Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων προωθείται μέσω του άρθρου 70 νομοσχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπει τη λειτουργική ενοποίηση γειτονικών διαμερισμάτων, καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων, ακόμη και όταν βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια. Το ιδιαίτερα ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, δεν θα απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Νέα δεδομένα στην αξιοποίηση διαμερισμάτων, καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων μπορεί να δημιουργήσει πολεοδομική ρύθμιση που περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.
Η βασική αλλαγή προβλέπεται στο άρθρο 70 και αφορά τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης γειτονικών ιδιοκτησιών που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο.
Η προτεινόμενη διάταξη δεν περιορίζεται σε ακίνητα της ίδιας πολυκατοικίας. Περιλαμβάνει και περιπτώσεις στις οποίες οι ιδιοκτησίες βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια ή ακόμη και σε διαφορετικά γεωτεμάχια, εφόσον είναι όμορες ή εφαπτόμενες και πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Πρόκειται για μια δυνατότητα που μπορεί να ενδιαφέρει ιδιοκτήτες κατοικιών, επιχειρηματίες και επαγγελματίες που επιθυμούν να δημιουργήσουν μεγαλύτερους, ενιαίους χώρους.
Ωστόσο, η αλλαγή δεν σημαίνει ότι θα επιτρέπεται οποιαδήποτε οικοδομική παρέμβαση χωρίς άδεια, τεχνικό έλεγχο ή περιορισμούς.
Η σημαντικότερη αλλαγή: Δεν απαιτείται ομοφωνία
Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά της προτεινόμενης ρύθμισης είναι ότι περιορίζει την ανάγκη εξασφάλισης συναίνεσης από όλους τους συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας.
Σύμφωνα με το κείμενο που παρουσιάστηκε, για τη λειτουργική ενοποίηση μεμονωμένων όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών του ίδιου επιπέδου απαιτείται η συναίνεση των ιδιοκτητών των χώρων που πρόκειται να ενωθούν, με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά ιδιοκτησία.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο ανήκει εξ αδιαιρέτου σε περισσότερους ιδιοκτήτες.
Παράλληλα, η προτεινόμενη δυνατότητα παρέχεται ανεξάρτητα από τις προβλέψεις των πράξεων σύστασης οροφοκτησίας και των κανονισμών σχέσεων συνιδιοκτητών.
Με απλά λόγια, η ύπαρξη διαφορετικών κανονισμών σε δύο πολυκατοικίες δεν θα αποτελεί αυτομάτως απαγορευτικό παράγοντα για τη λειτουργική σύνδεση δύο γειτονικών χώρων.
Αυτό δεν σημαίνει ότι καταργούνται συνολικά τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών ή ότι επιτρέπεται χωρίς όρους η επέμβαση σε κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου.
Τι σημαίνει το ποσοστό 67%
Το ποσοστό του 67% αποτελεί ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία της διάταξης.
Δεν πρέπει, όμως, να συγχέεται με την πλειοψηφία όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Όπως περιγράφεται στο προτεινόμενο πλαίσιο, η απαιτούμενη συναίνεση αφορά τις ιδιοκτησίες που πρόκειται να ενοποιηθούν.
Για παράδειγμα, εάν δύο γειτονικά διαμερίσματα ανήκουν εξ ολοκλήρου στον ίδιο άνθρωπο, δεν τίθεται ζήτημα συναίνεσης άλλου συγκυρίου των συγκεκριμένων διαμερισμάτων.
Εάν, αντίθετα, κάποιο από τα ακίνητα ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα, θα πρέπει να εξεταστεί πώς εφαρμόζεται η προβλεπόμενη αυξημένη πλειοψηφία.
Η ακριβής εφαρμογή της διάταξης θα πρέπει να βασιστεί στο τελικό νομοθετικό κείμενο και στις τυχόν διευκρινίσεις που θα δοθούν.
Μπορούν να ενωθούν δύο διαμερίσματα διαφορετικών πολυκατοικιών;
Αυτή είναι ίσως η περίπτωση που προκαλεί το μεγαλύτερο ενδιαφέρον.
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης διαθέτει δύο γειτονικά διαμερίσματα, τα οποία βρίσκονται στον πρώτο όροφο δύο διαφορετικών πολυκατοικιών.
Παρότι οι κατοικίες είναι εφαπτόμενες, ανήκουν σε διαφορετικά κτίρια και ενδέχεται να διέπονται από διαφορετικούς κανονισμούς.
Με βάση τη νέα πρόταση, θα μπορεί να εξεταστεί η λειτουργική σύνδεσή τους, ώστε να χρησιμοποιούνται ως μία ενιαία κατοικία.
