Για πολλά χρόνια, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στην Ελλάδα ζούσαν σε καθεστώς απόλυτης αβεβαιότητας όσον αφορά τις αλλαγές σε κοινόχρηστους χώρους. Μια απλή τροποποίηση στη σύσταση οριζοντίου ή κάθετης ιδιοκτησίας – π.χ. η παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε πυλωτή, η μετατροπή ταράτσας σε σολάριουμ ή η επέκταση ενός διαμερίσματος σε τμήμα διαδρόμου – μπορούσε να οδηγήσει σε διαφορετικές ερμηνείες από συμβολαιογράφους, εφορίες και δικαστήρια. Άλλοι πλήρωναν φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), άλλοι όχι, με αποτέλεσμα χιλιάδες υποθέσεις να μένουν σε εκκρεμότητα ή να δημιουργούνται αδικίες.
Τώρα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), με πρόσφατη εγκύκλιο του Διοικητή Γιώργου Πιτσιλή (Ε.2002/2026), βάζει οριστικό τέλος σε αυτή την «γκρίζα ζώνη». Η εγκύκλιος δίνει ξεκάθαρες, ενιαίες οδηγίες για το πότε πράγματι προκύπτει φορολογική υποχρέωση και πότε όχι, όταν γίνονται επεμβάσεις σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους (πυλωτές, ταράτσες, θέσεις parking, σκάλες, κλιμακοστάσια κ.λπ.).
Τι ακριβώς αλλάζει – Η βασική αρχή της εγκυκλίου
Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι ο ΦΜΑ ενεργοποιείται μόνο όταν συντρέχουν δύο προϋποθέσεις ταυτόχρονα:
- Υπάρχουν ήδη κτίσματα στο οικόπεδο (δηλαδή η πολυκατοικία έχει χτιστεί).
- Πραγματοποιείται ουσιαστική μεταβίβαση ή αύξηση εμπράγματου δικαιώματος υπέρ ενός συγκεκριμένου ιδιοκτήτη, με επαχθή αιτία (δηλαδή υπάρχει οικονομικό όφελος).
Αν λείπει έστω και ένα από τα δύο, δεν οφείλεται φόρος. Αυτός ο απλός κανόνας στοχεύει να αποτρέψει αδικαιολόγητες επιβαρύνσεις και να εξασφαλίσει ομοιόμορφη εφαρμογή σε όλη τη χώρα.
Οριζόντια vs Καθετή Ιδιοκτησία – Οι βασικές διαφορές
Στην οριζόντια ιδιοκτησία (η πιο συνηθισμένη σε πολυκατοικίες), ο κάθε ιδιοκτήτης έχει πλήρη κυριότητα στο διαμέρισμά του και ταυτόχρονα ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους (θεμέλια, στέγη, εξωτερικοί τοίχοι, κοινόχρηστοι διάδρομοι κ.λπ.).
Στην κάθετη ιδιοκτησία (π.χ. ξεχωριστά κτίρια στο ίδιο οικόπεδο), ο καθένας έχει αποκλειστική κυριότητα στο δικό του κτίσμα και συγκυριότητα μόνο στο οικόπεδο. Ό,τι δεν έχει ρητά χαρακτηριστεί ως αποκλειστικό θεωρείται κοινό.
Ιδιαίτερη κατηγορία είναι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (π.χ. μια θέση parking στην πυλωτή ή τμήμα ταράτσας), το οποίο παραχωρείται με συμβόλαιο αλλά δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς σαν πλήρης κυριότητα – παραμένει «δεμένο» με την κύρια ιδιοκτησία.
Οι περιπτώσεις που πληρώνεις ΦΜΑ
- Παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. κάποιος παίρνει αποκλειστικά δικαίωμα χρήσης σε πυλωτή ή ταράτσα με τροποποίηση σύστασης). Θεωρείται μεταβίβαση από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες → οφείλεται φόρος, αν υπάρχουν κτίσματα.
- Επέκταση διαμερίσματος σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. κατάληψη τμήματος διαδρόμου, ταράτσας ή σοφίτας). Ο ιδιοκτήτης κερδίζει επιπλέον τετραγωνικά που ανήκαν σε όλους → φόρος στην αξία της νέας επιφάνειας.
- Τακτοποίηση αυθαιρέτων με επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο: Ο νόμος τεκμαίρει συναίνεση των υπολοίπων → οφείλεται ΦΜΑ.
Οι περιπτώσεις που ΔΕΝ πληρώνεις τίποτα
- Σε άκτιστο οικόπεδο (πριν χτιστεί η πολυκατοικία): Δεν υπάρχει ακόμα πραγματική μεταβίβαση, μόνο προσδοκία μελλοντικής ιδιοκτησίας → καμία φορολογία.
- Κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης: Ο χώρος επιστρέφει σε κοινή χρήση όλων. Κανείς δεν κερδίζει νέο δικαίωμα, απλώς χάνεται ένα προνόμιο → δεν οφείλεται φόρος.
- Ταυτόχρονη επέκταση + παραχώρηση τμήματος σε κοινή χρήση, με συνολική μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας: Η καθαρή μεταβολή είναι απώλεια, όχι κέρδος → απαλλαγή από ΦΜΑ.
Η εγκύκλιος αυτή έρχεται να λύσει χρόνια προβλήματα που ταλαιπωρούσαν χιλιάδες ιδιοκτήτες, συμβολαιογράφους και εφορίες. Με σαφείς κανόνες, μειώνεται η γραφειοκρατία, αποφεύγονται οι άδικες χρεώσεις και διευκολύνεται η καθημερινότητα σε χιλιάδες πολυκατοικίες.
Αν έχεις πυλωτή, ταράτσα ή parking στην πολυκατοικία σου και σκέφτεσαι αλλαγές, τώρα ξέρεις ακριβώς πότε θα «χτυπήσει» ο φόρος και πότε θα γλιτώσεις. Η εγκύκλιος είναι ήδη σε ισχύ – καλύτερα να ενημερωθείς έγκαιρα πριν προχωρήσεις σε οποιαδήποτε τροποποίηση!
