Πενταετία, ηλεκτρονική αίτηση και δύο εκτιμήσεις προβλέπει η νέα διαδικασία – Ποιους αφορά και ποιο είναι το κατώτατο τίμημα
Διέξοδο σε ακίνητα που μπορεί να παραμένουν για χρόνια «μπλοκαρισμένα» επειδή βρίσκονται σε εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα ιδιωτών με το Δημόσιο επιχειρεί να δώσει νέα νομοθετική ρύθμιση.
Με τα άρθρα 349 και 350 του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δημιουργείται ειδικός μηχανισμός μέσω του οποίου, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ο πλειοψηφών ιδιώτης συγκύριος θα μπορεί να ζητήσει να αγοράσει το μειοψηφικό ποσοστό του Δημοσίου.
Πρόκειται όμως για μία σημαντική λεπτομέρεια: η δυνατότητα δεν αφορά κάθε ακίνητο στο οποίο υπάρχει συγκυριότητα ιδιώτη και Δημοσίου.
Αφορά συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο απέκτησε το ποσοστό του μέσω κληρονομίας ή κληροδοσίας, στο πλαίσιο που ρυθμίζει ο ν. 5259/2025.
Το κρίσιμο όριο των πέντε ετών
Η βασικότερη αλλαγή είναι η καθιέρωση ενός συγκεκριμένου χρονικού ορίου.
Εφόσον έχουν περάσει τουλάχιστον πέντε χρόνια από την επαγωγή της κληρονομίας και δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία εξαγοράς, θεωρείται ότι η διατήρηση από το Δημόσιο ενός μειοψηφικού εξ αδιαιρέτου ποσοστού δεν είναι επωφελής.
Αυτό είναι το σημείο που επιτρέπει να ενεργοποιηθεί η νέα διαδικασία.
Ουσιαστικά, το Δημόσιο αποκτά έναν μηχανισμό απεμπλοκής από μικρά ποσοστά ακινήτων που διαφορετικά θα μπορούσαν να παραμένουν επί χρόνια σε ένα καθεστώς συγκυριότητας, δυσκολεύοντας παράλληλα την πλήρη αξιοποίηση του ακινήτου από τον ιδιώτη.
Ποιος μπορεί να ζητήσει την εξαγορά
Το δικαίωμα να κινήσει τη διαδικασία θα έχει ο πλειοψηφών συγκύριος.
Εάν, για παράδειγμα, ένας ιδιώτης διαθέτει το μεγαλύτερο εξ αδιαιρέτου ποσοστό ενός ακινήτου και το Δημόσιο κατέχει μικρότερο ποσοστό το οποίο απέκτησε μέσω κληρονομικής διαδοχής, ο ιδιώτης θα μπορεί να υποβάλει πρόταση για την εξαγορά του κρατικού μεριδίου.
Η αίτηση θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω ειδικής εφαρμογής του Ηλεκτρονικού Μητρώου Κοινωφελών Περιουσιών (ΗΜΚΟΙΠ).
Έτσι δημιουργείται για πρώτη φορά μια περισσότερο συγκεκριμένη διαδικασία ώστε τέτοιες περιπτώσεις να μην παραμένουν επ’ αόριστον σε εκκρεμότητα.
Δεν θα πωλείται σε οποιαδήποτε τιμή
Η εξαγορά του κρατικού ποσοστού δεν θα γίνεται όμως με μια απλή συμφωνία μεταξύ ιδιώτη και Δημοσίου.
Προβλέπονται συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλίδες για τον προσδιορισμό της αξίας του.
Η πρόταση εξαγοράς θα πρέπει να συνοδεύεται από δύο εκτιμήσεις της αγοραίας αξίας του ποσοστού που ανήκει στο Δημόσιο.
Οι εκτιμήσεις θα πραγματοποιούνται από δύο πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο σχετικό Μητρώο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Οι εκτιμητές θα διορίζονται από τον αρμόδιο Φορέα.
Το κόστος των δύο εκτιμήσεων θα επιβαρύνει τον ενδιαφερόμενο ιδιώτη, ο οποίος θα πρέπει να καταβάλει και τα δύο σχετικά παράβολα.
Ποιο είναι το ελάχιστο τίμημα
Η νέα διαδικασία δεν προβλέπει κάποια γενική έκπτωση για τον ιδιώτη που επιθυμεί να αποκτήσει το ποσοστό του Δημοσίου.
Αντίθετα, τίθεται συγκεκριμένο κατώτατο όριο.
Η προσφορά δεν θα μπορεί να βρίσκεται χαμηλότερα:
ούτε από την εκτιμηθείσα αγοραία αξία του ποσοστού του Δημοσίου ούτε από την αντικειμενική του αξία.
Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να έχει καταθέσει σε τραπεζικό ίδρυμα εγγυητική επιστολή ίση με την εκτιμηθείσα αξία.
Επομένως, η ρύθμιση δημιουργεί δυνατότητα εξαγοράς, χωρίς όμως να σημαίνει ότι το κρατικό ποσοστό θα μπορεί να αποκτηθεί σε προνομιακή ή συμβολική τιμή.
