Πωλήσεις ακινήτων ακόμη και με χρέη: Τι αλλάζει
Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς των μεταβιβάσεων ακινήτων φέρνει νέο σχέδιο νόμου, το οποίο επιχειρεί να κάνει τη διαδικασία πιο απλή και πιο λειτουργική για τους πολίτες. Με τη νέα ρύθμιση, ιδιοκτήτες που έχουν οφειλές προς το Δημόσιο ή εκκρεμότητες με φόρους κληρονομιάς θα μπορούν πλέον να προχωρούν σε πώληση των ακινήτων τους, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Μέχρι σήμερα, η ύπαρξη ληξιπρόθεσμων οφειλών ή απλήρωτων φόρων αποτελούσε σημαντικό εμπόδιο για την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης. Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να ξεπεράσει αυτό το πρόβλημα, επιτρέποντας τη μεταβίβαση ακόμη και όταν υπάρχουν οικονομικές εκκρεμότητες, με βασικό μηχανισμό την παρακράτηση μέρους του τιμήματος της πώλησης για την εξόφληση των χρεών.
Η πρωτοβουλία αυτή εντάσσεται σε ένα ευρύτερο σχέδιο μεταρρυθμίσεων που έχει στόχο τη μείωση της γραφειοκρατίας, την επιτάχυνση των διαδικασιών και τη δημιουργία ενός πιο φιλικού διοικητικού περιβάλλοντος για τους πολίτες και την αγορά ακινήτων.
Πώς θα γίνεται η άρση κατάσχεσης
Κεντρικό στοιχείο της νέας ρύθμισης είναι η δυνατότητα άρσης κατάσχεσης σε ακίνητα που έχουν δεσμευτεί λόγω οφειλών προς το Δημόσιο. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων θα μπορεί να προχωρά στην άρση της κατάσχεσης όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το ακίνητο, αρκεί να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η βασική προϋπόθεση είναι ότι μέρος των χρημάτων από την πώληση θα κατευθύνεται απευθείας στην αποπληρωμή των χρεών. Συγκεκριμένα, το ποσό που θα αποδίδεται στο Δημόσιο δεν θα μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του υπολοίπου της οφειλής για την οποία είχε επιβληθεί η κατάσχεση.
Η παρακράτηση αυτού του ποσού θα πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης και θα αποδίδεται απευθείας στο Δημόσιο. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται ότι το κράτος θα εισπράττει μέρος των οφειλών, ενώ παράλληλα οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να αξιοποιούν την περιουσία τους.
Για να προχωρήσει η διαδικασία, ο οφειλέτης θα πρέπει να υποβάλει σχετική αίτηση και να πληρούνται ορισμένες επιπλέον προϋποθέσεις, όπως η δυνατότητα έκδοσης φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
Προϋποθέσεις για την πώληση του ακινήτου
Το νέο πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένα κριτήρια που πρέπει να πληρούνται ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου που έχει κατασχεθεί.
Ένα από τα βασικά στοιχεία είναι η αξία του ακινήτου. Η τιμή πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Σε περιπτώσεις όπου η εμπορική αξία είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
Υπάρχει επίσης πρόβλεψη για παλαιές κατασχέσεις. Εάν έχουν περάσει περισσότερα από πέντε χρόνια από την επιβολή της κατάσχεσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει νέα εκτίμηση της αξίας του ακινήτου από πιστοποιημένο εκτιμητή. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται ότι η πώληση θα πραγματοποιηθεί με βάση ρεαλιστικά δεδομένα της αγοράς.
Οι προϋποθέσεις αυτές έχουν στόχο να προστατεύσουν τόσο τα συμφέροντα του Δημοσίου όσο και τη διαφάνεια στις συναλλαγές.
Τι αλλάζει για τα ακίνητα από κληρονομιά
Το νομοσχέδιο φέρνει σημαντικές λύσεις και για περιπτώσεις κληρονομικών ακινήτων. Πολλοί κληρονόμοι αντιμετώπιζαν μέχρι σήμερα σοβαρές δυσκολίες, καθώς δεν μπορούσαν να μεταβιβάσουν το ακίνητο εάν δεν είχαν προηγουμένως πληρώσει τον φόρο κληρονομιάς.
Με το νέο σύστημα, ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής θα μπορεί να εξοφλείται κατά τη στιγμή της πώλησης. Το ποσό θα παρακρατείται από το τίμημα της μεταβίβασης και θα αποδίδεται απευθείας στην εφορία από τον συμβολαιογράφο.
Η αλλαγή αυτή διευκολύνει σημαντικά όσους δεν διαθέτουν την απαραίτητη ρευστότητα για να πληρώσουν τον φόρο πριν από τη μεταβίβαση, επιτρέποντάς τους να πουλήσουν το ακίνητο και να καλύψουν την οφειλή μέσω του τιμήματος.
Ψηφιακές μεταβιβάσεις και λιγότερη γραφειοκρατία
Παράλληλα με τις αλλαγές στις οφειλές, το νομοσχέδιο εισάγει και σημαντικές παρεμβάσεις για τον εκσυγχρονισμό της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτων.
Τα συμβολαιογραφεία αναμένεται να λειτουργούν πλέον ως ολοκληρωμένα κέντρα εξυπηρέτησης για τις μεταβιβάσεις, καθώς θα διασυνδεθούν ηλεκτρονικά με βασικούς φορείς, όπως το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και η ΑΑΔΕ.
Μέσω αυτής της διασύνδεσης θα είναι δυνατή η άμεση πρόσβαση σε στοιχεία όπως η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, φορολογικές δηλώσεις και πληροφορίες για απαλλαγές. Παράλληλα, οι συμβολαιογράφοι θα μπορούν να αναλαμβάνουν την υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης και την πληρωμή των σχετικών ποσών μέσω ειδικού ακατάσχετου λογαριασμού.
Ένα ακόμη μέτρο που αναμένεται να μειώσει το κόστος είναι η κατάργηση της υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος για ακίνητα εντός σχεδίου σε περιοχές όπου υπάρχει κυρωμένη πράξη εφαρμογής και λειτουργεί το κτηματολόγιο.
Στις περιπτώσεις αυτές θεωρείται ότι τα απαραίτητα στοιχεία υπάρχουν ήδη στα κτηματολογικά δεδομένα και στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, γεγονός που επιταχύνει σημαντικά την ολοκλήρωση των συμβολαίων.
