Πέντε χρόνια μετά το «πάγωμα» της δυνατότητας τακτοποίησης για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 και λίγες μόλις εβδομάδες αφότου έληξε και η ειδική μεταβατική πρόβλεψη που κάλυπτε ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων, το τοπίο παραμένει κενό. Δεν υφίσταται σήμερα ενεργό πλαίσιο υπαγωγής για τα πιο σοβαρά πολεοδομικά αυθαίρετα, με αποτέλεσμα ένα σημαντικό τμήμα του κτιριακού αποθέματος της χώρας να βρίσκεται σε θεσμική «καραντίνα».
Η απουσία μηχανισμού ρύθμισης δεν είναι απλώς μια τεχνική εκκρεμότητα. Πρόκειται για ζήτημα με άμεσες οικονομικές, επενδυτικές και κοινωνικές συνέπειες, που επηρεάζει ιδιοκτήτες, επενδυτές, τράπεζες αλλά και το ίδιο το Δημόσιο.
Τι περιλαμβάνει η Κατηγορία 5 και γιατί θεωρείται «βαριά»
Στο ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο, η Κατηγορία 5 αφορά τις πλέον σοβαρές περιπτώσεις αυθαίρετης δόμησης. Σε αυτήν εντάσσονται:
Κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση, κάλυψη ή ύψος
Κατασκευές που ανεγέρθηκαν χωρίς οικοδομική άδεια
Για τους ιδιώτες, η δυνατότητα υπαγωγής έπαψε να ισχύει το 2020. Μέχρι πρόσφατα, υπήρχε μια ειδική εξαίρεση για ακίνητα που είχαν περιέλθει σε τράπεζες ή επενδυτικά σχήματα, όμως και αυτή τερματίστηκε στο τέλος του 2025. Έτσι, σήμερα δεν υπάρχει καμία διαφοροποιημένη πρόβλεψη.
Την ίδια στιγμή, για τις Κατηγορίες 1 έως 4 αποφασίστηκε παράταση έως το 2028. Η επιλογή αυτή δημιουργεί μια ξεκάθαρη ασυμμετρία: τα «ελαφρύτερα» αυθαίρετα εξακολουθούν να έχουν διέξοδο, ενώ τα «βαριά» παραμένουν εκτός οποιασδήποτε ρύθμισης.
Παγιδευμένα ακίνητα και μπλοκαρισμένες συναλλαγές
Η πρακτική επίπτωση είναι σαφής. Χιλιάδες ακίνητα – δημόσια και ιδιωτικά – δεν μπορούν:
Να μεταβιβαστούν
Να αποτελέσουν αντικείμενο τραπεζικής χρηματοδότησης
Να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης
Να αξιοποιηθούν επενδυτικά
Η αδυναμία έκδοσης βεβαιώσεων μηχανικού για μεταβίβαση καθιστά πολλές ιδιοκτησίες ουσιαστικά «παγωμένες». Επιπλέον, χωρίς νομιμοποίηση ή έστω καθεστώς εξαίρεσης από κατεδάφιση, τα ακίνητα αυτά θεωρούνται υψηλού ρίσκου για πιστωτικά ιδρύματα και επενδυτές.
Σταδιακά, δημιουργείται ένα απόθεμα περιουσιών που υποτιμάται στην πράξη. Η αγορά ακινήτων, αντί να λειτουργεί με διαφάνεια και κινητικότητα, επιβαρύνεται με ένα μόνιμο στρώμα αβεβαιότητας.
Τα συνταγματικά «φρένα» και η νομολογία του ΣτΕ
Ο βασικός λόγος για τον οποίο δεν έχει προχωρήσει νέα ρύθμιση σχετίζεται με τα όρια που θέτει το Σύνταγμα και η πάγια νομολογία του Συμβούλιο της Επικρατείας.
Το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο έχει διαμορφώσει σαφή γραμμή:
Δεν επιτρέπει απεριόριστες και διαδοχικές «γενιές» νομιμοποιήσεων.