Τι αλλάζει με τα άρθρα 349 και 350
Το άρθρο 349 τροποποιεί το άρθρο 82 του ν. 5259/2025, που αφορά την εκποίηση και εκμίσθωση κινητών και ακινήτων.
Ο γενικός κανόνας είναι ότι για την εκποίηση ακινήτων μιας περιουσίας που δεν κρίνονται απαραίτητα για την πληρωμή των χρεών της κληρονομίας απαιτείται έγκριση της αρμόδιας αρχής, έπειτα από τεκμηριωμένο αίτημα του Φορέα.
Με τη νέα διάταξη διευκρινίζεται ότι όταν έχουμε εκποίηση εξ αδιαιρέτου ποσοστού συγκυριότητας του Δημοσίου, εφαρμόζεται ο ειδικός μηχανισμός του άρθρου 84, τον οποίο τροποποιεί το άρθρο 350.
Τι συμβαίνει εάν η εξαγορά δεν προχωρήσει
Το νομοσχέδιο επιχειρεί να καλύψει και το επόμενο ενδεχόμενο: τι γίνεται όταν ο μηχανισμός της εξαγοράς δεν μπορεί να εφαρμοστεί.
Σε πρώτη φάση επιχειρείται αυτούσια διανομή του πράγματος.
Εφόσον η αρμόδια αρχή κρίνει ότι μια τέτοια διανομή δεν είναι εφικτή, δίνεται η δυνατότητα στον αρμόδιο Φορέα να προχωρήσει στην εκποίησή του.
Πριν συμβεί αυτό, πρέπει να ενημερωθούν οι υπόλοιποι συγκύριοι.
Η πρόσκληση πρέπει να τους έχει κοινοποιηθεί τουλάχιστον έναν μήνα πριν από την προβλεπόμενη εκποίηση, ώστε να έχουν τη δυνατότητα να συμμετάσχουν στη διαδικασία.
Τι γίνεται εάν οι άλλοι συγκύριοι δεν συνεργάζονται
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η πρόβλεψη για τις περιπτώσεις όπου υπάρχουν συγκύριοι οι οποίοι αρνούνται να συνεργαστούν ή απλώς δεν απαντούν.
Εφόσον αρνηθούν ή αφήσουν την προβλεπόμενη προθεσμία να παρέλθει χωρίς να ενεργήσουν, παρέχεται δυνατότητα στο Δημόσιο να ενεργήσει ως αντιπρόσωπός τους και για λογαριασμό τους.
Το τίμημα που θα προκύψει από την εκποίηση θα κατατίθεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και στη συνέχεια θα κατανέμεται ανάλογα με το ποσοστό κάθε συγκυρίου, αφού προηγουμένως αφαιρεθούν τα αντίστοιχα έξοδα και τέλη.
Προσοχή: Δεν αφορά όλες τις συγκυριότητες με το Δημόσιο
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Η ρύθμιση δεν δίνει γενικό δικαίωμα σε οποιονδήποτε πολίτη είναι συγκύριος με το Δημόσιο να αγοράσει το κρατικό ποσοστό επειδή απλώς πέρασαν πέντε χρόνια.
Τα άρθρα 349 και 350 αφορούν το ειδικό θεσμικό πλαίσιο του ν. 5259/2025 για κληρονομίες και κληροδοσίες υπέρ του Δημοσίου χωρίς όρο και ειδικότερα περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο βρίσκεται στην ίδια κληρονομία με άλλους συγκληρονόμους.
Επομένως, πριν κάποιος θεωρήσει ότι μπορεί να αξιοποιήσει τη νέα διαδικασία, θα πρέπει να εξετάσει με ποιον τρόπο περιήλθε το συγκεκριμένο ποσοστό στην κυριότητα του Δημοσίου.
Ποια ακίνητα μπορεί να «ξεμπλοκάρουν»
Η πρακτική σημασία της παρέμβασης βρίσκεται στις παλιές υποθέσεις όπου το Δημόσιο απέκτησε μέσω κληρονομικής διαδοχής ένα μικρότερο ποσοστό σε ένα ακίνητο και η συγκυριότητα παρέμεινε άλυτη επί σειρά ετών.
Η ύπαρξη ακόμη και ενός μειοψηφικού εξ αδιαιρέτου ποσοστού μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά εμπόδια στην αξιοποίηση ολόκληρου του ακινήτου.
Με το νέο σύστημα δημιουργείται πλέον ένας συγκεκριμένος δρόμος εξόδου: πενταετία, αίτηση του πλειοψηφούντος συγκυρίου, δύο πιστοποιημένες εκτιμήσεις, εγγυητική επιστολή και τίμημα που δεν μπορεί να πέσει κάτω από τα προβλεπόμενα όρια.
Για όσους βρίσκονται πράγματι σε αυτή την ειδική κατηγορία συγκυριότητας, η αλλαγή μπορεί να αποτελέσει την ευκαιρία να κλείσουν μια εκκρεμότητα που σε ορισμένες περιπτώσεις παραμένει ανοιχτή εδώ και χρόνια.