Η δυνατότητα αυτή δεν σημαίνει ότι οι δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες μετατρέπονται υποχρεωτικά σε μία ενιαία νομική ιδιοκτησία.
Η λειτουργική ενοποίηση αφορά πρωτίστως τη χρήση και τη φυσική επικοινωνία των χώρων.
Τα ιδιοκτησιακά, συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά ζητήματα θα πρέπει να εξετάζονται χωριστά, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της περίπτωσης.
Τι προβλέπεται για τα καταστήματα
Η ρύθμιση μπορεί να έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για την αγορά των εμπορικών ακινήτων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι δύο γειτονικά καταστήματα που βρίσκονται στο ισόγειο διαφορετικών πολυκατοικιών.
Μια επιχείρηση που διαθέτει και τους δύο χώρους μπορεί να επιθυμεί να τους συνδέσει, ώστε να δημιουργήσει μεγαλύτερη ενιαία εγκατάσταση.
Μέχρι σήμερα, οι διαφορετικοί κανονισμοί των κτιρίων και η ανάγκη εξασφάλισης συναινέσεων μπορούσαν να δημιουργήσουν εμπόδια.
Με την προτεινόμενη ρύθμιση, η λειτουργική σύνδεση θα μπορεί να εξετάζεται υπό διαφορετικές προϋποθέσεις, χωρίς να απαιτείται κατ’ ανάγκη η ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών.
Η δυνατότητα αυτή μπορεί να αφορά καταστήματα λιανικής πώλησης, επαγγελματικούς χώρους και επιχειρήσεις που χρειάζονται μεγαλύτερη επιφάνεια.
Παραμένουν, πάντως, σε ισχύ οι απαιτήσεις που αφορούν τις επιτρεπόμενες χρήσεις, την ασφάλεια και τις αναγκαίες οικοδομικές εγκρίσεις.
Αλλαγές και για τα επαγγελματικά γραφεία
Ανάλογη δυνατότητα προβλέπεται και για επαγγελματικά γραφεία που βρίσκονται στον ίδιο όροφο γειτονικών κτιρίων.
Μια εταιρεία, για παράδειγμα, μπορεί να διαθέτει δύο εφαπτόμενους επαγγελματικούς χώρους και να επιθυμεί τη δημιουργία ενιαίων εγκαταστάσεων.
Η λειτουργική σύνδεση θα μπορούσε να διευκολύνει την οργάνωση των δραστηριοτήτων της χωρίς να απαιτείται μεταφορά σε διαφορετικό ακίνητο.
Αυτό αποκτά σημασία ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές όπου η εύρεση μεγάλων ενιαίων επαγγελματικών χώρων μπορεί να είναι δυσκολότερη.
Η τελική δυνατότητα ενοποίησης θα εξαρτάται από την κατασκευαστική κατάσταση των ακινήτων και από τις τεχνικές προϋποθέσεις της παρέμβασης.
Τι ισχύει για τις παρεμβάσεις σε τοίχους και φέροντα οργανισμό
Το σημαντικότερο τεχνικό ζήτημα αφορά την ασφάλεια των κτιρίων.
Η σύνδεση δύο χώρων μπορεί να απαιτεί τη δημιουργία ανοίγματος σε διαχωριστικό τοίχο ή άλλες οικοδομικές εργασίες.
Δεν είναι, όμως, όλοι οι τοίχοι ίδιοι.
Άλλη περίπτωση αποτελεί ένας μη φέρων διαχωριστικός τοίχος και διαφορετική περίπτωση ένα δομικό στοιχείο που συμμετέχει στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου.
Η προτεινόμενη ρύθμιση θέτει ως βασική προϋπόθεση τη διασφάλιση της στατικής επάρκειας.
Για τις επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό διατηρείται ως γενικός κανόνας η συναίνεση των συνιδιοκτητών, ενώ προβλέπονται συγκεκριμένες εξαιρέσεις υπό προϋποθέσεις.
Αυτό σημαίνει ότι η δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως γενική άδεια για κατεδαφίσεις ή κατασκευαστικές μεταβολές χωρίς προηγούμενη τεχνική τεκμηρίωση.
Ο έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό είναι καθοριστικός.
Πότε μπορεί να γίνει επέμβαση χωρίς συναίνεση όλων
Το προτεινόμενο πλαίσιο περιλαμβάνει και περιπτώσεις στις οποίες μπορούν να πραγματοποιούνται μονομερείς οικοδομικές παρεμβάσεις.
Οι εξαιρέσεις αυτές συνδέονται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις και κυρίως με τη διασφάλιση της στατικής επάρκειας.
Για ορισμένες εργασίες ενίσχυσης προβλέπονται επιπλέον περιορισμοί.
