Νέα δεδομένα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες, διαχειριστές και ενοίκους
Μια ιδιαίτερα σημαντική δικαστική απόφαση έρχεται να αλλάξει τα δεδομένα γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, δημιουργώντας νέο νομικό προηγούμενο για τις πολυκατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα.
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, με την απόφαση 2937/2026, έκρινε ότι η λειτουργία διαμερίσματος ως βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να απαγορευτεί όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για χρήση ως κατοικίες.
Η απόφαση θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς ενισχύει τη θέση των συνιδιοκτητών που αντιδρούν στη λειτουργία «διαμερισμάτων-ξενοδοχείων» μέσα στις πολυκατοικίες.
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας υπερισχύει
Στο σκεπτικό της απόφασης, το δικαστήριο επισημαίνει ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας έχει ισχύ νόμου στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες.
Η υπόθεση αφορούσε εταιρεία που είχε διαθέσει διαμέρισμα σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης από το καλοκαίρι του 2025, παρά το γεγονός ότι ο κανονισμός της οικοδομής προέβλεπε αποκλειστικά χρήση κατοικίας.
Η διαχειρίστρια της πολυκατοικίας, εκπροσωπώντας τους συνιδιοκτήτες, υποστήριξε ότι οι συνεχείς εναλλαγές επισκεπτών προκαλούσαν έντονα προβλήματα στην καθημερινότητα των κατοίκων.
Οι καταγγελίες των ενοίκων
Σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν στο δικαστήριο, οι επισκέπτες:
- προκαλούσαν θόρυβο ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας,
- επιβάρυναν υπερβολικά τους κοινόχρηστους χώρους,
- δημιουργούσαν αυξημένες φθορές στις εγκαταστάσεις,
- προκαλούσαν ζητήματα ασφάλειας λόγω της συνεχούς εισόδου άγνωστων προσώπων στην πολυκατοικία.
Οι ισχυρισμοί αυτοί κρίθηκαν επαρκείς ώστε το δικαστήριο να εξετάσει εάν η συγκεκριμένη χρήση παραβιάζει τον κανονισμό της οικοδομής.
Τι έκρινε το δικαστήριο για τα Airbnb
Η απόφαση επισημαίνει ότι, όταν συντάχθηκαν οι περισσότεροι κανονισμοί πολυκατοικιών, δεν υπήρχε η δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Ωστόσο, το δικαστήριο έκρινε ότι το σχετικό “κενό” πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με την πραγματική βούληση των συνιδιοκτητών.
Ειδικότερα, διαπιστώθηκε ότι η απαγόρευση λειτουργίας ξενοδοχείων ή δραστηριοτήτων που προκαλούν αυξημένη επισκεψιμότητα και θόρυβο καλύπτει πλέον και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Υποχρεώθηκε να σταματήσει τη βραχυχρόνια μίσθωση
Με βάση το διατακτικό της απόφασης, το δικαστήριο υποχρέωσε την εταιρεία:
- να διακόψει άμεσα τη λειτουργία του διαμερίσματος ως Airbnb,
- να μην επαναλάβει στο μέλλον τη συγκεκριμένη χρήση,
- ενώ προβλέπεται και χρηματική ποινή για κάθε μελλοντική παράβαση της δικαστικής απόφασης.
Η εξέλιξη αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να αποτελέσει σημείο αναφοράς και για αντίστοιχες υποθέσεις που βρίσκονται ήδη στα δικαστήρια.
Έρχεται νέος νόμος για τις πολυκατοικίες
Η δικαστική αυτή απόφαση συμπίπτει χρονικά με την προετοιμασία του νέου νομοθετικού πλαισίου για τις πολυκατοικίες, το οποίο προωθεί το Υπουργείο Δικαιοσύνης.
Στόχος είναι η αναμόρφωση ενός θεσμικού πλαισίου που παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητο από το 1929.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες, η νομοπαρασκευαστική επιτροπή ξεκινά τις εργασίες της μέσα στον Ιούλιο, ώστε το νέο νομοσχέδιο να κατατεθεί προς ψήφιση μέσα στο 2026.
Τι αλλάζει με τον νέο νόμο
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να ρυθμίσει συνολικά ζητήματα που μέχρι σήμερα οδηγούνται συχνά στα δικαστήρια, όπως:
- η λειτουργία των Airbnb μέσα στις πολυκατοικίες,
- οι οφειλές κοινοχρήστων,
- η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% των ιδιοκτητών,
- οι κανόνες για συνιδιοκτησίες,
- οι διατάξεις για οικόπεδα και αγροτεμάχια,
- η διευκόλυνση αγοραπωλησιών και κατατμήσεων οικοπέδων.
Η αναμενόμενη νομοθετική παρέμβαση φιλοδοξεί να περιορίσει τις δικαστικές διαμάχες και να θεσπίσει ενιαίους κανόνες για τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών στις πολυκατοικίες.
