Περισσότερα τετραγωνικά, ακόμη και ένας ή δύο επιπλέον όροφοι, για εταιρείες που θα κατασκευάζουν ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών και θα τα διαθέτουν προς μακροχρόνια μίσθωση. Αυτή είναι η λογική του build to rent που έβαλε στο τραπέζι ο Κυριάκος Μητσοτάκης ως μία από τις απαντήσεις στη στεγαστική κρίση. Υπάρχει όμως ένα κρίσιμο ερώτημα: αν το Δημόσιο παραχωρήσει μεγαλύτερη δυνατότητα δόμησης στον επενδυτή, ποια ακριβώς εγγύηση παίρνει ότι τα σπίτια που θα δημιουργηθούν θα είναι πραγματικά προσιτά για εκείνους που σήμερα δεν μπορούν να πληρώσουν τα ενοίκια της αγοράς;
Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά προβλήματα της χώρας. Και ο πρωθυπουργός, μιλώντας στο συνέδριο του «Βήματος», παρουσίασε μια κατεύθυνση που χρησιμοποιείται ήδη στο εξωτερικό: το build to rent.
Η βασική ιδέα είναι απλή.
Αντί μια εταιρεία να κατασκευάζει διαμερίσματα με σκοπό να τα πουλήσει ένα προς ένα, κατασκευάζει ένα ολόκληρο κτίριο ή συγκρότημα, διατηρεί την ιδιοκτησία του και το εκμεταλλεύεται μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων.
Θεωρητικά, περισσότερες κατοικίες στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης σημαίνουν μεγαλύτερη προσφορά και συνεπώς μεγαλύτερη πίεση για συγκράτηση των ενοικίων.
Μόνο που ανάμεσα στη θεωρία και στο ενοίκιο που τελικά θα κληθεί να πληρώσει μια οικογένεια υπάρχει μια πολύ μεγάλη απόσταση.
Το μπόνους που έβαλε στο τραπέζι ο Μητσοτάκης
Το ενδιαφέρον βρίσκεται στο κίνητρο που περιέγραψε ο πρωθυπουργός.
Η Αθήνα είναι ήδη μια εξαιρετικά πυκνοδομημένη πόλη και τα διαθέσιμα οικόπεδα περιορισμένα. Επομένως, για να καταστεί ελκυστική μια τέτοια επένδυση, η συζήτηση μεταφέρεται στην αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης.
Περισσότερα τετραγωνικά. Ενδεχομένως ένας ή δύο πρόσθετοι όροφοι.
Η οικονομική λογική είναι σαφής: εάν ο επενδυτής μπορεί να κατασκευάσει περισσότερα διαμερίσματα στο ίδιο οικόπεδο, βελτιώνεται η απόδοση της επένδυσής του και αποκτά μεγαλύτερο κίνητρο να κατευθύνει κεφάλαια στη μακροχρόνια κατοικία.
Όμως εδώ αρχίζει η πραγματική πολιτική συζήτηση.
Περισσότερα σπίτια δεν σημαίνει αυτομάτως προσιτά σπίτια
Το βασικό πρόβλημα δεν είναι εάν το build to rent μπορεί να αυξήσει το απόθεμα κατοικιών.
Μπορεί.
Το ερώτημα είναι σε ποια τιμή θα διατίθενται αυτές οι κατοικίες.
Εάν μια εταιρεία πάρει τη δυνατότητα να κατασκευάσει περισσότερα τετραγωνικά ή επιπλέον ορόφους και στη συνέχεια διαθέσει τα καινούργια διαμερίσματα στις κανονικές –ή και υψηλότερες– τιμές της αγοράς, τότε έχουμε μεν αύξηση της προσφοράς κατοικιών, αλλά δεν έχουμε κατ’ ανάγκη κοινωνική στεγαστική πολιτική.
Και αυτή είναι η κρίσιμη διάκριση.
Άλλο πολιτική αύξησης του οικιστικού αποθέματος και άλλο πολιτική προσιτής κατοικίας.
Στην πρόταση όπως παρουσιάστηκε δεν ανακοινώθηκε συγκεκριμένο πλαφόν ενοικίου, υποχρεωτικό ποσοστό κατοικιών που θα πρέπει να διατίθεται σε προσιτές τιμές ή συγκεκριμένη έκπτωση σε σχέση με τις τιμές της τοπικής αγοράς.
Με απλά λόγια, ακούσαμε ποιο μπορεί να είναι το κίνητρο του επενδυτή.
Δεν ακούσαμε ακόμη ποια θα είναι η εγγύηση του ενοικιαστή.
Υπάρχει ήδη το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»
Η συζήτηση έχει ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον επειδή υπάρχει ήδη θεσμικό πλαίσιο για το λεγόμενο «Κατασκευάζω – Νοικιάζω».
Η φιλοσοφία του είναι ότι νομικά πρόσωπα μπορούν να κατασκευάζουν νέες κατοικίες ή να μετατρέπουν υφιστάμενα κτίρια σε κατοικίες και να τα διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση, τουλάχιστον για δέκα χρόνια.
Εκεί προβλέπεται προκαθορισμένο μίσθωμα, με το ύψος του να εξειδικεύεται κανονιστικά.
Άρα η ίδια η ελληνική νομοθετική συζήτηση έχει ήδη αναγνωρίσει το προφανές: εάν το κράτος παρέχει ειδικά κίνητρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, πρέπει να υπάρχει σύνδεση ανάμεσα στο κίνητρο και στους όρους με τους οποίους το ακίνητο θα φτάσει στον ενοικιαστή.
