Μια ριζική αναδιάταξη του τοπίου στην ελληνική αγορά ακινήτων επιχειρεί η κυβέρνηση με νέο νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης. Οι παρεμβάσεις που προωθούνται δεν περιορίζονται σε τεχνικές βελτιώσεις· αγγίζουν τον πυρήνα των μεταβιβάσεων, των φορολογικών βαρών και των χρόνιων εκκρεμοτήτων με το Δημόσιο.
Στόχος είναι σαφής: να κινητοποιηθούν χιλιάδες «παγωμένα» ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα, σε μια περίοδο που το στεγαστικό ζήτημα πιέζει νοικοκυριά και αγορά. Το σχέδιο νόμου προβλέπει πέντε κομβικές αλλαγές, οι οποίες – εφόσον εφαρμοστούν – αναμένεται να επιταχύνουν συναλλαγές, να αποσυμφορήσουν τις υπηρεσίες και να ενισχύσουν τη ρευστότητα.
Φόρος κληρονομιάς: Πληρώνεται… από την πώληση
Μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες αφορά τον τρόπο εξόφλησης φόρων κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής. Μέχρι σήμερα, όποιος κληρονομούσε ακίνητο όφειλε πρώτα να τακτοποιήσει τον σχετικό φόρο και στη συνέχεια να προχωρήσει σε μεταβίβαση. Στην πράξη, αυτό δημιουργούσε αδιέξοδο για πολίτες χωρίς επαρκή ρευστότητα.
Με τη νέα ρύθμιση, ο φόρος θα μπορεί να εξοφλείται απευθείας από το τίμημα της πώλησης. Ο συμβολαιογράφος θα αναλαμβάνει να υποβάλει ταυτόχρονα τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και τη δήλωση φόρου κληρονομιάς (ή δωρεάς/γονικής παροχής), να υπολογίζει το οφειλόμενο ποσό και να το παρακρατεί από το τίμημα, αποδίδοντάς το στην ΑΑΔΕ.
Με άλλα λόγια, αίρεται το εμπόδιο που κρατούσε «κλειδωμένα» ακίνητα εξαιτίας φορολογικών εκκρεμοτήτων, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους ακόμη και αν δεν διαθέτουν άμεσα μετρητά.
Τέλος στις διεκδικήσεις για καταπατημένα;
Ιδιαίτερη αίσθηση προκαλεί η πρόβλεψη για ακίνητα που βρίσκονται επί δεκαετίες σε καθεστώς αμφισβήτησης από το Δημόσιο. Το νομοσχέδιο εισάγει ρυθμίσεις βάσει των οποίων το κράτος παραιτείται από διεκδικήσεις σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Μεταξύ άλλων, παύουν οι αξιώσεις όταν:
Υφίσταται μεταγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας πριν το 1975.
Η εγκατάσταση έγινε κατόπιν υπόδειξης δημόσιας αρχής (π.χ. σε περιπτώσεις προσφύγων).
Έχουν εκδοθεί προσωρινά παραχωρητήρια ή διοικητικοί τίτλοι.
Πρόκειται για αγροτικές εκτάσεις που παραχωρήθηκαν από το κράτος χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί τυπικά οι τίτλοι κυριότητας.
Μέχρι σήμερα, οι Κτηματικές Υπηρεσίες προσέφευγαν δικαστικά ακόμη και επικαλούμενες ιδιοκτησιακό καθεστώς της οθωμανικής περιόδου, προκαλώντας αβεβαιότητα σε ολόκληρες περιοχές – από τη Σαρωνίδα έως τμήματα της Καρδίτσα και συνοικίες της Θεσσαλονίκη. Με το νέο πλαίσιο επιχειρείται να δοθεί οριστική λύση, υπό όρους που ευθυγραμμίζονται με τη νομολογία του Άρειος Πάγος.
