζονταν διαφορετικά από εφορία σε εφορία. Πλέον, οι φορολογούμενοι γνωρίζουν πότε μια αλλαγή «κοστίζει» φόρο και πότε όχι, αποφεύγοντας δυσάρεστες εκπλήξεις και χρονοβόρες διαμάχες με τη φορολογική διοίκηση.
