Νέα δεδομένα δημιουργούν οι αποφάσεις 1177 και 1281/2026 του Συμβουλίου της Επικρατείας – Ευθύνη της Διοίκησης όταν έχει επιτρέψει δόμηση σε παραρεμάτια ακίνητα χωρίς να έχει προηγηθεί νόμιμη οριστική οριοθέτηση – Τι σημαίνει η σημαντική μεταστροφή της νομολογίας
Μια ιδιαίτερα σημαντική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας αλλάζει τα δεδομένα για ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε ρέματα και έχουν υποστεί ζημιές, όταν προηγουμένως η ίδια η Διοίκηση είχε εκδώσει παράνομες οικοδομικές άδειες ή είχε προχωρήσει σε παράνομες πολεοδομικές πράξεις.
Με τις αποφάσεις 1177 και 1281/2026, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο αναγνωρίζει ευθύνη του Δημοσίου, των Περιφερειών και των Δήμων για ζημίες που συνδέονται με παράνομες διοικητικές πράξεις σε παραρεμάτιες περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου.
Πρόκειται μάλιστα για σημαντική μεταστροφή της προηγούμενης νομολογίας του ΣτΕ.
Η ουσία της νέας κρίσης είναι ιδιαίτερα σημαντική: όταν η Διοίκηση έχει επιτρέψει με παράνομη πράξη την αξιοποίηση ενός ακινήτου δίπλα σε ρέμα και στη συνέχεια ο ιδιώτης υφίσταται ζημία, μπορεί –υπό τις προϋποθέσεις που θέτει η νομολογία– να θεμελιωθεί αξίωση αποζημίωσης απέναντι στον αρμόδιο δημόσιο φορέα.
Το κρίσιμο σημείο: Η οριστική οριοθέτηση του ρέματος
Στην καρδιά των δύο αποφάσεων βρίσκεται ένα ζήτημα με τεράστια πολεοδομική σημασία:
η οριστική οριοθέτηση των ρεμάτων.
Το ΣτΕ επαναλαμβάνει ότι η δόμηση ή η τακτοποίηση ιδιοκτησιών σε παραρεμάτιες περιοχές μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο εφόσον έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος.
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί μια διοικητική διαδικασία που εμφανίζει προσωρινά τα όρια ενός ρέματος προκειμένου να ακολουθήσουν πολεοδομικές πράξεις και οικοδομικές άδειες.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι οι λεγόμενες «προσωρινές οριοθετήσεις», οι οποίες στηρίζονταν στον Κτιριοδομικό Κανονισμό, κρίνονται παράνομες, καθώς –σύμφωνα με το σκεπτικό που δημοσιοποιήθηκε– εκδίδονταν χωρίς την απαιτούμενη νομοθετική εξουσιοδότηση.
Δεν προστατεύεται μόνο το δημόσιο συμφέρον
Εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο νομικό στοιχείο της απόφασης.
Το ΣτΕ κρίνει ότι οι πολεοδομικές διατάξεις που επιβάλλουν προηγούμενη οριστική οριοθέτηση του ρέματος δεν υπάρχουν μόνο για την προστασία του γενικού ή περιβαλλοντικού συμφέροντος.
Αποσκοπούν παράλληλα και στην προστασία των ατομικών δικαιωμάτων και συμφερόντων των ιδιωτών.
Η διάκριση αυτή έχει καθοριστική σημασία.
Διότι ανοίγει τον δρόμο ώστε, όταν παραβιάζονται οι συγκεκριμένοι κανόνες από τη Διοίκηση και προκαλείται ζημία, να μπορεί να αναζητηθεί ευθύνη του αρμόδιου δημόσιου φορέα.
Με απλά λόγια, δεν μπορεί η ίδια η Διοίκηση να επιτρέπει μια οικοδομική ή πολεοδομική πράξη κατά παράβαση των κανόνων και, όταν προκύψει ζημία, να θεωρεί αυτομάτως ότι ο ιδιώτης πρέπει να επωμιστεί μόνος του όλες τις συνέπειες.
Πότε μπορεί να γεννηθεί αξίωση αποζημίωσης
Οι αποφάσεις αφορούν περιπτώσεις παράνομων διοικητικών πράξεων σε παραρεμάτιες περιοχές.
Σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά, στην έννοια αυτών των πράξεων μπορούν να περιλαμβάνονται πράξεις εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης, καθώς και οικοδομικές άδειες, όταν αυτές εκδόθηκαν χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη οριστική οριοθέτηση.
Εφόσον από τέτοιες παράνομες πράξεις προκύψει ζημία, τίθεται πλέον ζήτημα αποζημιωτικής ευθύνης.
Οι αποφάσεις αναφέρονται όχι μόνο σε ιδιοκτήτες, αλλά και σε συνιδιοκτήτες και εργολάβους που μπορεί να έχουν υποστεί ζημία.