Πώληση ακόμη και με κατάσχεση – υπό προϋποθέσεις
Άλλη κρίσιμη τομή αφορά ακίνητα δεσμευμένα για οφειλές προς το Δημόσιο. Σήμερα, ακόμη και αν εντοπιστεί αγοραστής, η συναλλαγή μπορεί να ακυρωθεί ανά πάσα στιγμή, καθώς η κατάσχεση λειτουργεί αποτρεπτικά.
Η προτεινόμενη ρύθμιση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ζητήσει από την ΑΑΔΕ την αποδέσμευση του ακινήτου, ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση. Η αποδέσμευση δεν είναι αυτόματη· απαιτείται:
Να πληρούνται τα κριτήρια φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
Το συμφωνηθέν τίμημα να μην υπολείπεται της εμπορικής (ή, αν είναι υψηλότερη, της αντικειμενικής) αξίας.
Να παρακρατηθεί τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της οφειλής από το τίμημα, ποσοστό που μπορεί να αυξηθεί βάσει φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
Να μην υπάρχουν άλλα βάρη υπέρ τρίτων δανειστών.
Σε περίπτωση που το οφειλόμενο ποσό υπερβαίνει το τίμημα, αποδίδεται στο Δημόσιο ολόκληρο το ποσό της πώλησης. Αν όμως η οφειλή έχει πλήρως εξασφαλιστεί με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, η παρακράτηση μπορεί να μην απαιτείται.
Η φιλοσοφία της διάταξης είναι διττή: διευκολύνει τη συναλλαγή, αλλά ταυτόχρονα διασφαλίζει την είσπραξη μέρους των ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Λιγότερα «χαρτιά» στις εντός σχεδίου περιοχές
Στο πεδίο της γραφειοκρατίας, το νομοσχέδιο καταργεί την υποχρέωση σύνταξης νέου τοπογραφικού διαγράμματος για μεταβιβάσεις εντός σχεδίου, όταν υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργεί Κτηματολόγιο.
Η λογική είναι πρακτική: εφόσον το κτηματολογικό φύλλο περιλαμβάνει ήδη τοπογραφική απεικόνιση και τα βασικά πολεοδομικά δεδομένα αντλούνται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η εκ νέου σύνταξη τοπογραφικού κρίνεται περιττή. Έτσι μειώνεται τόσο το κόστος όσο και ο χρόνος ολοκλήρωσης μιας αγοραπωλησίας.
Συμβολαιογραφεία σε ρόλο «κέντρου εξυπηρέτησης»
Η πιο θεσμική αλλαγή αφορά τη μετατροπή των συμβολαιογραφείων σε πλήρη κόμβο διεκπεραίωσης. Μέσω διαλειτουργικότητας με την ΑΑΔΕ, οι φορολογικές απαλλαγές – όπως εκείνη της πρώτης κατοικίας – θα αποδίδονται αυτοματοποιημένα, με ηλεκτρονικές διασταυρώσεις.
Ο συμβολαιογράφος θα συγκεντρώνει δικαιολογητικά, θα υποβάλλει δηλώσεις φόρου, θα παρακρατεί και θα αποδίδει οφειλές προς Δημόσιο και ασφαλιστικούς φορείς, ενώ θα καταβάλλει και τα τέλη Κτηματολογίου. Το τίμημα και τα έξοδα θα κατατίθενται σε ειδικό ακατάσχετο λογαριασμό, περιορίζοντας την ανάγκη πολλαπλών παρουσιών των συμβαλλομένων.
Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι σαφής: λιγότερες ουρές, λιγότερα δικαιολογητικά, περισσότερη ταχύτητα.
Αν οι ρυθμίσεις εφαρμοστούν όπως σχεδιάζονται, η αγορά ακινήτων ενδέχεται να περάσει σε νέα φάση λειτουργικότητας. Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν το πλαίσιο αλλάζει – αλλά πόσο γρήγορα θα φανεί στην πράξη η επίδρασή του σε τιμές, διαθεσιμότητα και ρυθμό συναλλαγών.
