Μια νέα δυνατότητα αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος ανοίγει στον δρόμο για ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς κενά γραφεία, καταστήματα και άλλοι επαγγελματικοί χώροι μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αλλάξουν χρήση και να μετατραπούν σε κατοικίες.
Η ρύθμιση επιχειρεί παράλληλα να δώσει μια επιπλέον διέξοδο στη στεγαστική κρίση, αυξάνοντας την προσφορά κατοικιών χωρίς να απαιτείται νέα δόμηση.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια ή τμήματα κτιρίων και πρέπει να πραγματοποιείται μέσα στο ήδη υπάρχον κέλυφος.
Αυτό σημαίνει ότι δεν επιτρέπεται αύξηση του όγκου, της δόμησης ή της κάλυψης του ακινήτου. Δεν μπορούν, δηλαδή, με αφορμή τη μετατροπή ενός επαγγελματικού χώρου σε κατοικία να πραγματοποιηθούν προσθήκες, νέοι όροφοι ή επεκτάσεις.
Δεν αρκεί να είναι ένα κατάστημα ή γραφείο κενό
Η μετατροπή δεν γίνεται αυτόματα επειδή ένας επαγγελματικός χώρος έχει μείνει κλειστός ή δεν χρησιμοποιείται.
Η αλλαγή χρήσης αποτελεί πολεοδομική πράξη και πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία απαιτείται έλεγχος από μηχανικό.
Ο μηχανικός θα πρέπει να εξετάσει την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια του κτιρίου, καθώς και τη νόμιμη και πραγματική χρήση του συγκεκριμένου χώρου.
Παράλληλα, θα πρέπει να ελεγχθεί εάν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή άλλες πολεοδομικές εκκρεμότητες, ποιες χρήσεις γης επιτρέπονται στην περιοχή, τι προβλέπεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Κτιρίου και τι αναφέρουν οι τίτλοι ιδιοκτησίας.
Στις πολυκατοικίες υπάρχει μία ακόμη παράμετρος που μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική: ο κανονισμός της πολυκατοικίας και τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
Οι προδιαγραφές για να γίνει ένας επαγγελματικός χώρος κατοικία
Δεν μπορούν όλοι οι επαγγελματικοί χώροι να μετατραπούν χωρίς περαιτέρω έλεγχο σε διαμερίσματα.
Θα πρέπει να διαπιστωθεί ότι ο χώρος μπορεί να καλύψει τις τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που απαιτούνται για μία κατοικία.
Μεταξύ άλλων, εξετάζονται το ύψος του χώρου, ο φυσικός φωτισμός και ο αερισμός, η ενεργειακή απόδοση, τα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, η πυροπροστασία, η προσβασιμότητα και οι απαιτήσεις που σχετίζονται με τις θέσεις στάθμευσης.
Το σημείο αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς ένας χώρος που χρησιμοποιήθηκε επί χρόνια ως γραφείο ή κατάστημα δεν σημαίνει αυτομάτως ότι διαθέτει όλα τα χαρακτηριστικά που απαιτούνται για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία.
Πότε χρειάζεται νέα άδεια
Η διαδικασία που θα ακολουθηθεί εξαρτάται από το είδος και την έκταση των παρεμβάσεων που χρειάζονται για τη μετατροπή του ακινήτου.
Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να αρκεί η ενημέρωση του φακέλου της υφιστάμενης οικοδομικής άδειας.
Σε άλλες, όμως, θα απαιτείται νέα άδεια δόμησης.
Νέα άδεια μπορεί να απαιτηθεί όταν από τις εργασίες επηρεάζονται πολεοδομικά μεγέθη, στατικά φορτία, μηχανολογικές εγκαταστάσεις, οι όψεις του κτιρίου ή κοινόχρηστοι χώροι.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, η νέα χρήση του ακινήτου πρέπει να αποτυπωθεί και στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα.
Το μεγάλο «αλλά»: Πέντε χρόνια εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η ρύθμιση περιλαμβάνει έναν ιδιαίτερα σημαντικό περιορισμό για τους ιδιοκτήτες που σκέφτονται να αξιοποιήσουν τη συγκεκριμένη δυνατότητα.
Οι κατοικίες που δημιουργούνται μέσω της ειδικής διαδικασίας δεν μπορούν να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια.
Ο συγκεκριμένος περιορισμός συνδέεται άμεσα με τον στεγαστικό χαρακτήρα της παρέμβασης: στόχος είναι τα ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματικούς χώρους σε κατοικίες να ενισχύσουν την πραγματική προσφορά στέγης και όχι να διοχετευθούν άμεσα στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Για έναν ιδιοκτήτη, επομένως, το συγκεκριμένο στοιχείο θα πρέπει να υπολογιστεί πριν ληφθεί οποιαδήποτε επενδυτική απόφαση.
Ποια ακίνητα μπαίνουν στο «ραντάρ»
Η νέα δυνατότητα αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για περιοχές όπου υπάρχουν παλαιά γραφεία, ισόγεια καταστήματα ή άλλοι επαγγελματικοί χώροι που παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα κλειστοί και δεν υπάρχει επαρκής εμπορική ζήτηση για την αρχική τους χρήση.
Αντί ένα τέτοιο ακίνητο να παραμένει αναξιοποίητο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να εξετάσει εάν είναι τεχνικά και πολεοδομικά εφικτή η μετατροπή του σε κατοικία.
Αυτό δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι κάθε κλειστό κατάστημα μπορεί να γίνει διαμέρισμα.
Η καταλληλότητα θα κρίνεται από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και, κυρίως, από το κατά πόσο πληροί τις προδιαγραφές που απαιτούνται για ασφαλή και αξιοπρεπή κατοίκηση.
Τι πρέπει να κάνει πρώτα ο ιδιοκτήτης
Το πρώτο βήμα για όποιον διαθέτει έναν κενό επαγγελματικό χώρο και εξετάζει τη μετατροπή του δεν είναι να ξεκινήσει εργασίες, αλλά να απευθυνθεί σε μηχανικό.
Θα πρέπει αρχικά να γίνει πλήρης πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί εάν η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται και ποια ακριβώς διαδικασία απαιτείται.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε παλαιότερα ακίνητα, όπου μπορεί να υπάρχουν αποκλίσεις μεταξύ των εγκεκριμένων σχεδίων και της σημερινής πραγματικής κατάστασης.
Αντίστοιχα, στις πολυκατοικίες πρέπει να ελεγχθεί εξαρχής εάν υπάρχουν περιορισμοί που προκύπτουν από τον κανονισμό ή ζητήματα που αφορούν κοινόχρηστους χώρους και δικαιώματα συνιδιοκτητών.
Η νέα δυνατότητα μπορεί επομένως να δημιουργήσει μια ενδιαφέρουσα διέξοδο τόσο για αναξιοποίητα επαγγελματικά ακίνητα όσο και για την αγορά κατοικίας. Το πραγματικό αποτέλεσμα, όμως, θα εξαρτηθεί από την εφαρμογή της ρύθμισης, τις οδηγίες προς τις αρμόδιες υπηρεσίες και τους τεχνικούς ελέγχους που θα προηγούνται κάθε μετατροπής.
Το ζητούμενο είναι η αξιοποίηση των κενών ακινήτων να δημιουργήσει πραγματικές και λειτουργικές κατοικίες και όχι χώρους που τυπικά θα χαρακτηρίζονται ως κατοικίες χωρίς να διαθέτουν τον απαιτούμενο φωτισμό, αερισμό και τις υπόλοιπες βασικές προδιαγραφές διαβίωσης.