Αυτό, βεβαίως, δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο που βρίσκεται κοντά σε ρέμα και υφίσταται ζημιά δημιουργεί αυτομάτως δικαίωμα αποζημίωσης.
Θα πρέπει να εξετάζεται η συγκεκριμένη διοικητική πράξη, η νομιμότητά της, η ζημία και η σύνδεσή της με την παράνομη συμπεριφορά της Διοίκησης.
Τι αλλάζει για τους Δήμους και τις Περιφέρειες
Οι δύο αποφάσεις δημιουργούν νέα δεδομένα και για την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Οι πολεοδομικές πράξεις δεν αποτελούν απλώς μια τυπική διοικητική διαδικασία.
Μπορούν πλέον, όταν αποδειχθούν παράνομες και συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, να δημιουργήσουν οικονομική ευθύνη για τη Διοίκηση.
Αυτό αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα σε περιοχές όπου η οικιστική ανάπτυξη έχει επεκταθεί ιστορικά κοντά σε ρέματα, χειμάρρους ή φυσικές απορροές.
Σε τέτοιες περιοχές θα αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη σημασία ο έλεγχος παλαιών διοικητικών πράξεων, οικοδομικών αδειών και διαδικασιών οριοθέτησης.
Δεν σημαίνει «αποζημίωση για κάθε αυθαίρετο»
Χρειάζεται, πάντως, ιδιαίτερη προσοχή στην ερμηνεία της απόφασης.
Το ΣτΕ δεν αποφάσισε ότι οποιοσδήποτε έχτισε αυθαίρετα πάνω ή δίπλα σε ένα ρέμα δικαιούται αποζημίωση από τον Δήμο όταν πλημμυρίσει.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι διαφορετικό:
η ύπαρξη παράνομης πράξης της ίδιας της Διοίκησης, όπως παράνομη οικοδομική άδεια ή άλλη παράνομη πολεοδομική πράξη, και η συνδρομή των νομικών προϋποθέσεων για τη θεμελίωση της σχετικής ευθύνης.
Αυτή είναι μια πολύ σημαντική διαφορά.
Άλλο ένα αυθαίρετο κτίσμα που κατασκευάστηκε με αποκλειστική ευθύνη του ιδιώτη και άλλο ένα ακίνητο για το οποίο οι αρμόδιες αρχές εξέδωσαν πράξεις που έδιναν τη δυνατότητα δόμησης, οι οποίες αποδεικνύονται στη συνέχεια παράνομες.
Πώς έφτασε η υπόθεση στο ΣτΕ
Οι υποθέσεις έφτασαν στο Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έπειτα από αιτήσεις αναίρεσης που αφορούσαν δύο αντίθετες αποφάσεις του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι οι προηγούμενες αποφάσεις ήταν νομικά εσφαλμένες και οι υποθέσεις αναπέμφθηκαν για νέα κρίση.
Επομένως, έχει σημασία να γίνει και εδώ μια διάκριση:
το ΣτΕ διαμόρφωσε τη νέα νομική κατεύθυνση για την ευθύνη της Διοίκησης, ενώ οι συγκεκριμένες υποθέσεις επιστρέφουν για να κριθούν εκ νέου με βάση αυτή.
Μια απόφαση με μεγάλη σημασία και για την περιφέρεια
Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για νησιωτικές και ορεινές περιοχές, όπου υπάρχουν πολλά ρέματα και χείμαρροι που περνούν μέσα ή δίπλα από οικιστικές ζώνες.
Κάθε περίπτωση, ασφαλώς, είναι διαφορετική και απαιτεί εξέταση των συγκεκριμένων πολεοδομικών και ιδιοκτησιακών δεδομένων.
Το μήνυμα όμως των αποφάσεων 1177 και 1281/2026 είναι σαφές:
η Διοίκηση δεν είναι χωρίς ευθύνη όταν η ίδια έχει ανοίξει τον δρόμο για δόμηση μέσα από παράνομες πολεοδομικές πράξεις.
Και αυτό μπορεί να αποδειχθεί εξαιρετικά σημαντικό σε μελλοντικές δικαστικές διαφορές μετά από πλημμύρες ή άλλες καταστροφές.
Η νέα νομολογία, συνεπώς, δεν αφορά μόνο όσους έχουν ήδη βρεθεί αντιμέτωποι με ζημιές.
Αποτελεί και μια ισχυρή προειδοποίηση προς τις αρμόδιες υπηρεσίες:
πριν από οποιαδήποτε πολεοδομική πράξη σε παραρεμάτια περιοχή, η νομιμότητα της οριοθέτησης δεν είναι μια γραφειοκρατική λεπτομέρεια. Μπορεί να εξελιχθεί σε ζήτημα ευθύνης και αποζημιώσεων.
