Νέος φόρος-πίεση για κενές κατοικίες τραπεζών και funds
Από το 2026 και για τα επόμενα τρία χρόνια έρχεται ένα μέτρο που αλλάζει τις ισορροπίες στην αγορά ακινήτων: τα σπίτια που ανήκουν σε τράπεζες, funds και εταιρείες διαχείρισης δανείων και παραμένουν κενά θα φορολογούνται με διπλάσιο ΕΝΦΙΑ.
Η νέα ρύθμιση ενεργοποιείται μέσω της υπουργικής απόφασης Α.1051/2026 του Υπουργείου Οικονομικών και εφαρμόζει για πρώτη φορά σχετική διάταξη του νόμου 5219/2025. Ο βασικός στόχος του μέτρου είναι να πιέσει τους μεγάλους ιδιοκτήτες ακινήτων να αξιοποιήσουν τις κατοικίες που έχουν αποκτήσει – κυρίως μέσω πλειστηριασμών – ώστε να αυξηθεί η προσφορά στην αγορά στέγασης.
Στην πράξη, το μέτρο σημαίνει ότι ο βασικός ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένα ακίνητα θα αυξάνεται κατά 100%, οδηγώντας σε σημαντικά υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση.
Πώς διπλασιάζεται ο ΕΝΦΙΑ
Η νέα διάταξη δεν αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων ούτε τους ισχύοντες συντελεστές του φόρου. Αντίθετα, προστίθεται μια επιπλέον επιβάρυνση ίση με το 100% του βασικού φόρου.
Με απλά λόγια, αν ένα ακίνητο επιβαρύνεται με κύριο ΕΝΦΙΑ ύψους 1.000 ευρώ, τότε με τη νέα προσαύξηση το ποσό θα διαμορφώνεται στα 2.000 ευρώ.
Το μέτρο θα εφαρμόζεται στα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ από το 2026 έως και το 2028, λειτουργώντας ως οικονομικό αντικίνητρο για τη διατήρηση κατοικιών εκτός αγοράς.
Ποια ακίνητα αφορά το μέτρο
Η προσαύξηση δεν εφαρμόζεται σε όλα τα ακίνητα αλλά αποκλειστικά σε κατοικίες.
Συγκεκριμένα αφορά:
-
διαμερίσματα
-
μονοκατοικίες
Τα ακίνητα αυτά εμφανίζονται στο έντυπο Ε9 με συγκεκριμένη κατηγοριοποίηση, η οποία τα κατατάσσει ως κατοικίες.
Αντίθετα, η ρύθμιση δεν επεκτείνεται σε άλλες μορφές ακίνητης περιουσίας, όπως:
-
επαγγελματικά ακίνητα
-
οικόπεδα
-
αποθήκες ή άλλους χώρους
Επιπλέον, δεν αφορά ιδιώτες ιδιοκτήτες. Η επιβάρυνση επιβάλλεται αποκλειστικά σε οργανισμούς που διαχειρίζονται μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων.
Ποιοι θα πληρώσουν τον διπλό φόρο
Η νέα φορολογική επιβάρυνση στοχεύει κυρίως σε οργανισμούς που έχουν συγκεντρώσει σημαντικό αριθμό κατοικιών τα τελευταία χρόνια.
Στους υπόχρεους περιλαμβάνονται:
-
πιστωτικά ιδρύματα
-
εταιρείες απόκτησης απαιτήσεων από δάνεια
-
εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers)
-
συνδεδεμένες επιχειρήσεις με τα παραπάνω σχήματα
Οι εταιρείες αυτές μπορεί να είναι είτε ελληνικές είτε ξένες, αρκεί να διαθέτουν ΑΦΜ στην Ελλάδα.
Η λογική της ρύθμισης είναι να αποτρέψει το φαινόμενο μεγάλου αριθμού κατοικιών που παραμένουν κενές, την ώρα που η ζήτηση για στέγαση αυξάνεται συνεχώς.
Πότε δεν επιβάλλεται η προσαύξηση
Υπάρχει τρόπος να αποφευχθεί ο διπλασιασμός του ΕΝΦΙΑ.
