Μέσα στο πρώτο δεκαήμερο του Μαρτίου αναμένεται να «ανέβουν» στους λογαριασμούς περίπου 6,2 εκατομμυρίων ιδιοκτητών τα νέα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ για το 2026. Η διαδικασία θα ολοκληρωθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων και τα ειδοποιητήρια θα είναι διαθέσιμα μέσω TAXISnet.
Το χρονοδιάγραμμα πληρωμής παραμένει σταθερό:
-
Εφάπαξ εξόφληση έως το τέλος Μαρτίου
-
Ή 12 μηνιαίες δόσεις από Μάρτιο 2026 έως Φεβρουάριο 2027
Παρότι το γενικό πλαίσιο υπολογισμού δεν έχει τροποποιηθεί, αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι θα δουν το ίδιο ποσό με πέρυσι. Αντίθετα, για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες το ποσό θα μεταβληθεί – και σε ορισμένες περιπτώσεις αισθητά.
Ποιοι δεν θα δουν καμία αλλαγή
Για τη μεγάλη πλειονότητα των φορολογουμένων, ο λογαριασμός θα είναι πανομοιότυπος με του 2025. Δεν υπήρξε αναπροσαρμογή συντελεστών ή αλλαγή στον βασικό μηχανισμό υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας.
Όποιος δεν απέκτησε, δεν πούλησε και δεν μεταβίβασε κάποιο ακίνητο το 2025, ούτε είχε αλλαγή εισοδηματικών κριτηρίων, πιθανότατα θα δει ακριβώς το ίδιο εκκαθαριστικό.
Οι 4 κατηγορίες που θα πληρώσουν διαφορετικά
1️⃣ Αγορές, μεταβιβάσεις και τακτοποιήσεις
Όσοι μέσα στο 2025:
-
Αγόρασαν ακίνητο
-
Απέκτησαν ποσοστό συνιδιοκτησίας
-
Έλαβαν εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία)
-
Τακτοποίησαν ημιυπαίθριους χώρους δηλώνοντάς τους ως κύριους
θα διαπιστώσουν αυξημένο φόρο.
Αντίθετα, όσοι πούλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητο ή ποσοστό κυριότητας, θα δουν ελάφρυνση.
Η λογική είναι απλή: ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται βάσει της περιουσιακής εικόνας που υφίσταται την 1η Ιανουαρίου 2026.
2️⃣ Απώλεια απαλλαγών: Η «κρυφή» παγίδα
Υπάρχουν φορολογούμενοι που τα προηγούμενα χρόνια απολάμβαναν:
-
Έκπτωση 50%
-
Ή πλήρη απαλλαγή
Εάν όμως το οικογενειακό εισόδημα αυξήθηκε πάνω από τα θεσμοθετημένα όρια, η απαλλαγή χάνεται.
Αυτό σημαίνει:
-
Διπλασιασμός φόρου για όσους είχαν έκπτωση 50%
-
Επιβολή φόρου για όσους μέχρι σήμερα δεν πλήρωναν καθόλου
Για αρκετά νοικοκυριά, αυτή η μεταβολή μπορεί να αποδειχθεί δυσάρεστη έκπληξη.
3️⃣ Νέοι δικαιούχοι εκπτώσεων
Στην αντίθετη κατεύθυνση κινούνται όσοι:
-
Είδαν μείωση εισοδήματος
-
Αύξησαν τα προστατευόμενα μέλη (π.χ. γέννηση παιδιού)
Αν πλέον πληρούν τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, μπορούν να εξασφαλίσουν:
-
Μερική απαλλαγή
-
Ή ακόμη και πλήρη μηδενισμό του φόρου
Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο φετινός λογαριασμός θα είναι χαμηλότερος.
4️⃣ Έκπτωση έως 20% λόγω ασφάλισης κατοικίας
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για ασφαλισμένα ακίνητα.
Όσοι είχαν την 1/1/2026 κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ και αυτές ήταν ασφαλισμένες το 2025 έναντι:
-
Πυρκαγιάς
-
Σεισμού
-
Πλημμύρας
για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 3 μηνών, δικαιούνται έκπτωση έως 20% στον αναλογούντα ΕΝΦΙΑ.
Για ακίνητα άνω των 500.000 ευρώ, η μείωση περιορίζεται στο 10%.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση λειτουργεί ως κίνητρο για ενίσχυση της ασφαλιστικής κάλυψης, ειδικά σε περιβάλλον αυξημένων φυσικών κινδύνων.
Προσοχή: Κλείνει προσωρινά το Ε9
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ανακοίνωσε ότι η εφαρμογή Ε9 για το φορολογικό έτος 2026 δεν θα είναι διαθέσιμη από τις 19 Φεβρουαρίου έως την ολοκλήρωση της ανάρτησης των εκκαθαριστικών.
Η αναστολή είναι τεχνική και σχετίζεται με τη διαδικασία εκκαθάρισης.
Ποιος πληρώνει όταν υπάρχει επικαρπία;
Η περίπτωση διαχωρισμού πλήρους και ψιλής κυριότητας δημιουργεί συχνά απορίες.
Η φορολογική επιβάρυνση κατανέμεται βάσει ηλικίας του επικαρπωτή. Όσο μεγαλύτερη η ηλικία, τόσο μικρότερη η αξία της επικαρπίας και άρα μικρότερη η φορολογική επιβάρυνση για τον επικαρπωτή.
Κατανομή ποσοστών
| Ηλικία Επικαρπωτή | Ποσοστό Επικαρπίας | Ποσοστό Ψιλής Κυριότητας |
|---|---|---|
| 1–20 | 80% | 20% |
| 21–30 | 70% | 30% |
| 31–40 | 60% | 40% |
| 41–50 | 50% | 50% |
| 51–60 | 40% | 60% |
| 61–70 | 30% | 70% |
| 71–80 | 20% | 80% |
| 81+ | 10% | 90% |
Ο υπολογισμός γίνεται ως εξής:
-
Φόρος επικαρπωτή = Αξία πλήρους κυριότητας × ποσοστό επικαρπίας
-
Φόρος ψιλού κυρίου = Αξία πλήρους κυριότητας × ποσοστό ψιλής κυριότητας
Η ηλικία του επικαρπωτή αποτελεί καθοριστικό παράγοντα, καθώς επηρεάζει άμεσα την αναλογία επιβάρυνσης.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
-
Να ελέγξουν προσεκτικά τα στοιχεία του Ε9
-
Να επιβεβαιώσουν αν πληρούν κριτήρια απαλλαγής
-
Να διασταυρώσουν αν έχει καταχωρηθεί σωστά η ασφαλιστική κάλυψη
Ο ΕΝΦΙΑ του 2026 μπορεί να μην κρύβει αλλαγές στους συντελεστές, όμως για αρκετούς ιδιοκτήτες οι λεπτομέρειες θα κάνουν τη διαφορά.
Και φέτος, το εκκαθαριστικό δεν θα είναι απλώς μια τυπική ειδοποίηση – για πολλούς θα αποτελέσει οικονομικό τεστ αντοχής.
