Η φετινή φορολογική χρονιά φέρνει μια εξέλιξη που αλλάζει τα δεδομένα για χιλιάδες φορολογούμενους: τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες μειώνονται έως και 35%. Πρόκειται για μια παρέμβαση που επηρεάζει άμεσα ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς αποτυπώνεται στη δήλωση Ε1 και διαμορφώνει το τελικό εκκαθαριστικό.
Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι μονοδιάστατη. Ναι μεν υπάρχει σημαντική ελάφρυνση, όμως η γεωγραφική θέση, η κατηγορία του ακινήτου και ο τρόπος δήλωσης εξακολουθούν να παίζουν καθοριστικό ρόλο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα «ψιλά γράμματα» μπορεί να ακυρώσουν το όφελος.
Πώς υπολογίζονται πλέον τα τεκμήρια
Το τεκμήριο κατοικίας επιβάλλεται ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο είναι ιδιόκτητο, ενοικιαζόμενο ή έχει παραχωρηθεί δωρεάν. Ο υπολογισμός του βασίζεται σε συγκεκριμένα κριτήρια:
-
Επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα
-
Αντικειμενική τιμή ζώνης
-
Χαρακτηρισμός ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία
-
Αν πρόκειται για μονοκατοικία
Η μείωση έως 35% εφαρμόζεται επί της αντικειμενικής δαπάνης που προκύπτει από αυτά τα στοιχεία.
Παραδείγματα που δείχνουν τη διαφορά
Σε κύρια κατοικία 80 τ.μ. με τιμή ζώνης 1.750 ευρώ/τ.μ., το τεκμήριο περιορίζεται από 3.200 ευρώ σε 2.240 ευρώ.
Σε μεγαλύτερη κατοικία 120 τ.μ. σε περιοχή 3.000 ευρώ/τ.μ., η αντικειμενική δαπάνη πέφτει από 8.120 ευρώ σε 5.252 ευρώ.
Οι διαφορές είναι ουσιαστικές και μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το τεκμαρτό εισόδημα.
Οι προσαυξήσεις που αλλάζουν τα δεδομένα
Παρά τη γενική μείωση, ισχύουν επιβαρύνσεις που δεν πρέπει να αγνοηθούν:
-
+30% για περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 έως 4.999 ευρώ/τ.μ.
-
+58% για περιοχές άνω των 5.000 ευρώ/τ.μ.
-
+20% για μονοκατοικίες
-
-50% για δευτερεύουσες κατοικίες
Επομένως, μια κατοικία σε ακριβή περιοχή ή μια μονοκατοικία μπορεί να «ροκανίσει» σημαντικό μέρος της ελάφρυνσης. Αντίθετα, οι δευτερεύουσες κατοικίες συνεχίζουν να έχουν ευνοϊκότερη μεταχείριση.
Μετακόμιση μέσα στο 2025: Τι πρέπει να προσέξετε
Όσοι άλλαξαν κύρια κατοικία μέσα στη χρονιά οφείλουν να συμπληρώσουν με ακρίβεια τα στοιχεία στον Πίνακα 5 του Ε1. Το σύστημα υπολογίζει αυτόματα την αντικειμενική δαπάνη βάσει τετραγωνικών και τιμής ζώνης, όμως οποιοδήποτε λάθος στοιχείο μπορεί να οδηγήσει σε υπερφορολόγηση.
Η ακρίβεια εδώ είναι κρίσιμη. Δεν πρόκειται για τυπική διαδικασία αλλά για παράγοντα που επηρεάζει άμεσα το αποτέλεσμα της εκκαθάρισης.
Πώληση ακινήτου: Η διαγραφή που δεν πρέπει να ξεχάσετε
Εάν μέσα στο 2025 πουλήσατε κύρια, εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία, πρέπει να αφαιρεθεί από τη δήλωση. Σε διαφορετική περίπτωση, το τεκμήριο θα συνεχίσει να υπολογίζεται σαν να εξακολουθείτε να το κατέχετε.
Πρόκειται για ένα από τα συχνότερα λάθη που οδηγούν σε άδικη επιβάρυνση.
Διόρθωση λαθών στα στοιχεία
Ανακρίβειες στα τετραγωνικά, στο ποσοστό συνιδιοκτησίας ή σε άλλα χαρακτηριστικά διορθώνονται με διαγραφή και εκ νέου καταχώριση του ακινήτου.
