Η πολυσυζητημένη απαλλαγή φόρου για εισοδήματα από ενοίκια δεν αφορά όλους τους ιδιοκτήτες. Αντίθετα, πρόκειται για ένα αυστηρά στοχευμένο μέτρο, με σαφή προαπαιτούμενα και συγκεκριμένα χρονικά ορόσημα. Όσοι κινήθηκαν έγκαιρα και πληρούν τα κριτήρια, «κλειδώνουν» φορολογικό όφελος για τρία χρόνια. Όσοι όχι, μένουν εκτός.
Το κρίσιμο σημείο ήταν η έγκαιρη δήλωση στην ΑΑΔΕ έως τις 5 Δεκεμβρίου. Μόνο όσοι δήλωσαν εγκαίρως εισοδήματα από μισθώσεις ή βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb που αφορούσαν ακίνητα κενά την τελευταία τριετία, μπορούν να επωφεληθούν. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά ακίνητα που ήταν αποδεδειγμένα εκτός αγοράς και επανεντάχθηκαν σε αυτήν μέσα στο 2025.
Τι σημαίνει «κενό ακίνητο» στην πράξη
Η έννοια του «κενού» δεν είναι θεωρητική. Για να θεωρηθεί επιλέξιμο ένα ακίνητο, έπρεπε να έχει δηλωθεί ως κενό στα έντυπα Έντυπο Ε1 και Έντυπο Ε2 για τρία συνεχόμενα έτη πριν από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης. Δηλαδή, το κράτος εξετάζει το ιστορικό φορολογικών δηλώσεων και όχι απλώς τη σημερινή κατάσταση.
Υπάρχει όμως και εναλλακτική διαδρομή. Ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονταν το ακίνητο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, εφόσον αυτό ήταν εγγεγραμμένο στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον ένα έτος, μπορούν να μεταβούν στη μακροχρόνια μίσθωση και να τύχουν της απαλλαγής. Η μετάβαση αυτή, ωστόσο, πρέπει να πληροί συγκεκριμένους όρους.
Τα χρονικά όρια που δεν επιτρέπουν λάθη
Η φορολογική απαλλαγή δεν είναι αόριστη ούτε χρονικά απεριόριστη. Για να ισχύσει, η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει συναφθεί από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026. Επιπλέον, η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται κατ’ ελάχιστον στα τρία έτη.
Αυτό σημαίνει ότι βραχυπρόθεσμες συμφωνίες δεν εντάσσονται αυτομάτως στο καθεστώς, εκτός αν εμπίπτουν σε ειδική πρόβλεψη (βλ. παρακάτω). Το πλαίσιο έχει σχεδιαστεί ώστε να ενθαρρύνει σταθερές, μακροχρόνιες μισθώσεις και να αυξήσει την προσφορά κατοικιών.
Μεγαλύτερα όρια για πολύτεκνες οικογένειες
Το νέο σύστημα προβλέπει αυξημένα τετραγωνικά όρια, με στόχο να κινητοποιηθούν και μεγαλύτερα ακίνητα που μέχρι σήμερα έμεναν εκτός αγοράς.
Συγκεκριμένα:
Για τρίτεκνες οικογένειες, το ανώτατο όριο φτάνει τα 140 τ.μ.
Για οικογένειες με τέσσερα παιδιά, το όριο ανεβαίνει στα 160 τ.μ.
Για κάθε επιπλέον παιδί, προστίθενται 20 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.
Η διεύρυνση αυτή λειτουργεί ως κίνητρο ώστε ιδιοκτήτες μεγαλύτερων κατοικιών να εξετάσουν την ένταξή τους στο μέτρο, ειδικά σε περιοχές όπου η προσφορά ευρύχωρων κατοικιών είναι περιορισμένη.
Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής φύγει νωρίτερα
Ένα από τα πιο πρακτικά ζητήματα αφορά τη διακοπή της μίσθωσης πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει αναδρομικά το όφελος. Η απαλλαγή διατηρείται για τα μισθώματα που έχουν ήδη εισπραχθεί έως την αποχώρηση του ενοικιαστή.