Παράλληλα, εξετάζεται η δυνατότητα οι αναγκαίες παρεμβάσεις να εκτελούνται με δαπάνη των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών, όταν περιορίζονται στο εσωτερικό των χώρων που πρόκειται να ενοποιηθούν.
Επομένως, δεν πρόκειται για απεριόριστο δικαίωμα επέμβασης σε οποιοδήποτε τμήμα μιας πολυκατοικίας.
Η φύση της εργασίας και το σημείο στο οποίο πραγματοποιείται παραμένουν καθοριστικά στοιχεία.
Μπορούν τα διαμερίσματα να χωριστούν ξανά;
Μια ακόμη ενδιαφέρουσα πρόβλεψη αφορά τη δυνατότητα μεταγενέστερης λειτουργικής κατάτμησης.
Σύμφωνα με το προτεινόμενο πλαίσιο, οι χώροι που έχουν ενοποιηθεί θα μπορούν, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να επανέλθουν σε χωριστή λειτουργία.
Για παράδειγμα, δύο διαμερίσματα που συνδέθηκαν ώστε να χρησιμοποιούνται ως μία κατοικία θα μπορούν να διαχωριστούν εκ νέου.
Αυτό μπορεί να ενδιαφέρει ιδιοκτήτες που επιθυμούν να διατηρήσουν ευελιξία ως προς τη μελλοντική χρήση των ακινήτων τους.
Η δυνατότητα αυτή δεν συνεπάγεται ότι κάθε μεταγενέστερη εργασία θα πραγματοποιείται χωρίς τις απαιτούμενες εγκρίσεις.
Τι σημαίνει η ρύθμιση για την αγορά ακινήτων στην Κεφαλονιά
Η προτεινόμενη αλλαγή μπορεί να έχει πρακτικό ενδιαφέρον και για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κεφαλονιά.
Στο Αργοστόλι, στο Ληξούρι και σε άλλες περιοχές του νησιού υπάρχουν κατοικίες, καταστήματα και επαγγελματικοί χώροι σε γειτονικά κτίρια, για τους οποίους θα μπορούσε να εξεταστεί η δυνατότητα λειτουργικής σύνδεσης.
Ιδιαίτερα στην περίπτωση εμπορικών καταστημάτων, η ενοποίηση δύο μικρότερων χώρων θα μπορούσε να δημιουργήσει μεγαλύτερη λειτουργική επιφάνεια.
Αντίστοιχα, ιδιοκτήτες γειτονικών διαμερισμάτων θα μπορούσαν να εξετάσουν τη δημιουργία μεγαλύτερης κατοικίας.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε τέτοιο ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις.
Οι τεχνικές ιδιαιτερότητες των κτιρίων, η στατική επάρκεια, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και οι ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις θα εξακολουθήσουν να έχουν καθοριστική σημασία.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Πριν προχωρήσει κάποιος σε σχεδιασμό ενοποίησης δύο χώρων, είναι απαραίτητο να εξετάσει τα πραγματικά χαρακτηριστικά των ακινήτων.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν η θέση των χώρων, η ύπαρξη κοινών δομικών στοιχείων, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, οι οικοδομικές άδειες και οι απαιτούμενες τεχνικές μελέτες.
Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν περισσότεροι συγκύριοι, θα πρέπει επίσης να εξεταστεί ο τρόπος υπολογισμού της απαιτούμενης συναίνεσης.
Η συνεργασία μηχανικού και, όπου χρειάζεται, νομικού ή συμβολαιογράφου μπορεί να αποσαφηνίσει τις δυνατότητες και τους περιορισμούς κάθε περίπτωσης.
Η ρύθμιση βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της διαβούλευσης
Υπάρχει, τέλος, μια κρίσιμη λεπτομέρεια.
Η διάταξη που παρουσιάζεται περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.
Αυτό σημαίνει ότι, με βάση το στάδιο που περιγράφεται στο δημοσίευμα, δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ήδη ισχύων νόμος.
Το περιεχόμενο του άρθρου 70 μπορεί να τροποποιηθεί κατά τη νομοθετική διαδικασία.
Για να εφαρμοστούν οι νέες προβλέψεις, απαιτείται η ολοκλήρωση της διαδικασίας ψήφισης και η έναρξη ισχύος του τελικού νομοθετικού πλαισίου.
Η προτεινόμενη αλλαγή δημιουργεί νέες δυνατότητες για την αξιοποίηση γειτονικών ακινήτων. Δεν καταργεί, όμως, την ανάγκη τεχνικού ελέγχου, δεν επιτρέπει ανεξέλεγκτες κατασκευαστικές επεμβάσεις και δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης μπορεί από σήμερα να ενώσει δύο διαμερίσματα χωρίς τις προβλεπόμενες διαδικασίες.