Έχει τονίσει την ανάγκη κατεδαφίσεων για αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά το 2011.
Έχει αποκλείσει την προοπτική νέας ρύθμισης για κατασκευές μετά την 1η Ιανουαρίου 2024 χωρίς προηγούμενο συστηματικό έλεγχο.
Οποιαδήποτε νομοθετική πρωτοβουλία, εάν δεν είναι πλήρως εναρμονισμένη με τις συνταγματικές επιταγές περί προστασίας του περιβάλλοντος και του χωροταξικού σχεδιασμού, κινδυνεύει να ακυρωθεί δικαστικά. Αυτό εξηγεί την επιφυλακτικότητα της Πολιτείας.
Οι θεσμικές προϋποθέσεις που εκκρεμούν
Για να υπάρξει συνολική και βιώσιμη λύση, απαιτούνται κρίσιμα εργαλεία που ακόμη δεν έχουν τεθεί σε πλήρη λειτουργία:
Ολοκληρωμένο σύστημα παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, ώστε να διαπιστώνεται με ακρίβεια ο χρόνος και η έκταση των αυθαιρεσιών.
Πλήρης ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Λειτουργία Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, ώστε να καθίσταται δυνατή η μεταφορά συντελεστή.
Με βάση τις μέχρι τώρα κατευθύνσεις, μια μελλοντική ρύθμιση – εφόσον υιοθετηθεί – θα μπορούσε να αφορά αποκλειστικά αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου 2011. Η εξαίρεση από κατεδάφιση ενδέχεται να έχει χρονικό ορίζοντα 30 ετών και να συνοδεύεται από υποχρέωση αγοράς συντελεστή δόμησης, ώστε να διασφαλίζεται αντιστάθμιση περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
Δημόσια κτίρια σε αδιέξοδο
Ιδιαίτερη διάσταση αποκτά το ζήτημα όταν αφορά ακίνητα του Δημοσίου και της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξετάζει στοχευμένη ρύθμιση για κτίρια Κατηγορίας 5 που ανήκουν σε δήμους ή κρατικούς φορείς.
Ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς έχει αναφέρει στη Βουλή ότι εξετάζεται παρέμβαση που θα καλύπτει:
Σχολικές μονάδες και νηπιαγωγεία
Κτίρια Πρωτοβάθμιας και Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης
Δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις
Το πρόβλημα είναι πρακτικό και άμεσο: πολλά από αυτά τα ακίνητα δεν μπορούν να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, ακόμη και όταν υπάρχουν διαθέσιμοι ευρωπαϊκοί πόροι. Έτσι, υποδομές με κοινωνικό ρόλο στερούνται χρηματοδότησης λόγω πολεοδομικής εκκρεμότητας.
Η ανάγκη για ενιαίο και σταθερό πλαίσιο
Μετά τη λήξη της ειδικής πρόβλεψης για τράπεζες και funds, δεν υφίσταται πλέον διαφοροποίηση μεταξύ ιδιωτών και θεσμικών φορέων. Η αγορά ζητά ξεκάθαρα:
Ενιαίο θεσμικό καθεστώς
Ίση μεταχείριση όλων των ιδιοκτητών
Νομική ασφάλεια
Παράλληλη ενίσχυση των ελεγκτικών μηχανισμών, ώστε να αποτραπεί νέα γενιά αυθαιρέτων
Η παρούσα κατάσταση δεν μπορεί να παρατείνεται επ’ αόριστον. Ένα σημαντικό τμήμα του κτιριακού αποθέματος παραμένει εγκλωβισμένο σε μια διαρκή εκκρεμότητα, που δεν επιτρέπει ούτε κατεδάφιση ούτε τακτοποίηση.
Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν θα υπάρξει λύση, αλλά πότε και με ποια αρχιτεκτονική. Γιατί όσο η αδράνεια συνεχίζεται, η «σκιά» της Κατηγορίας 5 θα βαραίνει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες, αλλά ολόκληρη την κτηματαγορά και την αναπτυξιακή δυναμική της χώρας.