Για να συνεχιστεί όμως το φορολογικό προνόμιο για το υπόλοιπο διάστημα, απαιτείται νέα μίσθωση εντός τριών μηνών. Αν το ακίνητο παραμείνει κενό πέραν αυτού του διαστήματος, η απαλλαγή παύει να ισχύει για τα μελλοντικά μισθώματα, τα οποία τότε φορολογούνται κανονικά βάσει της ισχύουσας κλίμακας εισοδήματος από ακίνητα.
Η απώλεια δεν είναι ολική, αλλά αφορά μόνο το υπολειπόμενο διάστημα. Πρόκειται για έναν μηχανισμό που επιδιώκει τη διαρκή διάθεση του ακινήτου στην αγορά.
Φοροαπαλλαγή και σε διαδοχικές μισθώσεις
Παρότι ο βασικός κανόνας μιλά για τριετή σύμβαση, υπάρχει ειδική πρόβλεψη για επαγγελματικές κατηγορίες που μετακινούνται συχνά λόγω υπηρεσιακών αναγκών.
Στις περιπτώσεις αυτές, το ελάχιστο όριο διάρκειας κάθε μίσθωσης ορίζεται στους έξι μήνες. Το μέτρο καλύπτει:
Ιατρούς και νοσηλευτές του δημοσίου
Εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων
Στρατιωτικούς που υπηρετούν στον τόπο μετάθεσης
Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί να μισθώνεται διαδοχικά σε διαφορετικούς ενοικιαστές, ακόμη και ανά εξάμηνο ή σχολικό έτος, χωρίς να χάνεται η απαλλαγή – αρκεί κάθε νέα σύμβαση να πληροί τα κριτήρια. Η ευελιξία αυτή είναι κρίσιμη για περιοχές με έντονη κινητικότητα δημοσίων λειτουργών.
Το «παράθυρο» είναι μία φορά
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι το φορολογικό κίνητρο εφαρμόζεται αποκλειστικά κατά την πρώτη τριετία μίσθωσης ενός ακινήτου που ήταν κλειστό. Μετά την ολοκλήρωση αυτής της περιόδου, δεν υπάρχει δυνατότητα επανάληψης της απαλλαγής για το ίδιο ακίνητο.
Με άλλα λόγια, πρόκειται για ένα εφάπαξ εργαλείο ενεργοποίησης της αγοράς και όχι για μόνιμο καθεστώς προνομιακής φορολόγησης.
Ποιο είναι το πραγματικό διακύβευμα
Το πλαίσιο επιχειρεί να αντιμετωπίσει δύο παράλληλα προβλήματα: την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και τη συσσώρευση κλειστών ακινήτων. Δίνοντας φορολογικό κίνητρο, το κράτος προσπαθεί να ωθήσει ιδιοκτήτες που διατηρούσαν ακίνητα ανενεργά ή αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση, να στραφούν στη σταθερή, μακροχρόνια εκμίσθωση.
Ωστόσο, η επιτυχία του μέτρου εξαρτάται από τη σχολαστική τήρηση των όρων. Οι προθεσμίες, οι δηλώσεις, τα τετραγωνικά όρια και η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης δεν αφήνουν περιθώρια παρερμηνειών.
Για τους ιδιοκτήτες που πληρούν τις προϋποθέσεις, η απαλλαγή μπορεί να μεταφραστεί σε ουσιαστική αύξηση καθαρού εισοδήματος για τρία χρόνια. Για όσους δεν πρόλαβαν ή δεν δήλωσαν σωστά τα στοιχεία, η ευκαιρία – τουλάχιστον για αυτό το ακίνητο – έχει ήδη χαθεί.
Το μήνυμα είναι σαφές: η φορολογική ελάφρυνση δεν είναι αυτόματη. Είναι αποτέλεσμα προσεκτικού σχεδιασμού, σωστής δήλωσης και αυστηρής συμμόρφωσης με το πλαίσιο.
