Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας φέρνει σαρωτικές αλλαγές που επηρεάζουν άμεσα χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα. Ο νέος γύρος παρεμβάσεων στον Κτιριοδομικό Κανονισμό δεν περιορίζεται σε τεχνικές λεπτομέρειες· αγγίζει την καθημερινότητα των ιδιοκτητών, των διαχειριστών και των επαγγελματιών του real estate.
Ανελκυστήρες σε κτίρια που μέχρι σήμερα δεν υποχρεούνταν να διαθέτουν, ξεχωριστοί χώροι αποκλειστικά για μετρητές ρεύματος, νέοι κανόνες για αλλαγές χρήσης και σαφέστερο πλαίσιο για υποσταθμούς ηλεκτρικής ενέργειας συνθέτουν ένα νέο τοπίο. Το ζητούμενο, σύμφωνα με το υπουργείο, είναι ο εκσυγχρονισμός και η θεσμική αποσαφήνιση σε έναν τομέα που εδώ και δεκαετίες λειτουργούσε με ασάφειες και επικαλύψεις.
Υποχρεωτικός ανελκυστήρας: Ποια κτίρια μπαίνουν στο «στόχαστρο»
Η πιο ηχηρή αλλαγή αφορά τις κατοικίες χωρίς κοινόχρηστους χώρους. Πλέον, όταν η υψομετρική διαφορά μεταξύ του δαπέδου ενός ορόφου (ή τμήματός του) και του τελικού διαμορφωμένου εδάφους στο σημείο πρόσβασης ξεπερνά τα 9 μέτρα, η εγκατάσταση ανελκυστήρα καθίσταται υποχρεωτική.
Η ρύθμιση έχει ξεκάθαρο πρόσημο προσβασιμότητας. Σε πολλές παλαιές πολυκατοικίες, κυρίως τριώροφες ή τετραώροφες χωρίς ασανσέρ, η καθημερινή μετακίνηση ηλικιωμένων ή ατόμων με κινητικές δυσκολίες ήταν πρακτικά αδύνατη. Με το νέο πλαίσιο, το ύψος μετατρέπεται σε καθοριστικό τεχνικό κριτήριο.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι μελλοντικές παρεμβάσεις, ανακαινίσεις ή μεταβολές που ενεργοποιούν τον κανονισμό θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη συγκεκριμένη υποχρέωση. Η πρόβλεψη δεν είναι απλή σύσταση· αποτελεί δεσμευτική τεχνική απαίτηση.
Ελεύθερα ύψη: Νέος τρόπος υπολογισμού
Ένα ακόμα σημείο με σημαντικές επιπτώσεις αφορά τα ελεύθερα ύψη χώρων. Από εδώ και στο εξής, ο υπολογισμός τους θα γίνεται με βάση τις διατάξεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού, ακόμη και όταν υπάρχουν διαφορετικές τεχνικές απαιτήσεις από φορείς λειτουργίας, εφόσον αυτοί συμφωνούν ρητά.
Η ρύθμιση στοχεύει κυρίως σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια όπου πάνω από το 50% της συνολικής δόμησης είχε προβλεφθεί για κύριες χρήσεις πλην κατοικίας – τα λεγόμενα «ειδικά κτίρια» κατά τον ΝΟΚ. Μέχρι σήμερα, τέτοιες περιπτώσεις δημιουργούσαν ερμηνευτικά κενά, ιδίως όταν επρόκειτο για αλλαγές χρήσης.
Με το νέο πλαίσιο, μειώνεται ο κίνδυνος αντικρουόμενων απαιτήσεων και περιορίζονται οι καθυστερήσεις στην αδειοδότηση.
Αλλαγές χρήσης και κλίμακες χωρίς «ταβάνι» τετραγωνικών
Καταργείται το όριο επιφάνειας ορόφου που λειτουργούσε ως περιορισμός για την τροποποίηση της μορφής κλιμάκων σε υφιστάμενα κτίρια ανεγερθέντα με παλαιότερες διατάξεις. Πλέον, σε περίπτωση αλλαγής χρήσης, επιτρέπεται η μεταβολή της κλίμακας, υπό μία βασική προϋπόθεση: το πλάτος της να διασφαλίζει την απαιτούμενη ασφαλή διαφυγή.
Η αξιολόγηση της ασφάλειας δεν γίνεται με αναδρομικά κριτήρια, αλλά με βάση τον χρόνο που πραγματοποιείται η αλλαγή χρήσης. Πρόκειται για μια τεχνικά ουσιώδη λεπτομέρεια που διευκολύνει την αξιοποίηση παλαιών κτιρίων, ιδίως σε αστικές περιοχές όπου η επανάχρηση αποτελεί κυρίαρχη τάση.