Για να μην επιβληθεί η προσαύξηση, το ακίνητο πρέπει να έχει ενοικιαστεί για τουλάχιστον έξι μήνες μέσα στο προηγούμενο φορολογικό έτος.
Η μίσθωση θα πρέπει να έχει δηλωθεί ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας του Taxisnet. Εφόσον υπάρχει καταχωρημένο μισθωτήριο συμβόλαιο που καλύπτει το εξάμηνο, το ακίνητο εξαιρείται από την επιπλέον επιβάρυνση.
Για παράδειγμα:
-
Αν μια κατοικία νοικιάστηκε για 8 μήνες μέσα στο 2025, ο ΕΝΦΙΑ του 2026 θα υπολογιστεί κανονικά χωρίς προσαύξηση.
-
Αν όμως δεν υπάρχει μίσθωση για τουλάχιστον έξι μήνες, ο φόρος θα διπλασιαστεί.
Πώς θα γίνεται ο έλεγχος από την ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ θα πραγματοποιεί εκτεταμένες διασταυρώσεις δεδομένων για να διαπιστώνει ποια ακίνητα παραμένουν κενά.
Για την ταυτοποίηση των εταιρειών που υπάγονται στο μέτρο θα αξιοποιούνται στοιχεία από:
-
την Τράπεζα της Ελλάδος
-
τις οικονομικές καταστάσεις επιχειρήσεων
-
τα πληροφοριακά δεδομένα της φορολογικής διοίκησης
Ιδιαίτερο ρόλο θα παίζουν τα στοιχεία των δηλώσεων επιχειρηματικής δραστηριότητας, καθώς και οι ηλεκτρονικές δηλώσεις μισθώσεων.
Για το πρώτο έτος εφαρμογής, τα στοιχεία των κατοικιών που έχουν ενοικιαστεί μπορούν να αποσταλούν ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ, σε ειδικό κρυπτογραφημένο αρχείο που θα περιλαμβάνει ΑΦΜ και ΑΤΑΚ κάθε ακινήτου.
Πώς εμφανίζεται η επιβάρυνση στο εκκαθαριστικό
Η προσαύξηση δεν θα επιβάλλεται ξεχωριστά αλλά θα ενσωματώνεται στην ετήσια εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ.
Στο εκκαθαριστικό θα εμφανίζεται ειδική ένδειξη δίπλα στο συγκεκριμένο ακίνητο, ώστε να φαίνεται ότι έχει εφαρμοστεί η πρόσθετη επιβάρυνση.
Εάν μετά την αρχική εκκαθάριση προκύψουν νέα στοιχεία – για παράδειγμα μια μίσθωση που δεν είχε καταγραφεί – η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να εκδώσει νέο εκκαθαριστικό.
Το μεγάλο πρόβλημα των κενών κατοικιών
Η νέα ρύθμιση συνδέεται άμεσα με το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 600.000 κατοικίες ιδιωτών που παραμένουν κενές. Παράλληλα, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης δανείων διαθέτουν περίπου 20.000 κατοικίες που προήλθαν από πλειστηριασμούς.
Πολλά από αυτά τα ακίνητα δεν αξιοποιούνται, είτε λόγω νομικών εκκρεμοτήτων είτε λόγω πολεοδομικών ζητημάτων που καθυστερούν τις μεταβιβάσεις.
Σενάρια για νέες παρεμβάσεις
Στο παρελθόν εξετάστηκε το ενδεχόμενο να εφαρμοστεί αντίστοιχη φορολογική επιβάρυνση και σε κενές κατοικίες ιδιωτών.
Η πρόταση όμως δεν προχώρησε, καθώς κρίθηκε ότι θα επιβάρυνε ιδιοκτήτες που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν σε επισκευές ή ανακαινίσεις.
Παράλληλα, έχει συζητηθεί μια λύση που θα επιτρέπει τη μεταβίβαση ακινήτων ακόμη και με πολεοδομικές εκκρεμότητες, με την προϋπόθεση ότι αυτές θα τακτοποιούνται σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Μέχρι στιγμής όμως δεν υπάρχει οριστική νομοθετική πρωτοβουλία.