Σημαντικό: Οι αλλαγές αυτές επηρεάζουν μόνο τη φορολογική δήλωση και όχι το Ε9.
Φιλοξενία: Ποιος επιβαρύνεται
Τα παιδιά που δηλώνονται ως φιλοξενούμενα δεν επιβαρύνονται με τεκμήριο κατοικίας. Η σχετική αντικειμενική δαπάνη βαρύνει αποκλειστικά εκείνον που δηλώνει ότι παρέχει τη φιλοξενία.
Εδώ απαιτείται σωστή δήλωση για να μην προκύψουν τεκμαρτά εισοδήματα σε λάθος πρόσωπο.
Φοιτητική κατοικία: Το τεκμήριο μεταφέρεται στον γονέα
Όταν ένα παιδί σπουδάζει σε άλλη πόλη και νοικιάζει κατοικία, αυτή δηλώνεται ως δευτερεύουσα από τον γονέα. Κατά συνέπεια, η σχετική αντικειμενική δαπάνη αυξάνει το συνολικό τεκμαρτό εισόδημα του γονέα.
Σε οικογένειες με περισσότερα από ένα παιδιά που σπουδάζουν μακριά, το άθροισμα μπορεί να επηρεάσει αισθητά τη φορολογική εικόνα.
Δωρεάν παραχώρηση: Πότε δεν φορολογείται
Η παραχώρηση κύριας κατοικίας έως 200 τ.μ. μεταξύ γονέων και παιδιών (και αντίστροφα) δεν δημιουργεί φορολογική επιβάρυνση.
Αν όμως η επιφάνεια ξεπερνά τα 200 τ.μ., επιβάλλεται τεκμαρτό εισόδημα 3% επί της αντικειμενικής αξίας που αντιστοιχεί στα επιπλέον τετραγωνικά.
Η λεπτομέρεια αυτή συχνά παραβλέπεται σε μεγάλες κατοικίες.
Αγορά ακινήτου: Δεν μετρά μόνο η τιμή
Στο τεκμήριο απόκτησης περιουσιακών στοιχείων δεν συνυπολογίζεται μόνο το τίμημα αγοράς. Προστίθενται:
-
Φόρος μεταβίβασης
-
Συμβολαιογραφικά έξοδα
-
Τυχόν λοιποί φόροι και συναφή κόστη
Όλα αυτά αυξάνουν τη συνολική αντικειμενική δαπάνη που λαμβάνεται υπόψη.
Κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα
Δεν επιβάλλεται τεκμήριο για κατοικίες που είναι κενές και χωρίς ηλεκτροδότηση, εφόσον δηλωθούν σωστά.
Η διακοπή ρεύματος, ωστόσο, δεν σημαίνει κατάργηση του αριθμού παροχής — χρειάζεται προσεκτική συμπλήρωση των στοιχείων.
Τα 10 σημεία-κλειδιά που δεν πρέπει να αγνοήσετε
-
Επιβεβαιώστε τετραγωνικά και τιμή ζώνης.
-
Δηλώστε σωστά οποιαδήποτε μετακόμιση.
-
Διαγράψτε άμεσα ακίνητο που πουλήσατε.
-
Ελέγξτε πώς δηλώνεται η φοιτητική κατοικία.
-
Προσέξτε ποιος δηλώνει φιλοξενία.
-
Εξετάστε αν η δωρεάν παραχώρηση ξεπερνά τα 200 τ.μ.
-
Υπολογίστε τις προσαυξήσεις για μονοκατοικίες.
-
Μην υποτιμάτε το τεκμήριο δευτερεύουσας κατοικίας.
-
Συμπεριλάβετε όλα τα έξοδα αγοράς.
-
Δηλώστε εγκαίρως κενά ακίνητα.
Η μείωση των τεκμηρίων αποτελεί σημαντική ανάσα, όμως δεν λειτουργεί αυτόματα υπέρ όλων. Η προσεκτική συμπλήρωση της δήλωσης και η κατανόηση των ειδικών ρυθμίσεων είναι αυτά που θα κρίνουν αν η ελάφρυνση θα αποτυπωθεί πραγματικά στο εκκαθαριστικό ή θα χαθεί μέσα σε λάθη και παραλείψεις.