Μετρητές ρεύματος: Τέλος στο «όπου βρούμε»
Μια αλλαγή που θα επηρεάσει όλες τις νέες κατασκευές – και αρκετές παρεμβάσεις σε υφιστάμενα κτίρια – είναι η υποχρεωτική πρόβλεψη ειδικού χώρου αποκλειστικά για τους μετρητές ηλεκτρικής ενέργειας.
Ο χώρος αυτός:
-
Θα προορίζεται μόνο για μετρητές, κατοικιών ή επαγγελματικών χρήσεων.
-
Δεν θα μπορεί να τροποποιείται αυθαίρετα από κατασκευαστές ή ιδιοκτήτες.
-
Θα πρέπει να πληροί τις τεχνικές προδιαγραφές που θέτει ο ΔΕΔΔΗΕ.
Στην πράξη, η ρύθμιση βάζει τέλος στη διάσπαρτη τοποθέτηση μετρητών σε κοινόχρηστους διαδρόμους, κλιμακοστάσια ή πρόχειρα διαμορφωμένους χώρους. Η συγκέντρωση σε ειδικά διαμορφωμένο σημείο βελτιώνει την ασφάλεια, τη συντήρηση και την πρόσβαση των συνεργείων.
Πιλοτές και όγκος κτιρίου: Τι αλλάζει στις άδειες
Στη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, εισάγεται υποχρέωση γνωμοδότησης του ΔΕΔΔΗΕ όταν ο συνολικός όγκος του κτιρίου υπερβαίνει συγκεκριμένα όρια και ενδέχεται να απαιτείται εγκατάσταση υποσταθμού δημόσιας χρήσης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο τρόπος υπολογισμού του όγκου:
-
Συνυπολογίζονται οι κλειστοί χώροι μαζί με τα δομικά στοιχεία που τους ορίζουν.
-
Δεν λαμβάνονται υπόψη θερμομονώσεις, επικαλύψεις και διακοσμητικά στοιχεία όψεων.
-
Εξαιρούνται υπόγειοι χώροι που δεν αποτελούν κύρια χρήση.
-
Δεν προσμετρώνται οι ελεύθεροι χώροι επί υποστυλωμάτων, δηλαδή οι πιλοτές.
Η εξαίρεση των πιλοτών είναι κρίσιμη για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, καθώς διατηρεί τη μέχρι σήμερα λογική μη επιβάρυνσης του όγκου με ανοιχτούς χώρους.
Επικαιροποίηση χρήσεων και τεχνικών εγκαταστάσεων
Η απόφαση περιλαμβάνει επίσης ανανέωση της ταξινόμησης κτιριακών χρήσεων, ενσωματώνοντας δραστηριότητες όπως μικροβιολογικά εργαστήρια, εργαστήρια φυσικοθεραπείας και data centers. Με τον τρόπο αυτό, ο κανονισμός προσαρμόζεται σε σύγχρονες ανάγκες που δεν προβλέπονταν ρητά σε παλαιότερες εκδοχές.
Παράλληλα, εισάγονται αποσαφηνίσεις για ενεργειακές και άλλες τεχνικές εγκαταστάσεις, καθώς και για την τοποθέτηση υποσταθμών, περιορίζοντας τα ερμηνευτικά περιθώρια που συχνά οδηγούσαν σε καθυστερήσεις ή αντικρουόμενες γνωμοδοτήσεις.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για ιδιοκτήτες και επαγγελματίες
Οι παρεμβάσεις που θεσπίστηκαν με τη σχετική υπουργική απόφαση (ΦΕΚ Β’ 6995/23.12.2025) δεν αποτελούν απλώς τεχνική αναθεώρηση. Διαμορφώνουν ένα πιο αυστηρό αλλά και σαφέστερο κανονιστικό περιβάλλον.
Για τους ιδιοκτήτες, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: κάθε μελλοντική ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης ή νέα οικοδομική άδεια θα πρέπει να εξετάζεται υπό το πρίσμα των νέων απαιτήσεων. Για τους μηχανικούς και τους επενδυτές, ο αναθεωρημένος κανονισμός δημιουργεί μεν νέες υποχρεώσεις, αλλά ταυτόχρονα μειώνει τη νομική αβεβαιότητα.
Το βέβαιο είναι ότι οι πολυκατοικίες, όπως τις γνωρίζαμε, περνούν σε μια νέα φάση κανονιστικής ωρίμανσης — με περισσότερη προσβασιμότητα, αυξημένες τεχνικές προδιαγραφές και αυστηρότερη οργάνωση των βασικών τους υποδομών.
