Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν φέτος να μειώσουν σημαντικά τον φόρο τους – ακόμη και να μην πληρώσουν καθόλου για ενοίκια – αρκεί να συμπληρώσουν σωστά συγκεκριμένους κωδικούς στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης.
Με το άνοιγμα της πλατφόρμας για τις φορολογικές δηλώσεις 2026, η σωστή συμπλήρωση του εντύπου Ε2 (Αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων) αποκτά κρίσιμη σημασία. Πρόκειται για το έντυπο που καταγράφει τα έσοδα από ακίνητα και πρέπει να υποβληθεί πριν από το βασικό έντυπο Ε1.
Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για ενοίκια. Ωστόσο, η απαλλαγή αυτή δεν ενεργοποιείται αυτόματα — προϋποθέτει σωστή καταχώριση στοιχείων και συγκεκριμένους κωδικούς.
Παρακάτω αναλύονται οι βασικές περιπτώσεις που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες.
1. Πλήρης απαλλαγή φόρου για νέα μακροχρόνια μίσθωση
Ιδιοκτήτες που αποφάσισαν να διαθέσουν κατοικίες για μακροχρόνια ενοικίαση διάρκειας τουλάχιστον 36 μηνών μπορούν να απαλλαγούν από τον φόρο για τα ενοίκια που εισέπραξαν μέσα στο 2025.
Η ρύθμιση αφορά ακίνητα έως 120 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία μισθώθηκαν μέσα στην περίοδο από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 10 Νοεμβρίου 2025.
Για να ισχύσει η φοροαπαλλαγή πρέπει να ισχύει ένα από τα παρακάτω:
Το ακίνητο να είχε δηλωθεί τα προηγούμενα χρόνια ως κενό στις φορολογικές δηλώσεις.
Να μην είχε δηλωθεί ως κύρια κατοικία, δευτερεύουσα κατοικία ή ιδιοχρησιμοποιούμενο ακίνητο.
Εναλλακτικά, να είχε χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. τύπου Airbnb) και να είχαν δηλωθεί κανονικά οι σχετικές μισθώσεις.
Επιπλέον, πριν ξεκινήσει η νέα μίσθωση δεν θα πρέπει να είχε κατατεθεί δήλωση μίσθωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο εκείνο το έτος.
Με απλά λόγια, το μέτρο στοχεύει κυρίως σε ιδιοκτήτες που είχαν κλειστά ακίνητα ή τα νοίκιαζαν βραχυχρόνια και τα μετέτρεψαν σε μακροχρόνια μίσθωση.
2. Τα στοιχεία που πρέπει να δηλωθούν στο έντυπο Ε2
Για να ενεργοποιηθεί η απαλλαγή, οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμπληρώσουν σωστά συγκεκριμένα πεδία στο έντυπο Ε2 για κάθε ακίνητο.
Συγκεκριμένα πρέπει να καταγραφούν:
Η ημερομηνία έναρξης και λήξης της μίσθωσης μέσα στο 2025
Η διάρκεια της μίσθωσης
Το μηνιαίο ενοίκιο που συμφωνήθηκε
Το ποσοστό ιδιοκτησίας του ακινήτου
Το σύνολο των ενοικίων που εισπράχθηκαν μέσα στο έτος
Ιδιαίτερη σημασία έχει η στήλη 17, όπου δηλώνεται η προηγούμενη κατάσταση του ακινήτου.
Οι βασικοί κωδικοί είναι:
64 αν το ακίνητο ήταν κενό πριν τη μίσθωση
65 αν το ακίνητο χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση
Αφού συμπληρωθούν σωστά τα στοιχεία, το ποσό των ενοικίων μεταφέρεται αυτόματα από το σύστημα της ΑΑΔΕ στους κωδικούς 119-120 του εντύπου Ε1, κατοχυρώνοντας την απαλλαγή.
3. Φοροαπαλλαγή και για μισθώσεις στο τέλος του 2025
Η απαλλαγή δεν αφορά μόνο τις μισθώσεις που έγιναν νωρίτερα μέσα στο έτος.
Ιδιοκτήτες που υπέγραψαν μακροχρόνιες μισθώσεις από 11 Νοεμβρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2025 μπορούν επίσης να επωφεληθούν.
Η βασική προϋπόθεση είναι ότι:
το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό τα προηγούμενα τρία χρόνια, ή
είχε χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Επιπλέον, για οικογένειες με παιδιά προβλέπεται προσαύξηση του ορίου επιφάνειας της κατοικίας κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε παιδί μετά το δεύτερο.
Και σε αυτή την περίπτωση απαιτείται σωστή συμπλήρωση των ίδιων στοιχείων στο έντυπο Ε2.
4. Ειδική ρύθμιση για ενοικίαση σε δημοσίους υπαλλήλους
Υπάρχει ακόμη μία κατηγορία μισθώσεων που μπορεί να εξασφαλίσει φοροαπαλλαγή.
Αφορά ακίνητα που ενοικιάστηκαν για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες σε εργαζόμενους του δημόσιου τομέα, όπως:
γιατρούς και νοσηλευτές
εκπαιδευτικούς δημόσιων σχολείων
στρατιωτικούς και ένστολους
Στις περιπτώσεις αυτές χρησιμοποιούνται διαφορετικοί κωδικοί στο έντυπο Ε2:
66 αν το ακίνητο ήταν κενό πριν τη μίσθωση
67 αν είχε χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση
Και εδώ το εισόδημα μεταφέρεται αυτόματα στο Ε1 χωρίς φορολόγηση.
5. Τι πρέπει να κάνουν όσοι δεν εισέπραξαν ενοίκια
Ένα συχνό πρόβλημα για πολλούς ιδιοκτήτες είναι τα ανείσπρακτα ενοίκια.
Αν ένας ενοικιαστής δεν κατέβαλε τα μισθώματα μέσα στο 2025, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφύγει τη φορολόγηση — αλλά πρέπει να ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία.
Πρώτα πρέπει:
να δηλώσει κανονικά το ακίνητο στο έντυπο Ε2
να καταγράψει το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων στη στήλη 16
Ωστόσο, αυτό από μόνο του δεν αρκεί.
Για να αναγνωριστούν ως ανείσπρακτα πρέπει να υπάρχει ένα από τα παρακάτω:
διαταγή πληρωμής
διαταγή απόδοσης μισθίου
δικαστική απόφαση αποβολής
αγωγή εναντίον του ενοικιαστή
Τα σχετικά έγγραφα πρέπει να κατατεθούν στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία πριν την υποβολή της δήλωσης.
Αφού γίνει αυτό, τα ποσά μεταφέρονται αυτόματα στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και δεν φορολογούνται.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Η σωστή συμπλήρωση του εντύπου Ε2 μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση φόρου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Οι φοροτεχνικοί επισημαίνουν ότι οι πιο συνηθισμένες απώλειες φοροαπαλλαγών προκύπτουν από:
λάθος κωδικούς
ελλιπή στοιχεία μίσθωσης
μη δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων
Γι’ αυτό συνιστάται ιδιαίτερη προσοχή πριν από την υποβολή της δήλωσης.
Σε πολλές περιπτώσεις, η σωστή καταχώριση των στοιχείων μπορεί να σημαίνει χιλιάδες ευρώ λιγότερο φόρο.
