Μια βαθιά τομή στο ιδιοκτησιακό τοπίο της χώρας επιχειρεί η κυβέρνηση με το νέο νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση. Στόχος; Να κλείσουν οριστικά πληγές δεκαετιών που κρατούν χιλιάδες ακίνητα «όμηρους» της γραφειοκρατίας και της αβεβαιότητας.
Με πρωτοβουλία του Αντιπροέδρου της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, προωθείται ένα πακέτο 14 ρυθμίσεων που φιλοδοξεί να απλοποιήσει τη σχέση πολίτη – Δημοσίου. Ανάμεσά τους, πέντε παρεμβάσεις θεωρούνται καταλυτικές για την αγορά ακινήτων, τις μεταβιβάσεις και τις εκκρεμείς ιδιοκτησιακές διαφορές.
Ας δούμε τι αλλάζει στην πράξη.
🏠 1. Το Δημόσιο σταματά να διεκδικεί περιουσίες υπό προϋποθέσεις
Για χρόνια, πολίτες βρέθηκαν αντιμέτωποι με διεκδικήσεις του Δημοσίου βασισμένες ακόμη και σε οθωμανικά φιρμάνια ή ασαφή ιστορικά στοιχεία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ολόκληρες πολυκατοικίες ή εκτάσεις μπήκαν σε καθεστώς αμφισβήτησης.
Η νέα ρύθμιση βάζει φρένο σε αυτό το φαινόμενο. Το κράτος παραιτείται από αξιώσεις όταν:
Το ακίνητο έχει μεταγραφεί έως το 1975.
Ο ιδιοκτήτης ή ο δικαιοπάροχος εγκαταστάθηκε με υπόδειξη δημόσιας αρχής (όπως συνέβη σε περιπτώσεις προσφύγων).
Υπάρχουν προσωρινοί τίτλοι ή παραχωρητήρια που έχουν εκδοθεί από τη Διοίκηση.
Πρόκειται για αγροτικές εκτάσεις που παραχωρήθηκαν αλλά δεν ολοκληρώθηκε τυπικά η διαδικασία τίτλων.
Με απλά λόγια: εάν το κράτος στο παρελθόν αναγνώρισε έμπρακτα την κατοχή, δεν θα επανέρχεται δεκαετίες μετά για να αμφισβητήσει την κυριότητα.
✍️ 2. Οι συμβολαιογράφοι γίνονται «κέντρο ελέγχου» κάθε μεταβίβασης
Μέχρι σήμερα, μια μεταβίβαση ακινήτου απαιτούσε έναν μικρό «μαραθώνιο» επισκέψεων σε υπηρεσίες. Η νέα αρχιτεκτονική συγκεντρώνει σχεδόν τα πάντα στο γραφείο του συμβολαιογράφου.
Με διαλειτουργικότητα με την ΑΑΔΕ:
Οι φοροαπαλλαγές θα ελέγχονται και θα εγκρίνονται αυτόματα μέσω διασταυρώσεων.
Οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης θα υποβάλλονται ταυτόχρονα με το συμβόλαιο.
Ο συμβολαιογράφος θα παρακρατεί φόρους και ασφαλιστικές οφειλές και θα τις αποδίδει στο Δημόσιο και στον ΕΦΚΑ.
Τα τέλη του Ελληνικό Κτηματολόγιο θα καταβάλλονται απευθείας.
Όλα τα ποσά θα κινούνται μέσω ειδικού ακατάσχετου λογαριασμού.
Οι πολίτες ουσιαστικά θα χρειάζεται να παρίστανται μόνο για την υπογραφή. Το μοντέλο «one stop shop» φιλοδοξεί να μειώσει χρόνο, κόστος και αβεβαιότητα.
📐 3. Καταργείται το τοπογραφικό σε πολλές εντός σχεδίου μεταβιβάσεις
Σήμερα, ακόμη και όταν ένα ακίνητο είναι πλήρως ενταγμένο στο Κτηματολόγιο, απαιτείται νέο τοπογραφικό διάγραμμα και βεβαίωση μηχανικού.
Η νέα πρόβλεψη απλοποιεί δραστικά τη διαδικασία: όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργούν Κτηματολόγιο, το πρόσθετο τοπογραφικό δεν θα είναι υποχρεωτικό.
Το σκεπτικό είναι απλό: το κτηματολογικό φύλλο ήδη περιλαμβάνει διάγραμμα, ενώ οι πολεοδομικές πληροφορίες αντλούνται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Άρα, αποφεύγεται μια επαναλαμβανόμενη και δαπανηρή διαδικασία χωρίς ουσιαστική προστιθέμενη αξία.
💶 4. Πώληση ακινήτου ακόμη κι αν δεν έχει πληρωθεί φόρος κληρονομιάς
Μέχρι σήμερα, όποιος όφειλε φόρο κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής δεν μπορούσε να μεταβιβάσει το ακίνητο αν πρώτα δεν εξοφλούσε.
Η νέα ρύθμιση επιτρέπει η οφειλή να εξοφλείται από το ίδιο το τίμημα της πώλησης. Δηλαδή:
Το συμβόλαιο συντάσσεται κανονικά.
Η δήλωση φόρου υποβάλλεται ταυτόχρονα.
Ο φόρος προσδιορίζεται επιτόπου.
Το ποσό παρακρατείται από το τίμημα και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ.
Έτσι, ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν ρευστότητα αποκτούν διέξοδο, αντί να μένουν εγκλωβισμένοι σε ένα ακίνητο που δεν μπορούν ούτε να αξιοποιήσουν ούτε να πουλήσουν.
🔓 5. Οριστική αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων
Σήμερα, ακόμη κι αν ξεκινήσει διαδικασία πώλησης κατασχεμένου ακινήτου για χρέη προς το Δημόσιο, η διαδικασία μπορεί να ανατραπεί.
Πλέον, ο οφειλέτης θα μπορεί να ζητήσει από την ΑΑΔΕ την αποδέσμευση, εφόσον πληρούνται σωρευτικά όροι:
Υπάρχει δυνατότητα χορήγησης φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
Το τίμημα δεν είναι χαμηλότερο από την εμπορική (ή, όπου απαιτείται, αντικειμενική) αξία.
Παρακρατείται τουλάχιστον 25% της οφειλής από το τίμημα, με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
Δεν υπάρχουν άλλα βάρη υπέρ τρίτων δανειστών.
Αν το ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, τότε αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος. Εξαίρεση προβλέπεται όταν η οφειλή είναι ήδη πλήρως διασφαλισμένη.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για την αγορά
Το πακέτο ρυθμίσεων επιχειρεί να επιλύσει τρία διαχρονικά προβλήματα:
Νομική αβεβαιότητα ιδιοκτησίας.
Υπερβολική γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις.
Αδυναμία αξιοποίησης περιουσίας λόγω φορολογικών εκκρεμοτήτων.
Εφόσον εφαρμοστούν αποτελεσματικά, οι αλλαγές μπορούν να επιταχύνουν πράξεις, να αυξήσουν τη ρευστότητα στην αγορά και να περιορίσουν χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις.
Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν το πλαίσιο αλλάζει — αλλά πόσο γρήγορα θα φανεί η επίδρασή του στην πράξη.
