Νέα ρύθμιση για τα κατασχεμένα ακίνητα: Πώς θα μπορούν πλέον να πωλούνται, τι ποσοστό θα πηγαίνει στο Δημόσιο και τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και κληρονόμους.
Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο μπορούν να μεταβιβάζονται ακίνητα που έχουν δεσμευτεί λόγω οφειλών προς το Δημόσιο προωθεί η κυβέρνηση μέσω νέας νομοθετικής ρύθμισης. Η πρωτοβουλία αυτή έρχεται να αντιμετωπίσει ένα χρόνιο πρόβλημα της αγοράς ακινήτων: χιλιάδες ιδιοκτησίες παραμένουν «παγωμένες» για χρόνια, καθώς η ύπαρξη κατάσχεσης καθιστά πρακτικά αδύνατη τη μεταβίβασή τους.
Με το νέο πλαίσιο, ανοίγει ο δρόμος ώστε τέτοια ακίνητα να μπορούν να πωληθούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Στόχος είναι να δοθεί διέξοδος τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους κληρονόμους τους, ενώ ταυτόχρονα το Δημόσιο θα διασφαλίζει ότι θα εισπράττει μέρος των οφειλών.
Η αλλαγή αυτή θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αναμένεται να «ξεκλειδώσει» περιουσιακά στοιχεία που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να αξιοποιηθούν, συμβάλλοντας παράλληλα στην ενίσχυση των δημόσιων εσόδων.
Πώληση ακινήτου ακόμη και αν υπάρχει κατάσχεση
Ένα από τα βασικά στοιχεία της νέας ρύθμισης είναι ότι επιτρέπεται η μεταβίβαση ενός ακινήτου ακόμη και όταν αυτό βρίσκεται υπό κατάσχεση λόγω χρεών προς το Δημόσιο.
Μέχρι σήμερα, σε πολλές περιπτώσεις, η ύπαρξη τέτοιων βαρών καθιστούσε σχεδόν αδύνατη την πώληση της περιουσίας. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ακίνητα να παραμένουν δεσμευμένα για μεγάλα χρονικά διαστήματα χωρίς να μπορούν να αξιοποιηθούν οικονομικά.
Με τη νέα διαδικασία, η κατάσχεση θα μπορεί να αρθεί υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Η πώληση θα πραγματοποιείται κανονικά, αλλά μέρος του ποσού θα χρησιμοποιείται για την αποπληρωμή των χρεών προς το Δημόσιο.
Με αυτόν τον τρόπο, επιτυγχάνεται ένας διπλός στόχος: οι ιδιοκτήτες μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, ενώ το κράτος εξασφαλίζει ότι θα λάβει ένα μέρος των οφειλόμενων ποσών.
Υποχρεωτική παρακράτηση από το τίμημα της πώλησης
Κεντρικό σημείο της νέας νομοθετικής πρόβλεψης είναι η παρακράτηση ενός ποσοστού από το τίμημα της πώλησης του ακινήτου.
Συγκεκριμένα, κατά τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης θα δεσμεύεται μέρος του ποσού που καταβάλλεται από τον αγοραστή. Το ποσό αυτό θα αποδίδεται απευθείας στη φορολογική διοίκηση για την εξόφληση των οφειλών.
Η ρύθμιση προβλέπει ότι το ποσό που θα κατευθύνεται προς το Δημόσιο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της αξίας της συναλλαγής. Ωστόσο, σε περιπτώσεις όπου οι οφειλές είναι υψηλότερες, το ποσοστό που θα παρακρατείται μπορεί να αυξηθεί.
Τη διαδικασία της παρακράτησης θα αναλαμβάνει ο συμβολαιογράφος που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης, διασφαλίζοντας ότι το ποσό θα καταλήξει απευθείας στις αρμόδιες φορολογικές αρχές.
Πώς θα καθορίζεται η πραγματική αξία του ακινήτου
Για να εγκριθεί η μεταβίβαση, το τίμημα της πώλησης δεν θα μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική αξία του ακινήτου.
Η αξία αυτή θα προκύπτει από τη σύγκριση δύο βασικών στοιχείων: της εμπορικής αξίας και της αντικειμενικής αξίας. Σε περίπτωση που η εμπορική αξία είναι μικρότερη από την αντικειμενική, τότε θα λαμβάνεται υπόψη η χαμηλότερη τιμή.
Σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να απαιτείται εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων, προκειμένου να καθοριστεί με μεγαλύτερη ακρίβεια η πραγματική αξία της ιδιοκτησίας.
Η πρόβλεψη αυτή έχει στόχο να αποτρέψει τεχνητά χαμηλές τιμές πώλησης που θα μπορούσαν να μειώσουν τα ποσά που θα εισπράττει το Δημόσιο από την αποπληρωμή των χρεών.
Τι γίνεται όταν υπάρχουν περισσότερα βάρη στο ίδιο ακίνητο
Σε αρκετές περιπτώσεις, ένα ακίνητο μπορεί να έχει περισσότερες από μία κατασχέσεις ή οφειλές εγγεγραμμένες πάνω του. Το νέο πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένο τρόπο διαχείρισης αυτών των περιπτώσεων.
Τα ποσά που θα προκύπτουν από την πώληση θα κατανέμονται ανάλογα με τη σειρά προτεραιότητας των απαιτήσεων. Με άλλα λόγια, κάθε πιστωτής –συμπεριλαμβανομένου του Δημοσίου– θα λαμβάνει το ποσό που του αναλογεί σύμφωνα με τη θέση της απαίτησής του.
Αφού καλυφθούν οι σχετικές υποχρεώσεις, το υπόλοιπο ποσό από την πώληση θα αποδίδεται στον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Η διαδικασία αυτή στοχεύει να διασφαλίσει μεγαλύτερη διαφάνεια αλλά και δικαιοσύνη μεταξύ των πιστωτών.
Διευκόλυνση και για τους κληρονόμους
Η ρύθμιση δεν αφορά μόνο τους αρχικούς ιδιοκτήτες αλλά και τους κληρονόμους ακινήτων που έχουν δεσμευτεί λόγω χρεών.
Πολλές φορές οι κληρονόμοι βρίσκονται αντιμέτωποι με περιουσίες που δεν μπορούν να πουλήσουν ή να αξιοποιήσουν, επειδή πάνω τους υπάρχουν κατασχέσεις για οφειλές του αποβιώσαντος ιδιοκτήτη.
Με το νέο καθεστώς, θα μπορούν και αυτοί να προχωρούν σε μεταβίβαση του ακινήτου, εφόσον μέρος του ποσού από την πώληση κατευθύνεται στην εξόφληση των σχετικών χρεών.
Έτσι, αποφεύγεται το φαινόμενο ακινήτων που παραμένουν «νεκρά» για χρόνια χωρίς καμία οικονομική αξιοποίηση.
Ψηφιακές διαδικασίες για λιγότερη γραφειοκρατία
Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο της νέας ρύθμισης είναι η ενίσχυση των ψηφιακών διαδικασιών στη μεταβίβαση ακινήτων.
Η συνεργασία μεταξύ της φορολογικής διοίκησης, των συμβολαιογράφων και των ηλεκτρονικών πλατφορμών θα επιτρέπει την ταχύτερη ολοκλήρωση των συναλλαγών.
Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών εκτιμάται ότι θα μειώσει σημαντικά τη γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις που παρατηρούνταν μέχρι σήμερα στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Παράλληλα, η αυτοματοποίηση ορισμένων βημάτων αναμένεται να ενισχύσει τη διαφάνεια και να διευκολύνει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους επαγγελματίες της αγοράς.
Τι σημαίνει η αλλαγή για την αγορά ακινήτων
Η νέα ρύθμιση εκτιμάται ότι θα επηρεάσει θετικά την αγορά ακινήτων, καθώς χιλιάδες ιδιοκτησίες που μέχρι σήμερα ήταν ουσιαστικά «παγιδευμένες» θα μπορούν πλέον να μπουν ξανά στην αγορά.
Παράλληλα, το Δημόσιο θα αποκτά έναν πιο αποτελεσματικό μηχανισμό είσπραξης οφειλών, χωρίς να χρειάζεται να προχωρά απαραίτητα σε χρονοβόρες διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.
Εάν εφαρμοστεί στην πράξη όπως σχεδιάζεται, το νέο πλαίσιο μπορεί να αποτελέσει ένα σημαντικό βήμα για την ενεργοποίηση ανενεργών περιουσιακών στοιχείων και την ομαλότερη λειτουργία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.