Τι κάνει η Βρετανία
Ενδιαφέρον έχει και το βρετανικό παράδειγμα, όπου το build to rent έχει αναπτυχθεί εδώ και χρόνια.
Η εθνική κατεύθυνση χρησιμοποιεί ως σημείο αναφοράς την πρόβλεψη περίπου 20% affordable private rent στα σχετικά έργα, με τα συγκεκριμένα ενοίκια να βρίσκονται τουλάχιστον 20% χαμηλότερα από το αντίστοιχο τοπικό ενοίκιο αγοράς, συνυπολογίζοντας τις σχετικές χρεώσεις.
Υπάρχουν δυνατότητες διαφοροποίησης από τις τοπικές αρχές και ζητήματα οικονομικής βιωσιμότητας κάθε επένδυσης.
Το κρίσιμο όμως βρίσκεται αλλού.
Η συζήτηση ξεκινά από την αρχή ότι, εφόσον δίνεται πολεοδομικό ή άλλο αναπτυξιακό όφελος, πρέπει να εξετάζεται και τι επιστρέφει η επένδυση στην κοινωνία σε προσιτή κατοικία.
Και εδώ ακριβώς βρίσκεται η μεγάλη διαφορά με τη συζήτηση που μόλις άνοιξε στην Ελλάδα.
Πρώτα ο επιπλέον όροφος και μετά το ενοίκιο;
Η κυβέρνηση υποστηρίζει ουσιαστικά ότι χωρίς ισχυρό κίνητρο δεν θα μπουν μεγάλοι επενδυτές στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Είναι ένα επιχείρημα που έχει οικονομική βάση.
Κανένας ιδιώτης δεν επενδύει εάν θεωρεί ότι η απόδοση δεν δικαιολογεί το κεφάλαιο και τον κίνδυνο.
Όμως και το αντίστροφο είναι εξίσου αυτονόητο:
Το κράτος δεν έχει λόγο να παραχωρεί πρόσθετη αξία σε ιδιωτική περιουσία χωρίς να γνωρίζει ποιο ακριβώς κοινωνικό αντάλλαγμα παίρνει.
Ένας επιπλέον όροφος δεν είναι μια αφηρημένη διευκόλυνση.
Δημιουργεί πραγματική οικονομική αξία.
Περισσότερα τετραγωνικά σημαίνουν περισσότερα διαμερίσματα. Περισσότερα διαμερίσματα σημαίνουν περισσότερα έσοδα και μεγαλύτερη αξία του ακινήτου.
Επομένως, εάν αυτή η πρόσθετη αξία δημιουργείται μέσω κρατικής πολεοδομικής απόφασης, είναι εύλογο να τεθεί το ερώτημα:
Τι παίρνει ως αντάλλαγμα η κοινωνία;
Να συνδεθεί το μπόνους με πραγματικά προσιτά ενοίκια
Εδώ βρίσκεται ίσως και η ουσία μιας σοβαρής στεγαστικής πολιτικής.
Το build to rent δεν χρειάζεται να απορριφθεί επειδή αφορά ιδιωτικές επενδύσεις. Αντιθέτως, μπορεί να αποτελέσει ένα ακόμη εργαλείο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
Αλλά τα κίνητρα μπορούν να συνδεθούν με μετρήσιμες υποχρεώσεις.
Για παράδειγμα, με ένα συγκεκριμένο ποσοστό των διαμερισμάτων που θα διατίθεται κάτω από την τοπική τιμή αγοράς, με σαφή τρόπο υπολογισμού του προσιτού ενοικίου, με ελάχιστη διάρκεια της σχετικής δέσμευσης και με μηχανισμό ελέγχου ώστε η κοινωνική υποχρέωση να μην εξαφανίζεται λίγα χρόνια αργότερα.
Διαφορετικά υπάρχει ένας προφανής κίνδυνος:
Να χρησιμοποιηθεί η στεγαστική κρίση ως επιχείρημα για την παραχώρηση πρόσθετων πολεοδομικών δικαιωμάτων, χωρίς τελικά να διασφαλιστεί ότι τα νέα σπίτια θα είναι οικονομικά προσβάσιμα σε αυτούς που έχουν πραγματικά το στεγαστικό πρόβλημα.
Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με μπετόν
Το πρόβλημα της Ελλάδας δεν είναι απλώς ότι υπάρχουν λίγα σπίτια.
Είναι ότι για ένα μεγάλο τμήμα της κοινωνίας τα διαθέσιμα σπίτια είναι ακριβά σε σχέση με το εισόδημά του.
Αυτή είναι η εξίσωση που πρέπει να λυθεί.
Εάν αυξηθεί η προσφορά και ταυτόχρονα δημιουργηθεί ένα σοβαρό απόθεμα κατοικιών με ενοίκια πραγματικά χαμηλότερα από την αγορά, το build to rent μπορεί να αποτελέσει μέρος της λύσης.
Εάν όμως το μοντέλο περιοριστεί στο «δώστε περισσότερη δόμηση για να χτίσει η αγορά» και η τιμή του ενοικίου αφεθεί για αργότερα, τότε η κυβέρνηση θα έχει απαντήσει στο επενδυτικό σκέλος της εξίσωσης χωρίς να έχει απαντήσει στο κοινωνικό.
Και τελικά το ερώτημα είναι εξαιρετικά απλό:
Πριν δοθεί ο επιπλέον όροφος, δεν πρέπει να γνωρίζουμε πόσο θα πληρώνει αυτός που θα μένει μέσα;
Γιατί η στεγαστική κρίση δεν μετριέται σε τετραγωνικά μέτρα που χτίστηκαν.
Μετριέται σε ανθρώπους που μπορούν –ή δεν μπορούν– να πληρώσουν το ενοίκιό τους.
